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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 312
経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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不動産売買についてローン特約が有効になるかどうか教えていただけますでしょうかローン特約について記載に

解決済みの質問:

不動産売買について
ローン特約が有効になるかどうか教えていただけますでしょうか

ローン特約について
記載について以下の記載があります。
買主の自主ローンの場合には、買主は、融資利用に必要な書類を●年●月●日までに金融機関等に提出し、
その提出書類の写しを売主に交付することとします。
その融資が、融資利用の特約の期限までに決定されなかったとき、売買契約は自動的に特約により解約の扱いとなります。
とあります。

私はネット銀行に申込み、その書類を提出しました。
本審査の結果は減額でした、この結果をもってローン特約が行えるか仲介業者に確認したところ
仲介業者は、都市銀行で仮審査を行ったものがあるためこれがある限りローン特約は有効とならなず
この都市銀行の本審査に進む必要があると説明されました。

こちらは本当にそうなのでしょうか?
こちらの都市銀行の仮審査は売買契約前に行ったもので結果は減額はありませんでしたが、
利率が通常より若干高く設定されてしまったため行いたくない旨を伝え、自身でネットローンで行うと連絡をしています。

また売買契約書の「金銭に関する事項」には金融機関等に「都市銀行」と記載されています。
契約時にローンを行う正確な銀行名などを入れなくていいのか確認したところ
自主ローンについては、自分で選んだものを自由に選んでいただいて構わない
ここは一般的なものを説明時のものとして記載しているだけですと言われました。
「金銭に関する事項」の注意書きには「(下記の条件は、重要事項説明時のもので、金銭消費賃借締結時に確定します。)」と記載されています。

教えていただきたいこととしましては
私が自主ローンで行い提出したネット銀行が減額の時点でローン特約を実行することは違約となり
行えず、仲介業者が斡旋して売買契約前に行った都市銀行での履行を進めなければならないのでしょうか?

お忙しい中申し訳ありませんが
ご教授いただければと思います。

よろしくお願いいたします。

投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 1 年 前.
ローン特約条項には
1.融資申込金融機関、2.融資金額、3.融資が承認されるまでの期間、4.融資が承認されなかった場合の対応策、 などを明確にして約定することが必要です。
自主ローンの申込みの結果が希望金額から減額されていますので、契約書にネットローンの金融機関名が明記されていればローン特約で契約解除できる案件と思われますが、
契約書、重要事項説明書には融資申込金融機関が特定されていないようですので、その他の都市銀行の審査を受けた後の結果を待たなければ、ローン特約による無条件の解約は難しいと考えます。
仮に、その他の都市銀行の本審査に進む場合は、ローン特約の承認期間を修正する必要がありますので、ご注意ください。
質問者: 返答済み 1 年 前.

以下の重要事項説明書の記述に意味がないということでしょうか?

その提出書類の写しを売主に交付することとします。
その融資が、融資利用の特約の期限までに決定されなかったとき、売買契約は自動的に特約により解約の扱いとなります。

ネット銀行の提出書類の写しを売主に交付しているのですが

この記述は意味をなさないということでしょうか?

質問者: 返答済み 1 年 前.

以下の重要事項説明書の記述に意味がないということでしょうか?

その提出書類の写しを売主に交付することとします。
その融資が、融資利用の特約の期限までに決定されなかったとき、売買契約は自動的に特約により解約の扱いとなります。

ネット銀行の提出書類の写しを売主に交付しているのですが

この記述は意味をなさないということでしょうか?

専門家:  pote888 返答済み 1 年 前.

重要事項説明書に記述している、「その提出書類の写しを売主に交付することとする」という説明文がネット銀行を特定できるようであれば、特約による解約にはなりますが、担当者レベルの合意事項と解されるような場合ですと、相手側は反論してくると思われます。

質問者: 返答済み 1 年 前.

仲介業者がFAXで仮審査結果を送付してくれればよいとあったので
そのようにしています。
また重要事項説明書には「その提出書類の写しを売主に交付することとします。」とありましたので
仲介業者に銀行へ提出したコピー一式を一般書留で送付したのですが、受取人不在で返却されました。
電話にて仲介業者にFAXの仮審査結果がこれにあたるので問題ないと言われました。

それでも特定できない法的に無効なものなのでしょうか

質問者: 返答済み 1 年 前.

追記します。

質問内容に記載が足りなかったように思います。

申し訳ありません。

今現在、このローン特約について仲介業者ともめています。

私は自身が行った売主に交付(仲介業者にFAX送付)しているネット銀行がNGだったため、もう1行自身で行っているネット銀行の本審査がNGの場合

ローン特約を利用する可能性もあると連絡したところ

仲介業者は売買位契約前に行った都市銀行の仮審査が通っているものがあるため、それがある限りローン特約は無効ですと言われています。

昨日

「これは先に取り消してネット銀行で行うと連絡したではないですか」と言ったところ

「放棄した時点でローン特約は無効になりますから」と言われました。

仲介業者の言う通りなのでしょうか?

専門家:  pote888 返答済み 1 年 前.

ローン特約条項で解約を申出する場合の相手は売主ですので、売主側が納得するに足りる証明が必要となります。
仲介業者の担当者が受け取ったFAXの仮審査結果によって、売主側がローン特約条項を受け入れ、無条件解除に応じてくれれば良いのですが、売買契約書には金融機関を「都市銀行」としていますので、その他の都市銀行の審査を受けるように反論してくるのではないかと考える次第です。

仲介業者から「放棄した時点でローン特約は無効になりますから」と言われました。
とありますが、ネット銀行で審査をすることに変更したことがローン特約条項が無効になるとは思われません。
ローン特約が無効となるようであれば、その時点で仲介業者は、その旨を説明をしなければなりません。
ネット銀行での申込みが減額されたのであれば、その他の都市銀行でも同じように減額されるのではないでしょうか。
自己都合による解約として判断され、手付金放棄、仲介手数料の請求をされることは避けなければなりません。

質問者: 返答済み 1 年 前.

重要事項説明書に

金融機関について

業者の斡旋「無」とあります。

この斡旋とはどういう意味にあたりますでしょうか

仲介業者が手続きを行った住宅ローンは、私が行いたいと始めたものではなく

業者が進めたものです。

業者が進めたものは斡旋「有」にあたらないのでしょうか

そうなると売買契約書に記載されている金融機関は自主ローンのみだと感がるのですがこれは誤りでしょうか

また個人でもその他の都市銀行に申込み仮審査で減額されたものもはあります。

よろしくお願いします。

質問者: 返答済み 1 年 前.

補足です。

金銭の賃借に関する事項は以下のようになっています。

金融機関等:都市銀行

金額:****万円

年利率:2.475%

借入期間:35年

返済方法:元利均等

保証料:実費

ローン事務手数料(税込):実費

業者の斡旋:無

4つまで記載できる表となっていますが

最初の1行のみです。

これは1つの銀行のみを意味するのでしょうか?

また業者の斡旋無しとなっていることから仲介業者の行っているものは当たらず、自主ローンのものとなると考えられないでしょうか

よろしくお願いします。

専門家:  pote888 返答済み 1 年 前.
重要事項説明書に金融機関について業者の斡旋「無」となっている場合は、仲介業者による金融機関の紹介をしていないという意味となります。
業者が進めたものは斡旋「有」にあたらないのでしょうか? 斡旋「有」にあたります。
そうなると売買契約書に記載されている金融機関は自主ローンのみだと感じるのですがこれは誤りでしょうか?
重要事項説明書に業者の斡旋「無」となっている以上、自主ローンのみと判断できます。
金融機関等:都市銀行となっており、1つの金融機関には限定できないと考えます。
金融機関について業者の斡旋「無」となっているので、自主ローンでの融資が契約条件と思われますので、複数の金融機関に審査を依頼して最善の努力をした結果、融資不調となった場合には、特約条項での契約解除ができるケースであると考えます。
契約解除を申し入れる場合には、弁護士に相談して内容証明郵便による通知がよろしいかと考えます。
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