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AFP01
AFP01, 2級ファイナンシャル・プランナー
カテゴリ: 住宅ローン
満足したユーザー: 60
経験:  1990年駒澤大学卒業。2008年、栃木県教職員より鹿沼市の臨時職員となり、2012年2級ファイナンシャルプランナーに合格、AFPに登録した。
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住宅ローンの申し込み前に父から土地を譲りう ける(名義変更) 予定です。 どのような手続きが必要でしょうか? また、名義変更後に土地を担保にして、現在の

解決済みの質問:

住宅ローンの申し込み前に父から土地を譲りう ける(名義変更) 予定です。 どのような手続きが必要でしょうか? また、名義変更後に土地を担保にして、現在の 消費者金融や銀行のカードローンを おまとめローンで整理する予定です。 借金自体は返済はできませんが、消費者金融や カードローンからの債務はなくなり ますので、少しは審査にプラスの影響があるよ うな気がしています。 実際のところどうでしょうか?

私はカードなしの消費者金融に50万、楽天カー ドローンに50万円、visaに50万、ショッピング ローンに200万円の債務があります。 この度、 戸建て購入のために2000万円程度の ローン を
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 住宅ローン
専門家:  AFP01 返答済み 4 年 前.

 2級ファイナンシャルプランニング技能士のAFP01です。かなり厳しい問題ですね。

 おまとめローンで整理するといいますが、それでも基本的に負債は消えていません。相談者様のケースを見ると、実に250万円の負債を抱えています。いずれも利率の高いものばかりなので、返済には時間がかかるものばかりではありませんか。住宅ローンを組みたければこれを完済してからでなければどの銀行もかしてはくれないでしょう。現状ではとても無理です。

 実際問題として、年収の問題があります。昨年までの年収はどのくらいですか。基本的に、公的ローンの場合でいうなら、年収が400万円未満の方ならその30%が1年間の返済限度額と言われています。(元金、利息合わせた額です)

 

 あなたが年収500万円の方ならば35%が返済限度額になります。すなわち、135万円ずつ返していくことで、2年後にやっと住宅ローンを組める状態になります。なおかつ、所得税、住民税、社会保険料は必ず会社員ならば給料から差し引かれるので、親と同居して生活していない方であれば、かなり厳しい返済になります。

 

 基本設定として、月額32万円、ボーナス58万円で年収500万円で配偶者がいる方の場合で計算してみせましょう。ここにその方の条件によって異なる条件を当てはめていくわけですが、配偶者のいる方は自分自身の基礎控除の外に配偶者控除(合計78万円。住民税の場合は66万円が控除額となる)が受けら れます。また、社会保険料は一般的に健康保険・厚生年金に加入している会社の場合で(一応現時点の数値で計算します)、平成24年1月1日より前に契約した生命保険や個人年金の控除額が合計10万円あるとして計算しますと、あなたが自分の自由にしてよいお金は年間約345万円ほどです。その中から1年に135万円を返したら、一月に自由に使えるのは175,000円。

 共働きでもなければとてもやっていけないですね、独身なら更に税がかかるので、実際に自由になるお金は17万円もありません。ここから人によっては自動車税や、ガソリン代、生命保険料や車検料の支払い、といった事をしていかないと、いけないのです。また、住宅ローンに備えて預貯金を用意しておかないと、多額の借金を背負うことになりますので、自由になるお金は本当にわずかになります(現状では預貯金による自己資金すら十分にできていないのではないでしょうか)。

 しかも負債を返済するまでの間、絶対に税 金の滞納は許されません。税金の滞納自体が預貯金や土地の差押に直結するし、市民税を完納していることは、融資を受けさせてもらえる条件の一つだからです。返済は1日でも滞るとブラックリストに載ってしまい、記録には5年間のこり続け、しかも違約金まで課されてしまいます。返済が遅れてしまえばもちろん住宅ローンを組むことができるのはもっと先のことになってしまいます。保障会社があなたの資格を審査した上でどのくらいまで融資できるかを考えるので、マイナスの資産を作ることは絶対にNGです。

 

 おわかりいただけましたでしょうか。住宅ローンを組むまでの手順と組むにあたっての対策をまとめます。

① 現状の全てのローンを完済するまでの間、同時進行で住宅取得資金を少しでも多く貯めておく。もちろん、子どもがいれば教育資金も用意しなければならない。

② 土地の名義の書き換えは司法書士に依頼し、登録免許税の納付や権利書など万事遺漏がないよう気をつける。

③ 返済にあたっては、できるだけ元金均等返済方式を選択できる金融機関を選ぶこと。元利均等返済だと、毎月の返済は一定だが、元金均等返済方式に比べて多くの利息を払うことになる。

④ 利息が安いからといって利率変動型の返済方式は5年後に利率の改定が行われるため、支払いが一度に増えることを知っておくこと。金融機関のいうことは鵜呑みにしてはいけない。できるだけ低利で長期間の返済方法を固定できるようにし、かつ繰り上げ返済を2年に1度は行えるよう、普段から貯金していく必要がある(一回の繰り上げ返済目標額は120万円。まとまったお金を返済すれば、早く返済をすませることができ、結果として余計な利息を払わずにすむ)。

⑤ 老後の資金作りも長期計画で行う。今後は公的年金の受給額が今より更に減少する可能性があるため、早めに取りかかること。

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