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supertonton
supertonton, 行政書士
カテゴリ: 戸籍・離婚・家族親子関係
満足したユーザー: 4702
経験:  中央大学卒業夫婦・男女問題法務手続き専門行政書士
61894004
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離婚協議中です。家の所有権を少しばかりとローンの連帯債務を持っています。 離婚後、家の所有権を相手に贈与後ロー

質問者の質問

離婚協議中です。家の所有権を少しばかりとローンの連帯債務を持っています。

離婚後、家の所有権を相手に贈与後ローンの連帯債務を外す予定です。
これを公正証書に残す事で今もめています。
「そんなの作らなくても大丈夫。信用してくれ」ということらしいですが、銀行も公証役場の先生も、「贈与しちゃったけど、連帯債務は外してくれない なんて事になりかねないから、書面に残すべき。」と言われます。
行政書士の先生や弁護 士の先生にお願いしたほうが早いのかもしれませんが、家の評価額とローン残額がほぼ同じで、私の手元に何も残らないことから、今回のこのやり取りにお金を掛けたくありません。 たったこれだけのことに、もう二年もかかっていて、ほとほと疲れました。
そこでいっそのこと、「離婚して所有権移転」だけ済ませちゃおうとも思っています。もし万が一連帯債務が外れないとなって、あいてが借金返済できなくなり私のところに請求が来ても、抵当になっているその家を持って行ってもらえば済むことだと思ったからです。
相手は住むところがなくなるから大変かもしれませんがそんなの知ったことではありません。
そういう事が実際可能なんでしょうか。
誰かがそこに住んでいる。
相手が家を処分する気がない。
などのケースが考えられますし、「銀行さん、持ってってください。」と言っても「家をもらっても管理が大変だからいりません。処分するなり何なりはそちらでやってお金をください。」と言われなねないと、公証人役場の先生が言っていました。
抵当に入っているのだからすんなり持って行ってくれそうに思うのですが。。
いざという時、私に不利になることは何かありますでしょうか。
よろしくお願いします。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 戸籍・離婚・家族親子関係
専門家:  supertonton 返答済み 4 年 前.

いつもご相談いただきまして誠にありがとうございます。

夫婦・男女問題法務手続専門の行政書士のsupertontonでございます。

例え、公正証書に記載したからと言って、お金の問題ではないので

実は、連帯債務を外すことに強制執行力はありません。

それはその時の問題として対応するしかありません。

 書くとすれば、連帯債務を離婚後1年以内に外さない場合は

違約金や延滞料を取ると言うような約束を入れる必要があります。

行動もお金に換算しておくのです。

 また、連帯債務を外せるかどうかは、金融機関の判断です。

何か、新しい連帯保証人をご主人様は連れてくる予定があるのでしょうか?

それが無いと意味がありません。

新しい連帯保証人がいれば、離婚前でも外せるはずです。

 それと、ご主人様が離婚後にローンが支払えない場合

ローン済の持家の抵当権では無いので

競売にかけられて、差額分のローンは支払いが残ります。

そのような場合は一括返済を要求されます。

 現時点で、任意売却してローン分が残らないようにした方が

得かもしれません。

今後、評価額が高くなると言うことはないでしょうからね。

 任意売却の方向でご主人様に要求されてはどうでしょうか。

不動産屋は大手は、買取が渋いですから、地元の中堅の不動産屋に

頼まれると良いでしょう。

頑張って下さい。

supertontonをはじめその他名の戸籍・離婚・家族親子関係カテゴリの専門家が質問受付中
質問者: 返答済み 4 年 前.

>連帯債務を離婚後1年以内に外さない場合は


>違約金や延滞料を取ると言うような約束を入れる必要があります。


なるほど、その手がありますね。


作成に同意してくれればの話ですが。。


 


連帯債務を外すのは銀行と合意できています。条件は「離婚すること」です。現在の残高と収入から連帯債務者が不要とのことです。


任意売却は合意が取れないので出来ません。


 


もし、連帯債務が外れず私のところに請求が来たとして、私が全額支払ったら、家は私のものになるんでしょうか?


それを公正証書に条件として記載すれば良いのでしょうか。


 


すみませんがよろしく回答ください。

専門家:  supertonton 返答済み 4 年 前.

ご相談いただきまして誠にありがとうございます。

連帯債務と言うのは、ローンの支払いのためにご相談者様とご主人様が

収入合算してローンを認められたと言うことですね。

フラット35を利用するときに多いようです。

そうなると、ご主人様が、単独債務者としてローンを支払うだけで、

名義をご相談者様に所有権移転登記をするということですね。

新たなローンをご主人様だけで組み直したことになります。

ローンをご相談者様のご主人様が支払えなくなったら

借金を支払わないなら不動産を放棄することでよくなるのかもしれませんね。

また、買うなら任意売却してもらうか、競売にかかったところ買う形になりますね。

お話のように、返済額を一括で支払えれば、完全にご相談者様のものになりますね。

このあたりは、公正証書でやはり条件等を明確にしておいた方が良いでしょう。

頑張って下さい。

supertontonをはじめその他名の戸籍・離婚・家族親子関係カテゴリの専門家が質問受付中
質問者: 返答済み 4 年 前.

だいぶ時間が開いてしまいましたが、よろしくおねがいします。


よく読んでみたら、私の説明が不足しているようですので、再度質問させてください。


 


家の所有権を相手に渡して、ローンの連帯債務の私の部分を外してもらう。という処理をしようと思いますが、連帯債務を外してもらえなかった場合のことを心配しています。家もローンも相手だけのものになっているケースです。


 


相手がローンを払えなかった場合、私のところに請求が来て、


私が全額支払った場合、家は私のものになりますか。所有権を私に移転して貰う権利が発生する??


「払えません」と言った場合は、


そこで任意売却すれば残高はおそらく完済できます。このとき任意売却するかしないかの判断権限は相手にだけありますか。それとも私にありますか。相手にしか権限がなく任意売却しない場合は競売しか方法はありませんか。そこで残高があれば私が支払うことになるんですね。


私に支払いが発生して家は私の物にならないということであれば、


先生が前におっしゃったように、「連帯債務を離婚後1年以内に外さない場合は違約金や延滞料を取る」を公正証書に記載するとき、ローンの残高分を違約金とすることもできますか。


そこまですればズルズル放置されることもないと思います。


 


現在相手が、司法書士の先生に、所有権移転とローンの連帯債務を外す処理を同時に行う事で相談しているようですが、ほんとに同時に行うことになっているのかさえ信用出来ない状況です。


この司法書士の先生に必ず同時に行う契約を確認するには、どうすれば良いですか。


よろしくお願いします。


 


 

専門家:  supertonton 返答済み 4 年 前.

ご相談いただきまして誠にありがとうございます。

連帯債務者でしたか。

連帯債務の場合は、連帯保証人とは意味合いが違い

二人の経済力を合せての判断ですから、一つが外れると

経済力的に難しいとして認められない可能性もございます。

そこは、ローンの支払い状況や残額で判断は変わりますし

連帯債務が外れたケースもございます。

まずは、金融機関との話し合いでしょうね。

 また、所有権移転登記は、ローンの問題等関係なく法的には単独でできますが

金融機関側としては、所有者とローン名義人が異なる場合は嫌がることもございます。

司法書士の先生は不動産登記の専門家ですから、所有権移転は問題は無いと

思いますが、連帯債務の問題は金融機関次第と言えます。

ただ、司法書士の先生が請け負っているなら大丈夫なのでしょう。

 それと、一般的な離婚であれば、連帯債務や連帯保証はそのままにして

相手の誠実なローンの支払いや完遂した後の所有権移転登記を待つと言うことも多いですね。

 そのための公正証書の作成とも言えます。違約金の規定をされても良いでしょう。

名義がどちらでも、婚姻中の形成財産ですから売却をした場合は、利益の半分を請求は可能です。

頑張って下さい。

質問者: 返答済み 4 年 前.
再投稿:回答が不完全.
私の質問が長すぎて、うまく伝わっていないようです。
専門家:  supertonton 返答済み 4 年 前.

申し訳ございません。

質問もいろいろあるようで、話がこちらも整理できていないのかもしれません。

1問ずつ確実に解決した方が良いでしょうから

1問ずつ解決すべきことを詳しくお書きください。

お手数ですがお願い致します。

質問者: 返答済み 4 年 前.

こちらこそごめんなさい。


内容をまとめ直して返信したつもりが、その部分が全然送信できていませんでした。


■状況


・離婚後、家土地の私名義を相手に贈与してローンの連帯債務を外し、相手側一人の債務に変更することは銀行と合意済みです。


・ローンと家土地の評価額はほぼ同額だと譲らないので、合点は行きませんが共有財産の金額はゼロ で合意済です。


・家もローンも相手一人のものになります。


・任意売却も提案しましたが、相手が提示した家土地の評価額よりかなり高く売れるのはわかりきっているせいか、それを折半するのがもったいないらしく、決して合意してくれません。


・一般の不動産屋さんに見積もってもらった金額では違法だのと言い出し、弁護士の無料相談に行きましたが、「市場価格と固定資産税評価額の間で話し合うのが一般的」と言われ、これ以上は裁判でもしない限り無理なため諦めました。


・司法書士の先生に、抵当権へ変更までを一括で依頼しているらしい。が信用出来ない。


■これからやるべきこと


・離婚後、私名義の所有権を相手に贈与してから連帯債務を外して私の債務を削除。抵当権変更。


■心配


所有権移転まで行ったあと、連帯債務を外してくれない可能性がある。銀行と公証役場の先生から「文書に残すべき』とアドバイス。


■困っていること


公正仕様書に記載する内容で意見が合わず難航。


■今思うこと


抵当権変更までを確実に同時に行うことが出来れば、公正証書は不要なのでは。


■質問


1.司法書士の先生が確実に抵当権変更までやってくださることを確約できる法的な証明書はありますか。


2.もし連帯債務が外れなくて、私に取り立てが来た時、任意売却で全額返済可能だと思うが、任意売却するかしないかの決定権は誰にありますか。家土地の所有者(相手)だけですか。


3.私が残金を全額支払ったら、家土地は私のものになりますか。


4.競売にかけられたとしてローンが残った場合、支払い義務は誰にありますか。


5.任意売却の決定権が私になく、ローンの残金を私が払ってもいえ土地が私の物にならないのが法律上の決まりであるとした場合、公正証書に「1年以内に連帯債務を外さないと、ローン残額と同じ金額の違約金を相手が私に支払う。できなければ強制執行」を記載したいが、無謀すぎますか。あまり非常識な内容は無効とされるのではと思います。


6.これ↑に、相手が合意しなければ公正証書も作れない、連帯債務が外れる保証もない、私に取り立てが来る危険がずっと残ることになります。これを避ける方法は裁判以外にないでしょうか。


 


質問が増えてしまったようです。すみませんがよろしくおねがいします。

専門家:  supertonton 返答済み 4 年 前.

ご相談いただきまして誠にありがとうございます。

ご存じの通り、連帯債務者と連帯保証人は異なりますので

銀行側が、連帯債務を外すと言えば、そこで嘘をつくとは思えません。

銀行側との合意契約にしていくことになります。

 仮に、ご主人様が離婚後に、連帯債務者を外さない場合

(現実的には、銀行の問題なので、ご主人様は関係がないかもしれません)

ローンの支払い請求が、ご相談者様に来ますので

その時点で、任意売却をされると良いと思います。

ローンさえ引き継いで支払えば、競売にはかからないと思います。

ただ、そのためには、持ち分は必要でしょうね。

 順番にわかる範囲でご回答致します。

1、司法書士の先生との業務委託契約書になると思います。抵当権変更と言うのは

銀行側がご主人様だけを債務者とするということですね。

2、連帯債務を外すためには、銀行の借り換えが必要になると思います。

それを銀行側が許可をされているのであれば、連帯債務が外れないような

銀行側がだまし討ちをするとは考えられません。

連帯債務の問題は、あくまで銀行側の問題となりますので

銀行側にご納得がいくまでご確認されることです。

ご主人様の言い分だけを聞いていてはだめです。

3、持ち分が無い場合は、ローン残額を全額支払っても

所有権者、つまりご主人様のものになるので

所有権移転登記をするか、ご主人様にローン支払い分の求償請求をすることになります。

4、連帯債務が外れなければ、ご相談者様にも支払い義務はあります。

5、連帯債務を外すまで、持ち分は持っておくことですね。

それよりも、「1年以内に、連帯債務を外せない場合は、任意売却をして

売却利益を折半する、もしくは全額ご相談者様に支払う」とした方が

すっきりします。ローン残額全額と言うのは、非現実過ぎますので契約に意味が無いかも

しれません。

6、基本的に、このケースですと、ご相談者様の持ち分をご主人様が買取

その買取金額もローンに含めて借り換えを行い、その時に連帯債務も

外す流れでしょう。

 また、特に、再婚のご予定がないのであれば、1年間別居で通して

ご主人様から婚姻費用をもらい続けて、1年後までに借り換えをして

連帯債務者を確実に外すまで待つと言う手もございます。

頑張って下さい。

質問者: 返答済み 4 年 前.

1.業務委託契約書に法的効力があるなら安心です。


契約時によく確認します。


2.「連帯債務が外れない」といったのは、「相手が銀行にそれを依頼しない結果」という意味です。銀行はそれを心配してくださって、だから「文書に残しておかないと危険」と言われています。まだ申し込みもしていない様子。「まず申し込みをして欲しい」とも言われていますが、相手がまだ申し込みしていない。今思い出しました。 本当に私を騙す気かもしれませんね。


2の質問の回答は、「連帯債務が外れなかったら、私に取り立てが来ても任意売却の決定権は私には無く、相手が売る気がなければ私が支払わなければならない。」ですね。支払うことができなければ私は財産を没収されることもあるんですね。それで間に合わなければあの家を競売ですか。それとも、競売が先ですか。


相手は、私を陥れるためにわざとローン返済せず、任意売却もしないかもしれない。本当にそんな気がしてきました。


3は、ローンも払えない人が求償請求に応じられるわけがないので、泣き寝入りということですね。


4は、わかりました。


5は、銀行から「離婚した後、所有権移転してからでないと連帯債務は外せない決まり」と言われました。所有権を持っている場合、連帯債務者でなければならないので、外せないそうです。


借り換えに関しても、私が所有権を持ったままでは相手単独で借り換えができないことになります。


6は↑の決まりがあるので私には当てはまりません。


 


私の抱えている問題点を浮き彫りにできました。まずは銀行の話がどうなっているのか聞いてみます。


 


長々とお付き合いいただき、ありがとうございました。


 

専門家:  supertonton 返答済み 4 年 前.

こちらこそありがとうございました。

少しでもお役に立てれば幸いです。

またいつでもお気軽にご相談下さい。

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