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dai60962000
dai60962000, 行政書士
カテゴリ: 戸籍・離婚・家族親子関係
満足したユーザー: 450
経験:  市立都留文科大学卒業、企業に就職して経験を積む。平成22年に行政書士事務所を開業、26年FP2級資格取得
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今回私の所有する土地、建物がかろうじて1,050万円で売却できましたが、当初、不動産会社は1,600万円で買い取る予

質問者の質問

今回私の所有する土地、建物がかろうじて1,050万円で売却できましたが、当初、不動産会社は1,600万円で買い取る予定でした。ところが、私の家の前の道路が建築基準法上の道路でない(42条に該当しない)ことが発覚し、買い手がなかったため仕方なく安値で売却しました。理由は事業に失敗し借金を返済するためです。つい ては、14年前に購入した仲介業者への損害賠償を請求しようと思ってます。重要事項説明書にも43条の但し書きもなく、私たちにも口頭説明も受けてません。かし責任については時効ですが、過失無責任行為で訴えようと思ってますが、勝訴はあるでしょうか。あるとすれば賠償額はどれくらいになるでしょうか。教えてください。宜しくお願いします。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 戸籍・離婚・家族親子関係
専門家:  jo-ban 返答済み 4 年 前.
過失無責任行為とは、無過失責任のことでしょうか。
原則として、過失がなければ損害賠償責任を問うことはできません。

仮に無過失責任を問えるケース(とても限られています)であったとしても、
過失の有無と時効期間は関係ありませんので、14年経った今はすでに時効が完成しています。

したがいまして、勝訴の見込みはありません。
質問者: 返答済み 4 年 前.
 私の家の前の道路(敷地内の公衆道路)が法定外道路であることを重要事項説明書にも記載することもなく口頭説明もないのに過失じゃないのですか。それに不法行為じゃないのですか。
専門家:  jo-ban 返答済み 4 年 前.
そうであれば過失ですが、不法行為の時効は3年です。
不法行為時から、時効が起算されていると考えられますから、時効期間が満了していることに違いはありません。
質問者: 返答済み 4 年 前.
購入したのは14年前ですが不法行為を知ったのは、今年の4月です。時効は消滅しているのでしょうか。
専門家:  jo-ban 返答済み 4 年 前.
時効消滅しています。

まず、過失無責任行為という言葉がわかりにくく、
明確な回答ができませんでしたが、
契約関係にある以上は、説明義務違反を債務不履行ととらえるべきです。
そうすると、債務不履行時から時効は10年です。

不法行為であれば、おっしゃるとおり、損害及び加害者を知ったときから時効が起算されます。不法行為を知らなかったのだということが十分にいえれば時効は完成していません。

ただし、請求できる額は、少額と思われます。
説明がなされなかったことによる損害が、今回の売買の差額と直接結びつかないためです。
質問者: 返答済み 4 年 前.
今回の売買にあたって、この件の事で買い手業者がなく、泣く泣く低い値で売りました。約600万円の損失ですが実際、裁判して請求額はどれくらいになるのでしょうか。教えてください。宜しくお願いします。今から仕事ですので返事は7時ぐらいになると思います。
専門家:  jo-ban 返答済み 4 年 前.
きわめて少額でしょう。

・安価で売ったとはいえ、その土地建物を利用し続けた
・説明義務違反と、売買価格が下がったことの関係性が薄い(600万の損失すべてが説明義務違反が原因ではない)

といった理由です。

10~30万いけば、高く請求できたといえる方です。
0円の可能性もあります。
質問者: 返答済み 4 年 前.

すみません。何度も。もし法定外道路で、今度建て替える時にはかなり容積が減ることを説明してくれていたなら絶対に買わなかったと思います。(約4,000万円で購入)。説明義務違反及び重要事項説明書に、ただし書きがなくても関連性は薄いのですか。消費者は泣き寝入りなんですか。残念で仕方ないです。悔しいです。最良の回答をお願いします。

専門家:  jo-ban 返答済み 4 年 前.
法律問題に回答しているのであって、都合のいい回答を提供できるわけではありません。
法律上こうなっているという回答なのです。
ご理解いただけないようですので、回答は辞退します。
質問者: 返答済み 4 年 前.
誠意のない回答に残念です。今回限り月極めプランは辞退します。
質問者: 返答済み 4 年 前.
誠意のない回答に残念です。今回限り月極めプランは辞退します。
質問者: 返答済み 4 年 前.
誠意のない回答に残念です。今回限り月極めプランは辞退します。
質問者: 返答済み 4 年 前.
誠意のない回答に残念です。今回限り月極めプランは辞退します。
専門家:  dai60962000 返答済み 4 年 前.

行政書士のdai60962000と申します。

説明義務違反を債務不履行ととらえるべきです。そうすると、債務不履行時から時効は10年です。という解釈はありますが、

宅建業から見た、瑕疵担保責任の責任追及期間は、下記の通りとなります。

民法第637条

(担保責任の存続期間)

 前3条に定めたる瑕疵修補、又は損害賠償の請求及ひ契約の解除は仕事の目的物を引渡したる時より1年内に之を為すことを要す。

 

上記のほかに、、宅建業法では、宅建業者が売主である場合、引き渡しから2年となっていますが、どちらを優先するかというと、業者でないほうを優先するので、民法の規定を援用できます。ただし、重要事項説明書に「宅建業法の規定により、瑕疵担保責任を負う期間は、引き渡しから2年以内とする」と表記されていない場合となります。

建築基準法42条は、6m(または4m)道路のことを指しています。セットバックにより3m(または2m)道路とみなすことによって建物の建築を可能とするわけですが、その分建築できる面積が減るわけです。

重要事項説明では、こういった法令上の制限についても説明の義務を負っているわけで、それを説明しなかった(知らなかった)ということは、瑕疵の存在を説明しなかったことになるので、販売した業者に責任があるといえます。

こういった場合、宅建業者、保証協会に弁済業務保証金を支払っているか、供託j所に営業保証金を供託して営業しているので、そこから還付を受けることができます。

ただし、保証協会が弁済業務保証金の還付を受けるには、保証協会の認証(権利があることの証明)を受けなければならないですし、供託金の場合、

営業保証金の還付を受けるためには、供託物払渡請求書を、直接供託所に提出しなければなりません。ここで拒否をされるケースが多々あり、訴訟に発展することになります。

証拠としては、当時の重要事項説明書が残って入れば、申請可能でしょう。重要事項説明は書面が原則ですから。

ここから先の進め方は、裁判となりますので、土地建物取引障害事案に詳しい弁護士にご相談されたほうがよいかと思います。

 

dai60962000, 行政書士
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