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dueprocess
dueprocess, 特定行政書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 1904
経験:  中央大学卒・行政書士事務所経営・システムエンジニア
81185734
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はじめて利用させていただきます。約45年ぐらい前亡き母と叔母の(健在ですが多少痴呆あり)間で農地交換の口約束があったらし

解決済みの質問:

はじめて利用させていただきます。約45年ぐらい前亡き母と叔母の(健在ですが多少痴呆あり)間で農地交換の口約束があったらしいのですが、7年前に父が亡くなり父の遺産を私が相続して気づいたのですが、登記変更はされておらず、6年前に母が亡くなってから、その口約束は有効なので最近になって登記変更をしたいと叔母の長男と長女が言っています。
交換したとされる農地の面積は叔母が交換すると言っている農地にくらべこちらの農地は約倍の面積があります。こんな損な交換を母が口約束したとは思えません。私は法務局に行って過去の登記簿を調べたところ農地交換しとされる農地の名義は私の祖父(41年前に死亡)と叔父(7年前に死亡)の名義でした。
言えば家族とは言え他人名義の農地交換の口約束だと思います。こんな口約束は有効なのでしょうか。また時効などないのでしょうか?そして農地交換しとされる叔父の農地は約44年前に売却されておりその代金は農地交換したのだから売却時に母に渡したと言っています。
それを知る者は叔母がしかおらず、証明する書面も何もありません。登記人である私が現在も固定資産税を納めています。まわりの人は相手にしなくてもいいといいますが、特に最近では公証人役場に私の同意もなしな勝手確認書に作って持って行ったり、裁判所に調停申請するとか言っています。
法律の事はよくわかりませんのでよろしくお願いします。
投稿: 8 ヶ月 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
質問者: 返答済み 8 ヶ月 前.
28155;付の写真の二枚は公証人役場で作ってもらったと言う確認書らしいです。もう一枚は私が留守の時に我が家に置いて帰った手紙の写真です。
質問者: 返答済み 8 ヶ月 前.
12377;いません。公証人役場で書いてもらったと言う確認書は公証人役場に確認したところ、公証人役場ではその様な書面は書かないとの事でした。これって公文書偽造にあてはまるのではないのでしょうか?
質問者: 返答済み 8 ヶ月 前.
65288;質問者からのリクエストをサイトが代理投稿)こんにちは。次の追加サービスを希望していますが、ご提供いただくことは可能でしょうか?サービス名:電話でのやり取り。 もう少し情報が必要な場合は、どういった情報が必要なのかお知らせください。また別の追加サービスをご提案いただければ、検討します。
質問者: 返答済み 8 ヶ月 前.
12377;いません。電話でのやり取りに手があたってしまいもうあげございません。希望はEメールでの回答です。
専門家:  dueprocess 返答済み 8 ヶ月 前.

ご質問ありがとうございます。

特定行政書士です。

よろしくお願い致します。

ご相談者様のご認識の通り、公証人は一方的な主張に基づいての合意書を公証することはありえません。

確認書については、私文書となると考えられます。

公証人の名義が入っている訳でもありませんので、公文書偽造にはあたらないと考えます。

また私文書としても、単なる雛形として作成しているようですから、偽造とまでは言えないと考えます。

ご友人のおっしゃる通り、相手にしなくても一向にかまわないと考えます。

民事調停は裁判所に申し立てる事は可能ですが、それに応じるかどうかはご相談者様次第です。

仮に申し立てられたとしても、「話し合いで解決する気はないので、調停には出席しない。」と裁判所(調停委員会)に返答すれば「不調」に終わると考えます。

また仮に民事訴訟になったとしても、口約束があったことの立証責任(証明責任)は相手方にあります。

先方も確たる証拠がないので、あの手この手でご相談者様に交渉をせまっているのではないかと思われます。

ですので、ここは相手にせず、しばらく様子を見る。が正解ではないかと考えます。

いかがでしょうか?

ご不明点ございましたら補足致しますので、その旨ご返信ください。

それではよろしくお願い致します。

質問者: 返答済み 8 ヶ月 前.
12354;りがとうございます。後二点質問があります。口約束に時効はあるのでしょうか?相手方は面積が広いので物権的請求権である所有権移転登記手続き請求権に時効にかかる事はないとメモ書きを渡して帰りました。難しくて意味がわかりません。後1つは、お互いの家族名義の農地の土地交換が口約束は出来るものなのか、有効か効力があるのかの二点よろしくお願いします。
専門家:  dueprocess 返答済み 8 ヶ月 前.

ご返信ありがとうございます。

>物権的請求権である所有権移転登記手続き請求権(以下略)

まず「物権的請求権」は「所有権」から発生する権利です。
そして「所有権」とは土地など物を排他的に所有する権利を言います。
確かに「物権的請求権」は時効消滅することはありません。
但し「物権的請求権」はその物(農地)に対して「所有権」がなければ発生しません。

今回のケースでは、農地の「所有権」を交換する契約があったかなかったか?
が問題になっており、ご相談者様側とすれば、そんな契約はなかったと主張することで、
依然としてご相談者様側に農地の「所有権」があり、相手方には、「ない」ので、
所有権から発生する権利である「物権請求権」は時効云々の前に、存在せず、
物権的請求権である「所有権移転登記請求権」はそもそも「ない」ということになります。

>口約束に時効はあるのでしょうか?

口約束も「契約」ですが、
ちなみに契約から生じる権利と義務をそれぞれ「債権」「債務」といいます。
民法の規定では権利である「債権」は10年で消滅時効に掛かります。
つまり口約束は10年で消滅時効に掛かることになります。
今回のケースで言えば、仮に契約が存在していたとしても45年以上経過しているのであれば、
「債権(土地を交換する権利)」の時効による消滅を主張する事で、
やはり「交換する権利」は存在せず「所有権」の移転も発生しない。
ということになります。

お互いの家族名義の物についての交換契約ももちろん可能です。

ですので有効ではあります。
では、現在の権利関係を見ていきましょう。
遺言がなければ、所有権は相続により、相続人に当然に承継されます。
亡母様の農地は亡父様とご相談者様で一度相続した後、亡父様の分も含めてご相談者様がすべて相続し、
亡母様の農地すべての「所有権」をお持ちという事になります。
一方叔母様はご存命であれば「所有権」は叔母様がお持ちなので、甥御様姪御様には処分権限がありません。
「所有権」は家族であるからというだけで勝手に処分することはできません。
ですので、交換契約が「有効」であるからといっても、
甥御様姪御様には履行する権利も義務もないという事実関係となります。

いかがでしょうか?
以上よろしくお願い致します。

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質問者: 返答済み 8 ヶ月 前.
12354;りがとうございました。
専門家:  dueprocess 返答済み 8 ヶ月 前.

こちらこそありがとうございました。

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