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pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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建築条件付土地を購入した際にトラブルがあり、ご相談させていただきます。 近所の仲介業者に通い、「建築条件付土地」と

解決済みの質問:

建築条件付土地を購入した際にトラブルがあり、ご相談させていただきます。
近所の仲介業者に通い、「建築条件付土地」として販売されていた土地を購入しました。契約の際「土地購入契約書」と「建築請負契約書」のサインを求められましたが、建築請負契約はサインをせず待ってもらっています。土地購入契約書のみサインしました。
その後契約した契約書が「建築条件付土地」ではなく「ただの宅地」としての契約書であったことがわかりました。仲介業者から請求予定の仲介手数料も土地+建築物の値段×3%+6万円であることがわかりました。建築条件付土地の手数料は土地の値段×3%+6のみなので、これを仲介業者に説明を求めたところ「土地と建物のセット販売といったイメージだった。建築業者も土地販売業者が指定していたところではなく、うちで紹介しているので、その分も仲介手数料が発生するというイメージだった」とのことでした。
しかし、土地販売業者が指定していた建築会社から仲介業者が紹介してきた建築会社に変更する際にそういった説明は全くありませんでしたし、そういうつもりなら変更時に然るべき説明があり、その上でこちらが選択できる状態にすべきではないか、と主張したところ、「今回は説明不足ということもあったので手数料は土地のみからとします」と答えがありました。
そのほかにも不審な点がとても多く、正直家族内でその仲介業者へ不信感がつのってしまったため、今回の土地契約のみで仲介業者と取引を終え、建築は別の自分たちで見つけてきた業者さんでお願いしたいと考えています。
ただ、仲介業者は建築請負をどうしても欲しがるでしょうし、相手はプロなので、話し合いの場で専門的な話をされても素人の私たちには判断がつきません。
こういった場合、法的に見て私どもの希望「土地契約だけで問題の仲介業者と取引を終えて家の建築は自分たちで」ということは可能でしょうか。
もし可能であれば、仲介業者から「それは出来ない」と言われた時にこちらから出来る主張をアドバイスいただけないでしょうか。
もし不足があれば追記させていただきます。
どうぞよろしくお願い申し上げます。
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 1 年 前.
建築条件付の土地売買契約では、停止条件として「一定の期間内に検討をしている建物を建てない事がわかった場合は白紙解約できる」のような文言が入る契約となります。
重要事項説明書にも同様な説明がなされると思います。仲介業者が「今回は説明不足ということもあったので手数料は土地のみからとします」との回答があったとのことですから、
仲介業者は建物建築に関しての仲介は諦めたと考えられます。
建築条件付で販売している売主の業者に建築請負の建築業者の選定について自分で見つけた業者を使いたい旨、相談してはいかがでしょうか。
売主の業者は建築請負の利益を見込んでの土地売買ですので、ご貴殿の要望が通るかどうかは分かりませんが、交渉事ですので、お願いする価値はあります。
仲介業者から「それは出来ない」と言われた場合には、重要事項説明義務違反に該当するのではないかと指摘すれば、相手側は折れると考えます。
質問者: 返答済み 1 年 前.
pote888先生、ご回答ありがとうございます。
当初建築条件付の土地売買契約と思っていたのですが、契約書に『停止条件として「一定の期間内に検討をしている建物を建てない事がわかった場合は白紙解約できる」のような文言』が入ってなかった事がわかり今回の契約がすりかえられていた事に気がつきました。
>仲介業者が「今回は説明不足ということもあったので手数料は土地のみからとします」との回答があったとのことですから、仲介業者は建物建築に関しての仲介は諦めたと考えられます。
とありましたが、現在土地販売者が指定した業者ではなく仲介業者が用意した業者を勧められていて、そことの建築請負契約を早くしてほしいとせまられています。なので、諦めたと思えないのですがいかがでしょうか。そして以前義父が土地販売業者と直接連絡をしたところ、後で仲介業者から「土地販売業者からクレームがあった。直接話さず、私を通してほしい」と釘を刺された為、土地販売業者と直接話せない状態です。クレームも本当の事かわかりませんが、土地販売業者には「買主が建築業者を別のところでと希望している為、別業者に変えさせてほしい」と話しているとの事で、土地販売業者についた嘘がばれるのが困るのだと思います。
なので今仲介業者と交渉するしかない、と考えているのですが、先生の仰る言葉を使い「重要事項説明義務違反に該当するのではないかと感じ、信用出来ないと感じてしまったため、土地売買のみで取引を終えたい」という事で有利に説得する事は可能でしょうか。あと、重要事項説明義務違反というのは宅地建物取引業法の。。という事で良かったでしょうか。
よろしくお願いします。
専門家:  pote888 返答済み 1 年 前.
売買契約書に停止条件が入っていないということは、仲介業者のミスによるものだと考えられます。売主もその契約書で調印している訳ですから、最悪、土地のみの販売でも可能として契約している可能性があります。
仲介業者は、自社の勧める建築会社との建築請負契約を急いでいるとのことすが、当然請負契約による手数料を期待してのことでしょうし、売主業者の手前もあると思います。
停止条件がない土地売買契約では、建築契約を条件としていないので土地売買を継続できると考えますが、問題は売主の判断によると思います。
仲介業者には宅建業法上の重要事項説明義務違反を根拠として、土地売買のみの仲介で終了とし、建築請負については売主業者との直接商談を主張できると考えます。
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