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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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中古マンション1室の購入で、売買契約後に当方の都合で契約を解除する場合、売買契約書上の違約金を支払わなければならない

解決済みの質問:

中古マンション1室の購入で、売買契約後に当方の都合で契約を解除する場合、売買契約書上の違約金を支払わなければならないか?(「契約の履行に着手」はどういう判断か?) 【経緯】投資目的で中古マンションの購入提案を受けた。売主:不動産業者 買主:一般顧客(当方) 12/3 物件の下見、説明を受け、購入意思を書面で記載。売買代金1530万。 12/6 売買契約書に署名・捺印 手付金30万を支払。金銭貸借証書に記載。     手付解除の期限は12/13で既に過ぎている。      売買契約書に「契約違反による解除」として、売買代金の20%を違約金として支払う旨の記載がある。現時点で、銀行ローンの正式な決定についての連絡は受けていない。また、業者から登記簿の抵当権抹消に着手した等の連絡はなし。 手付金のみの支払で契約解除したいが、可能か?

投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 1 年 前.
「契約の履行に着手する」とは、買主が代金の一部または、全部を支払った場合であるとか、売主が目的物を引渡した場合、所有権移転登記をした場合などや、その履行のために欠くことのできない前提行為をした場合も含まれます。
宅地建物取引業法第39条、2項で、宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
また、同条3項では、前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。となっていますので、手付金の放棄をして契約解除ができると考えます。
尚、契約解除の意志表示は、電話連絡もさることながら、後日の証拠とする為にも、配達証明付内容証明郵便によることが望ましいと考えます。
質問者: 返答済み 1 年 前.

有難うございます。

回答の「契約の着手に履行」とは、相手がどういう状態を指すのでしょうか?

また、その場合に違約金が発生としたら、それを実際の損害額のみの支払いで終結することはできますか?

専門家:  pote888 返答済み 1 年 前.

売主の契約履行とは、例えば、買主の希望に応じてマンションのリフォーム工事に着手したり、物件を引渡した場合また、代金決済前に所有権移転を先行した場合等があります。また、売り主が宅地建物取引業者の場合は、買主の手付解除の行使期間を定めることは、無効とされています。

違約金が正当な契約行為として認められた場合は、契約書に記載された違約金額となりますが、ご相談の内容から判断しますと、手付金の放棄による契約解除ができると考えます。

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