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houmu
houmu, 行政書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 53
経験:  行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
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建替え計画のある団地型マンションです。100戸程の区分所有者の所有による一筆の共有敷地の一画に借地権が設定されており

質問者の質問

建替え計画のある団地型マンションです。100戸程の区分所有者の所有による一筆の共有敷地の一画に借地権が設定されており、複数人の所有による借地権付き建物が存在します。建替えに当たり敷地全てを所有権化したいと考えています。このために、建替え組合設立認可後に、建替え組合(参加組合員含む)による借地権付き建物の購入をと考えています。借地権者等は全員売却を望んでいますが、地主側(区分所有者)の中には購入反対の者もいます。この場合➀地主である買主側の区分所有者は全員同意しなければ借地権購入はできないのでしょうか。
それとも、②地主である区分所有者で「建替え組合による借地権購入を承諾する。」旨の決議を行い過半数の賛成を得た上で、建替え組合と借地権者間の借地権売買契約を締結できるのでしょうか。
お教え頂きたくお願い申し上げます。
投稿: 8 ヶ月 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 8 ヶ月 前.
敷地の一部に賃借権を設定する行為は保存行為にあたります。従って、その賃借権を買い取ることも保存行為であると考えます。共有物の保存行為は、その過半数の賛成によって決められますので、②の地主である区分所有者で「建替え組合による借地権購入を承諾する。」旨の決議を行い過半数の賛成を得た上で、建替え組合と借地権者間の借地権売買契約を締結できると考えます。
質問者: 返答済み 8 ヶ月 前.
建替え組合が地主とは関係のない第三者であれば、その通りかと思います。しかしマンション建替え組合の構成員は、100人程の区分所有者(地主)+参加組合員(ゼネコン等の事業者)です。つまり地主100人程で共有し、借地として貸していた土地を買い取るということになるのではないでしょうか。借地権から所有権にという性質の変化もあります。また、買取り費用も一時的に参加組合員が支払いをするものの最終的には、区分所有者が分担支払いをするようです。
そのような状況でも保存行為として解決できるのでしょうか。
専門家:  pote888 返答済み 8 ヶ月 前.
100人程の区分所有者(地主)が設定した賃借権は保存行為ですので、参加組合員(ゼネコン等の事業者)を除く、100人程の区分所有者(地主)が賃借権を買い戻す行為は保存行為と考えます。
質問者: 返答済み 8 ヶ月 前.
お手数をおかけします。私もネットであちこち閲覧してみました。その中にhttp://www.mc-law.jp/fudousan/kyoyu/s_kettei/335/
(みずほ中央法律事務所)の管理、保存、変更に関するものがあり、契約が長期のもの、借地法に(旧法?)基づく契約は変更行為との記載がありました。
今、ご質問申し上げている物件は、旧借地法により、60年の期間で締結され期間満了まで十数年あります。このような場合どうなるのでしょうか。
専門家:  pote888 返答済み 8 ヶ月 前.
確かに、民法602条の期間5年を超える賃貸借設定は実際上の処分行為となるようですので、長期の賃借権を設定した時は共有者全員の承諾が必要です。しかし、共有敷地の一部借地権付建物を買い取る行為は、共用部分の変更にあたりますが、「建物の区分所有等に関する法律」第17条では共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く)は、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議で決する。とありますので、決議をすることで購入することができると考えます。
質問者: 返答済み 8 ヶ月 前.
はじめに法務省からのメールのことを記載しましたが、改めて転載させていただきます。建替え組合は買主なのですが、これを読む度に借地権購入は無理に思えてしまうのですが。

メール拝見いたしました。1 民法第251条及び第252条は,共有物を売却等する場合の共有者間の意思決定に関する規定であり,複数人が買主として売買契約を締結する場合における,買主側の意思決定の場面にまで適用されるものではありません。2 なお,共有物について,複数人が買主として売買契約を締結する場合には,当該複数人の買主全員が条約を締結する必要があり,複数人の過半数の意思決定のみで当該売買契約を締結することはできません。法務省
(ご注意)
このメールの差出人メールアドレスは送信専用であり,受信することはできません。
法務省に対するご意見・ご提案がございましたら,次のURLをクリックして表示されるメールフォームからお願いします。
専門家:  pote888 返答済み 8 ヶ月 前.
法務省にどのような質問をされたかによりますが、マンションのような管理組合がある共有物の管理・処分行為についての回答なのでしょうか。マンションの場合に、全員の同意がなければ何もできないとすると、建替や管理費滞納区分建物の買取り等もできなくなり、マンション全体の管理もままならなくなります。
質問者: 返答済み 8 ヶ月 前.
民法251条と252条のどちらか?ということしか頭になく、以下のような質問をしました。民法第251条、252条について
お忙しいところ恐縮でございます。
実は下記事例の場合、民法251条又は252条のどちらが適用されるのかお教え頂きたくメールを送らせていただきました。事例
複数人(A,B,C,D,E)の共有による一筆の共有地の一部に借地権が設定されています。
この借地権は複数人(F,G,H)の共有であり、借地上には借地権者F,G,Hの共有建物が
存在します。
F,G,H共有の借地の底地権者はA,B,C,D,Eです。お教え頂きたいのは、上記の借地権並びに建物を底地権者A,B,C,D,Eが買取りをすると
した場合(借地権者F,G,Hは借地権、建物の売却に全員同意しているものとします。)
A、B,C,D,Eは民法251条による全員同意がもとめられるのでしょうか。
それとも、民法252条による過半数の同意があればよいのでしょうか。
借地権を買い取るということは、その土地が『借地権』から『所有権』に変更される事となり、民法251条の適用となるように思えますが如何なものでしょうか。というものでした。
質問者: 返答済み 8 ヶ月 前.
先ほどネット上に旭化成ホームズの大木氏の講演内容が掲載されているのをみつけました。
http://www.index-consulting.jp/roukyu/pdf/kenkyuubukai%20files%20100729.pdf 印刷用ページ6頁です。
動きの取れない実態が現実なのでしょうか。
専門家:  pote888 返答済み 8 ヶ月 前.
民法251条、252条での質問では、共有物の変更、管理についての定めなので、法務省の担当者も上記のような回答となったのだと思われます。団地型のマンションの場合には、土地は敷地利用権とされ、その管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、規約で定めることがでるとなっています。「建物の区分所有者等に関する法律」第30条(規約事項)従いまして、共有者の3/4以上で、その持ち分の3/4以上を有する者が同意すれば、借地権を購入することができると考えます。

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