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Sho1151
Sho1151, 宅地建物取引主任者
カテゴリ: 住宅ローン
満足したユーザー: 7
経験:  住宅ローンコンサルティング歴4年
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住宅ローンを組む場合について教えてください。 個人住宅を建てるためにローンを組む場合必要な条件を教えてください。

解決済みの質問:

住宅ローンを組む場合について教えてください。
個人住宅を建てるためにローンを組む場合必要な条件を教えてください。
1.ローン契約者の年収
 ※返済比率が収入の35%~40%以内であること
2.自己資 金
 ※借入金の10%程度必要
一般的にはこのように言われていると思いますが、担保評価については、
契約者の収入が返済比率に当てはまらない場合に提供するものでしょうか?
それとも、ローンを組む場合その目的の物を担保として提供しないと
融資はできませんよ!という意味でしょうか?


3.担保評価
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 住宅ローン
専門家:  Sho1151 返答済み 4 年 前.
サラリーマンの場合で書きます。
1:年齢
40歳以上ですと銀行によっては35年で組めない場合が出てきます。
銀行毎に「完済年齢」というものを設けているため、「完済年齢-現在の年齢=借入できる年数」となります。
完済年齢は75~79歳が多いです。

2:現在の会社の勤続年数が3年以上あるか?
3年未満ですと返済比率が当てはまっていても否認の可能性が上がります。

3:年収
ご質問者様の仰るとおりです。

4:自己資金
10%が目安ですが、最近は物件以外の諸経費(登記費用・仲介手数料等)だけあれば不通に通ることが多いです。
尚、自己資金が20%以上あると優遇が大きくなる銀行もあります。

5:担保評価について
質問者様の仰るうちの後者が近いです。
銀行はすべての物件について担保評価を出します。
極端な話、上記のすべての条件をクリアしていても「物件の担保評価<借入額」だと否認されます。
住宅ローンを借りる上でもし債務者が返済できなくなった際は銀行は物件を差し押さえます。
その際に物件を差し押さえてもその物件の時価が借入額より低かったら意味がないので、銀行は すべての物件を評価して、ローンを組む金額より評価が高いか(貸した金額を取りっぱぐれないか)を評価するわけです。

6:キャッシング・クレジット関係
キャッシングをしていないか、過去に延滞がないか?等です。
基本は「無いもの」としてみられますので、延滞歴があった時点でマイナス評価となります。ただ、「どの程度の日数遅れたのか?」や「常習的だったのか一回だけだったのか?」等、度合いによってマイナスの度合いは変わります。
また、オートローンや奨学金等、毎月返済している費用も返済比率の計算に算入されますので、ご注意を。

7:団信
住宅ローンを借り入れる場合、団体信用生命保険(略して団信)に入ることが義務である銀行が多くあります。
このときに過去に重病を患った、手術歴がある等の条件に抵触して団信に入れない場合は住宅ローンを組むことができません。

8:その他
会社役員や個人事業主だと決算書や確定申告書の内容も非常に重要になります。
また、定年が何歳か?や退職金の額等もプラス・マイナスの材料になります。

住宅ローンは上記の物を「総合的に見る」ので、例えば職歴3ヶ月でも他の条件が良ければ通ることもよくありますし、返済比率が余裕で物件の評価が高くても過去に重たい延滞歴があるがために落とされることもあります。

条件を全てクリアしている必要はありませんが、マイナス要素は少ない方が良いです。

細かい条件ですともっとたくさんありますが、入り口の段階で引っかかるのは上記のものです。
質問者: 返答済み 4 年 前.

ご回答ありがとうございます。


担保評価についてもう一つ教えてください。


物件の担保評価<借入額だと否認とありますが、担保の評価とはどのような基準で行われるのですか?


建築費や購入代金だと考えると、建物で考える場合施工会社によって同じ構造(たとえば木造)を建てても金額がかわると思います。


土地も路線価とか実勢売買価格?なんかで金額が違うと思うのですが?


くだらない質問で大変申し訳ございませんがなにとぞよろしくお願いいたします。

質問者: 返答済み 4 年 前.

ご回答ありがとうございます。


担保評価についてもう一つ教えてください。


物件の担保評価<借入額だと否認とありますが、担保の評価とはどのような基準で行われるのですか?


建築費や購入代金だと考えると、建物で考える場合施工会社によって同じ構造(たとえば木造)を建てても金額がかわると思います。


土地も路線価とか実勢売買価格?なんかで金額が違うと思うのですが?


くだらない質問で大変申し訳ございませんがなにとぞよろしくお願いいたします。

専門家:  Sho1151 返答済み 4 年 前.
建物は新築の場合はハウスメーカーの出す見積もり金額でそのまま担保評価とされることが多いです(違反建築等を行わない限り)

また、土地については路線価ではなく実績価格に近い金額です。

おそらく担保評価がどの程度出るのか?をきにされてのことだと思いますが、
中古住宅に多い建物が違反建築や土地の道路付けが悪い、再建築不可等で担保評価が出ないことがありますが、相場くらいの土地に新築の家を建てる場合、担保評価でつまづくことは決して多くありません。
Sho1151, 宅地建物取引主任者
カテゴリ: 住宅ローン
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