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住宅ローン(住宅金融支援機構)の支払がもうすぐ出来なくなります。 定年退職・再雇用(賞与なし)による減収で、月々の

解決済みの質問:

住宅ローン(住宅金融支援機構)の支払がもうすぐ出来なくなります。
定年退職・再雇用(賞与なし)による減収で、月々の収支は赤の状態です。
取扱銀行(福岡銀行)に延長申請を行いましたが、対象外(定年退職による減収)となり
申請をあきらめました。
取扱銀行に売却したいと伝えたら、不動産会社を紹介するとのことでした。
(まだ、銀行からの紹介はありません)
すぐに売却できれば、ローン残と売却額との差額をなんとか自分の資金でまかなえ るので
すぐにでも、その不動産会社に売却を依頼しようと考えていましたが、
もし、売却が遅れたらその分、資金残が減り最終的にローンも支払えなくなってしまいます。
そこで、「任意売却」の方法をインターネットで知りました。
説明の中に「ローンが残っていても任意売却ができる」とありました。
このままでは、収入増の可能性はなく、近いうちローンが支払えなくなる時が来ます。
私のようなケースの場合、「任意売却」の方がよいのでしょうか。
もし、銀行から紹介された不動産会社(他の不動産会社も考えていますが)と通常の売却の媒介契約した場合、
売却が長引き、ローンが支払えなくなった時、「任意売却」に切り替えることが出来るのかも含め
教えて下さい。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 住宅ローン
専門家:  AE 返答済み 4 年 前.
支払が滞ってしまい抵当権の実行として裁判所を通じて強制的に売却され代金を債権者に分配されてしまうのが「競売」であり、競売によらずに所有者が自らの意思で売却し、売却代金(足りない場合は自己資金も加えて)を債務の返済に充てるのが「任意売却」ですから、いまなさろうとしているのがまさに「任意売却」です。
したがって、あとは取り扱い銀行が紹介する不動産屋に仲介を依頼するか、自ら探した不動産屋に仲介を依頼するかの違いに過ぎません。

銀行の紹介する不動産屋を使うメリットとしては、銀行との打ち合わせがスムーズに行なわれる可能性が高いことや、どうしてもローンが一部残ってしまうような場合でも売却のために抵当権を外してくれるなど銀行からある程度融通を利かせた対応が得られやすいということがあります。
他方、デメリットとしては、あなたとは一回限りの付き合いなのに対して銀行とは継続的な取引が続きますから、どちらかと言うとあなたよりも銀行の利益を優先されてしまうということがあり得ます。

紹介を受けたから必ず依頼しなければならないという訳でもありませんので、もし他の不動産屋に心当たりがないのであれば銀行の紹介する不動産屋に会ってみて信頼できそうであれば任せ、最初からちょっと違うなと感じたり、なかなか買い手が見つからないようであれば媒介契約を更新せずに別の不動産屋にあたってみれば良いと思いますよ。
質問者: 返答済み 4 年 前.


「なかなか買い手が見つからない場合、媒介契約を更新せずに」


とありますが、媒介契約についてもう少し詳しく教えてください。


最初に媒介契約をして、買い手を見つけてもらい、時間がかかり、見つからない場合、媒介契約を解約し別の不動産屋に変えられるという意味でしょうか?


それとも、不動産屋は媒介契約をしなくても買い手を見つけてくれる という意味でしょうか?


 

専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

不動産屋に仲介を依頼する場合、「媒介契約」を結びます。
この媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専任専属媒介」という3種類があり、後に挙げたものほど不動産屋に報告やデータベースへの登録などについて厳格な義務が課されるかわりに、依頼者も他の不動産屋にも並行して仲介を依頼することはできず、「専任専属媒介」では売主が自ら買主を見つけた場合でも不動産屋を通して売買をしなければならないといった制限を課されます。
一般の方が依頼する場合に複数の不動産屋に並行して頼むことはなく、自ら買主を見つけるあても無いのが通常ですので、ほとんどの場合は不動産屋が一番力を入れて買い手を探してくれる「専任専属媒介」で契約を結びます。

「専任媒介」と「専任専属媒介」については、契約期間が最大で3ヶ月と法律で決まっているため、最大でも3ヶ月経過すれば契約は期間満了により終了し、契約を維持したい場合は必ず契約の更新が必要になります。
したがって、その際に契約を更新せずに別の不動産屋と媒介契約を結ぶという選択ができる訳です。

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