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pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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40年前に5500万で購入した農地を宅地に変更して12500万でマンション建築しました。 2億で売却を予定していま

解決済みの質問:

40年前に5500万で購入した農地を宅地に変更して12500万でマンション建築しました。
2億で売却を予定しています。個人で経営していました、この場合幾ら位税金がいりますか
教えて下さい。よろしくお願いします。
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 1 年 前.

マンションを建築してから何年経過していますでしょうか。

質問者: 返答済み 1 年 前.

建築竣工したのは昭和52年です。38年経過していると思います。

専門家:  pote888 返答済み 1 年 前.

土地建物共に長期譲渡所得となりますので、課税譲渡所得金額の20%(所得税15%+住民税5%)となります。
課税譲渡所得金額=譲渡価額-取得費-譲渡費用-特別控除です。

譲渡所得の金額は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
取得費は、土地の場合、買い入れたときの購入代金や購入手数料などの合計額です。
しかし、建物の場合には、その建物の建築代金や購入代金などの合計額がそのまま取得費になるわけではありません。
建物は使用したり、期間が経過することによって価値が減少していきます。
したがって、建物の取得費は建物の購入代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引く必要があります。
この減価償却費相当額は、その建物が事業に使われていた場合とそれ以外の場合では異なっており、事業に使われていた場合、建物を取得してから売るまでの毎年の減価償却費の合計額になります。
仮に毎年の減価償却費の額を必要経費としていない部分があったとしても、毎年の減価償却費の合計額とすることに変わりはありません。

ご貴殿の場合に当てはめ、建物の耐用年数を47年、減価償却率を定額法と仮定しますと、20,000万円-(5,500万円+(12,500万円-10,450万円)+取得費用+譲渡費用)-50万円=12,400万円
12,400万円から土地を購入した時に掛かった費用(仲介手数料等)、また売却時の費用(仲介手数料等)も差し引かれます。
取得費用と譲渡費用が判りませんので、この費用は無視をして算出しますと、12,400万円×20%=2,480万円が譲渡所得税となります。
事業用資産の譲渡の場合には、「特定事業用資産の買換えの特例」もあり、買換えて事業用に供した場合には課税が繰り延べられますので、そちらのご検討も必要かと考えます。

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