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supertonton
supertonton, 行政書士
カテゴリ: 戸籍・離婚・家族親子関係
満足したユーザー: 4279
経験:  中央大学卒業夫婦・男女問題法務手続き専門行政書士
61894004
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離婚に伴う 住宅の問題 今 主人の名義の住宅ローンが約2000万円 残っている状態で離婚をするのですが

質問者の質問

離婚に伴う 住宅の問題

今 主人の名義の住宅ローンが約2000万円 残っている状態で離婚をするのですが

私(妻)がその住宅に、子供2人 計3人でそこで暮らしていきたくて でも、私はパートなのでローンが組めなくて困っていた所、私の叔父が 全額2000万円貸してくれることになったのですが

財産分与としてなのか、売買契約をむすぶかたちになるのか いまいち違いが分かりません。

どうする形が、一番 費用(税金)などがかからずにすむのでしょうか?
教えて下さい。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 戸籍・離婚・家族親子関係
専門家:  ka soliciter 返答済み 5 年 前.

行政書士のkasolisiterと申します。どうぞよろしくお願いします。

今回のケースですと、質問者様の叔父が、質問者に対し、2000万円の金銭消費貸借契約を結ぶ代わりに、住宅ローンを完済させる、ということですが、恐らくは新築時よりも、現状の建物の価値や土地のそれは、著しく上昇していることはあまりないので、質問者に対しては、課税対象にはならないでしょう。

ただ、離婚する夫としては、本来負担するべき住宅ローンという負債が消滅するわけですから、夫に対しては、住宅の譲渡について課税対象になるかもしれません。ですので、今回のケースですと、あまり財産分与にしても、売買契約にしても大きくメリットが変わることはないでしょう。

ただ、離婚をきっかけに、住宅を夫から妻に名義変更をすることを考慮しますと、財産分与とした方がいいかもしれません。

質問者: 返答済み 5 年 前.

住宅は 平成2年建築 平成17年に 中古で購入したものです。

 

どういう順序で 手続きしたらいいのかが分からない状態です。

 

返済は 離婚前にするのか 離婚後にする方がいいのか?

 

銀行に 話した方がいいのか?

 

 

質問者: 返答済み 5 年 前.
再投稿:回答が不完全.
すべての質問に対しての回答がなかった事
専門家:  supertonton 返答済み 5 年 前.

初めまして、夫婦・男女問題法務手続き専門の行政書士のsupertontonでございます。

 

離婚に伴う財産分与で揉めるのは、やはりローン残のある不動産です。

もともとの価格がいくらかわかりませんが

仮に、離婚時点でいくらかのローンを支払っている場合の考え方は

何通りかあります。

 

売却するかしないかの問題ですが

売却すれば、利益の折半が財産分与ですね。

ただ、ご相談者様は売却する意思が無いようですので

 

一般的には、ご主人がローンを支払い続けて名義変更せず

ある一定の時期まで奥様(ご相談者様)とお子様達を

無料で住まわせる(使用貸借)か、いくらかの家賃を取るかのパターンです。

この場合は、不動産はご主人の財産となります。

 

もしくは、ご主人がローンを払い続けて、最終的には名義を奥様(ご相談者様)に

変更する場合もございます。

 

これらの違いは離婚理由になります。ご主人に有責性があれば慰謝料の変わりと

なります。

 

今回は、離婚理由が分かりませんので、仮に性格の不一致とすると

財産分与だと、ご相談者様が買い取るのであれば、

婚姻中に支払ったローンも共有の財産から出たと解釈もできるので

今までのローンの半分を支払ってご主人から買い取るケースもあります。

 

離婚に伴う財産分与の場合は、余程過度な場合(1億円以上とか)以外は

税金はかかりません。もともと共有の財産を分けるだけですからね。

不動産の場合は、所有権移転登記の登録免許税がかかるだけです。

 

今回のケースでは、叔父様がローン残分の2000万円を貸していただけると

言うことで、これをどう活かすかですね。

もし一括で支払うなら、ローンではないので額が大幅に減額されます。

一般的には住宅ローンは元の値段の2倍位払うことになりますからね。

 

今後の流れですが(ご主人に有責性が無いとして)

まずご主人と今までの支払ったローンはどうするか決めて下さい。

売却ではないので、ご相談者様が住むなら買い取りになります。

例えば今までローンを500万円払っていたら、250万円ご主人に支払うとかです。

ただ、ここは民事なので、ご主人がいらないと言えばそれはそれで得でしょうね。

 

次に銀行に一括返済を申し出ます。

ローン残よりもかなり安くなると思われます。

 

返済したら名義を奥様に変更します。

この時に離婚を理由とした所有権移転登記をします。

ここでは登録免許税がかかります。

 

後、離婚前・離婚後にどちらが有利かとありますが

一般的には離婚後にも、居住用不動産には

免税規定がありますし、離婚前は結婚20年以上であれば

同じく免税規定があります。

これは税務署の判断なので、税務署に確認された方が良いでしょうね。

一般にはご主人に譲渡所得税、奥様に不動産取得税がかかる対象になりますが

免税規定でクリアできると思われます。

 

ただし、離婚協議書でこの財産分与を書いておく必要があります。

離婚協議書は公正証書で作成して下さい。

公正証書は、離婚専門の行政書士等にご依頼されると良いですね。

 

頑張って下さい。

質問者: 返答済み 5 年 前.

ありがとうございます。

 

とても分かりやすかったです。

 

もう少し詳しく知りたいのですが。

 

住宅は、平成17年に中古で購入しました。まる6年住んでいます。

 

購入時は2330万円 ローンを組んで 今は、ようやく元金が2000万円をきったところで、平成2年 築21年 の住宅です。

 

住宅 一括返済は、離婚後にすればいいんですか?

 

銀行に一括返済するために残金を聞くために連絡をしたら その時に 売却ですか?といったことを聞かれたのですが、銀行に 話した方がいいのですか?

 

専門家:  supertonton 返答済み 5 年 前.

総額が2,330万円と言うことは、一括返済した後も評価額が上がるとも

考えられませんから、離婚後の不動産贈与による居住用の財産の3000万円の

控除額は使えると思います。

 

不動産ローン残がある方が、いろいろな意味でリスクが大きいことも

あるようですから、離婚前に一括返済でも良いかもしれません。

銀行側も、離婚後に、ご相談者様(妻側)をローン返済者に変更するよりも

婚姻中の方が、銀行側のリスクも少なくなるので認められ易いかもしれません。

 

ただ、銀行側の本音としては、利息がたくさんとれるローンは維持したいでしょうけどね。

 

銀行には、相談した方が良いでしょうね。理由も話して構わないでしょう。

一般的にはローンが払えずに任意売却して一括返済にすると言うのがあるようですが

離婚による清算ですと言うので良いのではないでしょうか。

変に銀行側に勘繰られて競売にでもするのかと思われるのもしゃくですね。

 

ただ、今回のケースは、微妙で、ローン残が大きいので

離婚後のご相談者様からのご主人に対する不動産の買い取りでも

税務上問題のない額だと思われます。

買い取り額が一般の取引よりも極端に少ないと贈与扱いになりますからね。

その場合は、きちんと離婚協議書を公正証書で作成して

そのことを条文化してないといけないでしょうね。

 

税金面でどちらが特になるかは、やはり税務署か税理士に確認した方が良いでしょうね。

銀行側でも教えてくれるとは思いますが。

 

いずれにしろ離婚協議書(公正証書)がポイントになりますね。

ご主人が好意的であれば良いですが、そうでない時の用心のためですね。

 

頑張って下さい。

supertonton, 行政書士
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質問者: 返答済み 5 年 前.

ありがとうございます。

 

公正証書を、来週 公正役場に行って 作ってきます。で、その日に 離婚届を出すかたちをとるのですが。

 

住宅にかんして 公正証書には

 

一括返済後、財産分与を登記原因として、妻へ所有権移転登記をする。

 

というかたちでのせようと思っています。

 

離婚後、銀行側には一括返済する形だと ダメですか?

 

 

 

専門家:  supertonton 返答済み 5 年 前.

公正証書は、誰か専門家にご依頼されましたか?

実は、離婚協議書ぐらいになると

その日に出来るとかはあまりありません。

地方によっては出来る場合もあります。

 

東京近郊だと、案文ができるまでに1週間かかったりします。

また、必要書類もあります。

まずは戸籍謄本とそれぞれの印鑑登録証明書

運転免許証か、パスポートのコピー

不動産だと不動産登記簿(全部事項証明書)など必要です。

 

そこのとこ大丈夫ですか?

 

一括返済に関しては銀行がどうのこうの言うことはありませんので

基本、所有権移転登記がされなければ

離婚時点ですぐであれば問題ないと思いますよ。

名義人と支払い人が異なるのが問題になるだけですからね。

 

ただ、公正証書の件が気に成りますが

離婚後に離婚協議書を作成するのは問題はありません。

離婚届を急ぐ理由があればそれでも良いですが

なければ公正証書を作成した後に

離婚届を出す流れがトラブルが少ないでしょうね。

離婚届を出した後に知らないよと逃げられたら大変です。

 

離婚専門の行政書士ならそんなに高くはないと思いますのでご依頼されても良いでしょうね。

 

頑張って下さい。

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