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houmu
houmu, 行政書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 54
経験:  行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
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約40年前に父が地主さんと土地交換をしました。その際、口約束で自宅の前の私道はいずれ近所の土地問題が解決次第、私道を譲っ

質問者の質問

約40年前に父が地主さんと土地交換をしました。その際、口約束で自宅の前の私道はいずれ近所の土地問題が解決次第、私道を譲ってくださることになっていました。しかし、地主さんが子の台に代わり先日どうなるの相談したところ譲りませんと言われたそうです。
私道については口約束で契約の書類はありません。公道までは自宅の土地以外は地主さんの土地のため、公道まで地主さんの土地を行き来しなければなりません。地主さんは近所の方々とのトラブルの噂があり、年老いた両親は嫌がらせをされるのではないかと心配して私道使用の公文書を作成した貰い交渉してみることを検討しています。
しかし、相談できる専門家の方は近くにいないためどなたに何を相談したら、穏便にことを治められるか悩んでいます。
投稿: 11 ヶ月 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
質問者: 返答済み 11 ヶ月 前.
12371;のような土地を袋地となりますか?また、囲繞地通行権が主張できますか?
専門家:  pote888 返答済み 11 ヶ月 前.

公道に出るために、他人の土地を通らなければならない土地を袋地といいます。
袋地を所有するものは、公道へ出るために他人の土地を通ることができます。(民法210条)
土地を通行する権利を囲繞地通行権といい、地主に一定範囲の通行受認義務を課しています。
但し、通行する権利をもつ者は補償金を支払わなければなりません。(民法212条)
権利を公的に公示するには、通行地役権を私道の登記簿に設定できれば最良と考えます。
しかし、通行地役権も時効取得することができます。では、どのような要件をみたせば、時効取得することができるのでしょうか。
「地役権は、継続的に行使され、かつ、外形上認識することができるものに限り、時効によって取得することができる。」(民法283条)
最高裁判例によれば、「継続的に行使され」といえるためには、承役地上(地主の私道)に通路が開設されること、しかも、その開設は要役地所有者(ご尊父様)によってなされることが必要であるとされています。
したがって、私道を整備し、20年以上に渡って、土砂を入れたり、除草するなど既存通路と合わせて維持管理にあたっていた場合には時効取得も認められた判例もあります。
私道を開設したのが、ご尊父様でないようであれば、地主に価格交渉して1年毎の支払条件で通行地役権の設定をお願いしてはいかがでしょうか。
依頼するには、司法書士が適当ではないかと考えます。

質問者: 返答済み 11 ヶ月 前.
20309;度もご親切に回答してくださり、ありがとうございます。父から詳細を確認したり、言葉の意味を理解するのに時間がかかり、返信が遅くなり申し訳ありませんでした。先生から囲繞地通行権などのお話がわかり、解決に向けて勇気が出ました。
初回の質問で言葉をまちがえて使いましたが、もともと借地だった土地を等値交換で譲っていただいたそうで、私道を整備しているのは地主さんです。特に通行は修理業者も含め自由にして良いと言われてきていました。
口頭で通行の自由を言われていたにもかかわらず、私道を公道にするのは地主さんが損をするため、公道に変更することを主張するよりも、通行地役権を挙げて交渉しても穏便に事を進められるでしょうか?
等値交換した際には、通行地役権についての説明はなされなかったようです。口約束があったとしても過去の通行料を支払う必要がありますか?
また、通行料の目安があれば教えてください。
専門家:  pote888 返答済み 11 ヶ月 前.

「口頭で通行の自由を言われていた」とのことですので、過去の通行料を支払う必要はないと考えます。
無償通行を文書で示す簡略な方法としては、無償の通行承諾書の覚書の取り交わしがあります。
この覚書を取り交わすことができれば、将来に渉って無償で地主の私道を通行することはできますし、第三者に対しても対抗することはできます。
仮に、地主が無償承諾書の取り交わしを渋るようであれば、通行料を支払い通行地役権の設定を申し入れてはいかがでしょうか。
料金の目安はいろいろあるようですが、概ね以下のようです。

1.道路として利用する土地の価格は当該土地価格の10%~20%程度,年額使用料は10%~20%程度,永年一括補償は5年~10年分。
年額使用料 土地価格×(1~ 4%)
永年一括補償 土地価格×(1~ 4%)×(5~10年)=土地価格×(5~40%)

2.道路として利用する土地の価格は当該土地価格の10%程度,年額借地料は固定資産税の3倍程度である。
年額使用料 土地価格×10%×(1.4%×3)=土地価格×0.42%

いずれの場合も,決まったルールはないので、上記料金算定方法を参考に地主と話し合いの上、決めることになると考えます。

質問者: 返答済み 11 ヶ月 前.
22823;変参考になりました。相談してよかったです。
頑張れそうです。
他の者と検討してみます。ありがとうございました。
またお願いします。
専門家:  pote888 返答済み 11 ヶ月 前.

少しでもお役に立てれば幸甚です。

質問者: 返答済み 11 ヶ月 前.
12418;う少しお伺いします。
もともと借地だった土地を等価交換しました。
私道について契約などはありません。
土地を売買しなければ、通行地役権はないという
話を聞きました。
調べてもよくわかりません。教えてください。
専門家:  pote888 返答済み 11 ヶ月 前.

借地の等価交換で取得した現在の土地は所有権ですので、取得した時から囲繞地通行権は発生しています。

質問者: 返答済み 11 ヶ月 前.
20309;度もご親切にメールをくださってありがとうございます。
売買の関係なく、土地を取得した時点で通行権はあるということですね。
話し合いに応じていただけるかわかりませんが、頑張ります。
ありがとうございました。
専門家:  pote888 返答済み 11 ヶ月 前.

そのとおりです。旨く解決できると良いですね。尚、評価をお願い致します。

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