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houmu
houmu, 行政書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 934
経験:  行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
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遺産相続で賃貸住宅とその土地の相続を受けました。 賃貸住宅には30年位住んでいる借入がいます。 その住宅の賃貸を

解決済みの質問:

遺産相続で賃貸住宅とその土地の相続を受けました。
賃貸住宅には30年位住んでいる借入がいます。
その住宅の賃貸をやめて、私が住むために立ち退きを1年前に告知しておいたところ
今日になり居住権並びに立ち退き保証料ができるから請求するとの告知を受けました。
1.賃貸住宅に居住権はあるのでしょうか。
2.立ち退き保証料は払わないと駄目ですか。
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  houmu 返答済み 1 年 前.
居住権はあります。
賃貸契約を、貸主側から解除するためには、正当事由が必要とされています。
この正当事由が認められる条件は非常に厳しい為、いわゆる立ち退き料の
支払いなく、正当事由だけを材料に契約の解除を求めることができるケースは
非常にまれです。
ご質問者様自身が居住されるというのは一定の理由にはなりますが、やはり
単独では難しく、ご質問者様が居住されるためという目的を前提にある程度の
立ち退き料の支払いを提示することで、契約の解除が認められる可能性が
でてくるということになります。
(いい方を変えれば、100万円、200万円の立ち退き料を支払うという条件で
あっても、そもそもの立ち退き要求の事由が不十分であれば、貸主からの
解約は認められません。)
なお、相続というのは、被相続人の権利・義務のすべてを継承します。
つまり、賃貸物件そのものや、賃貸契約上の貸主として家賃を受ける権利とともに、
預り金を返却する義務や、借金があればこれを返済する義務もあわせて継承しています。
したがって、敷金についても返却する必要があります。
質問者: 返答済み 1 年 前.

年間の家賃が48万円ですが、何百万の立ち退き料は発生するのでしょうか。

専門家:  houmu 返答済み 1 年 前.
100万円、200万円と書きましたのは、そのような多額を支払ったとしても、つまり、金額の問題ではなく、解約が認められない場合があるということを言いたいための例として記載したものです。立ち退き料の相場というのもあってないようなところがあり、1円の支払いもなく退去をお願いできる場合もあれば、逆に争えばもっと安く出て行ってもらうことが可能な場合であっても、時間を優先して多額の立ち退き料を支払う場合もあります。
一般的に立ち退き料の提示として見られるのは家賃の3~6か月分程度が多く、加えて転居に付随する諸費用を支払うケースも見られます。年間家賃が48万円であれば、12万円程度で交渉がまとまればラッキー、高い方で見れば24万円+引っ越し代、また近隣の類似物件と比較して現在の賃料が安い場合には、その差額を1~2年分程度補てんするようなケースもあり、このあたりが一般的な交渉で考えられる上限の目安になるでしょう。
質問者: 返答済み 1 年 前.

夜分遅いのに大変お世話になります。

ご回答ありがとうございました。

話は前に戻りますが、貸家をやめて私が住もうとしているには、こういう訳があるんです。

母親が亡くなる前は兄夫婦と母親と私(恥ずかしいですが出戻り)と住んでいた訳でした。

私は母親が生きていたから兄夫婦も一緒に住んで居る事に何も言わずに住まして貰っていました。

母親が亡くなった訳ですから、兄たち夫婦に家を出て行ってくれないかと言われたわけです。

そういう理由から相続して貰った貸家があったので今の貸家をやめて私が住もうと思った訳なんですがそこを立ち退いてもらって、私が住もうとしても居住権と立ち退き料は払わないと出て行ってはもらえないでしょうか。

専門家:  houmu 返答済み 1 年 前.
残念ながら、立ち退き料自体は基本的に必要になります。
貸主側から解約を行うためにはそもそも、正当事由が必要になるというご説明をさせて頂きましたが、ご質問者様のケースのような事情であれば、前回の例に挙げたような立ち退き料を支払うことで、全体として正当事由が認められ、解約の主張が認められる可能性が高いケースと考えらます。
純粋に、貸主側の事情のみで、正当理由ありとして、立ち退きが認められる例はほとんどないのが実情です。例えば、物件の売却であったり、古くなってきて耐震性も不十分なので取り壊しをしたいというようなケースであっても、立ち退き料が必要です。
なお、一点説明が抜けておりましたので捕捉させていただきます。
【今日になり居住権並びに立ち退き保証料ができるから請求するとの告知を受けました。】とのことでしたが、前日までは、どのような状況だったのでしょうか。
もし、退去について通知をしていたに過ぎない段階であれば、これまでにご説明した通りですが、もしもともと、わかりました、いついつまでに退去しますというような合意がすでにできていたのであれば、話は少し異なってきます。相手の同意があれば、これは家主の一方的な解約ではなく、双方の合意による解約ということになるためです。
(もっとも、この場合であっても合意書面の有無など、合意を立証できるかどうかの問題、立証できるとしても、相手が出て行ってくれなければ最終的には裁判や強制執行という手段に頼らざるを得なくなるため、ある程度の交渉には応じざるを得ない場合もあります。)
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質問者: 返答済み 1 年 前.

退去しない場合私が兄夫婦と同居出来ないのでアパートを借りて住むようになった場合今の貸賃金をあげてそこの家賃に充てたいのですが似合った金額に家賃を上げることは可能でしょうか。

専門家:  houmu 返答済み 1 年 前.
一般的な契約であれば、双方の合意があって初めて値上げ・値下げが成立しますが、賃貸契約は、契約期間が中長期に及ぶものですから、物価の変動により賃料が不適切になるということは当然発生し得ます。その為、一方が値上げ・値下げの申出を行うことで、その時点から適切な範囲内で賃料への変更が行われたものとして取り扱われることになっています。(もっとも最終的に当事者間で合意できなければ、裁判所に判断してもらうことにはなってしまいます。)
従って、現在の賃料がある程度以前(例えば3年前)に定められたものであれば、当初価格を定めた当時から現在までで、どの程度相場が変動しているのかなどを考慮の上、値上げを行うことが可能です。
質問者: 返答済み 1 年 前.

退去しない場合現在の貸賃が3万5千円で私が借りようとした家賃が5万円だとすればその5万円貸賃にしても大丈夫なのでしょうか。

専門家:  houmu 返答済み 1 年 前.
ご質問者様の手配物件の金額とは関係ありません。あくまでも賃貸物件に対しての適切な賃料を再検討することができるということです。
仮に、現在の借主さんとの契約が10年前で、当時は3.5万円程度だった類似物件が、現在は相場が上がって5万円程度の賃料で貸し出されているということであれば、5万円に値上げをすることが可能ということになります。
質問者: 返答済み 1 年 前.

大変お世話になりました。

早速参考にします。

また、何かあったらばお世話になります。

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