JustAnswer のしくみ:

  • 専門家に質問
    知識豊富な専門家があらゆる質問にお答えするために常に待機しています。
  • 専門家が丁寧に対応
    E メールやサイト内オンラインメッセージなど、さまざまな手段で回答を通知。
    必要に応じてフォローアップの質問をすることもできます。
  • 満足度 100% 保証
    専門家からの回答を確認し評価をすることで、支払うかどうかを決めます。

fplawyerに今すぐ質問する

fplawyer
fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 372
経験:  弁護士・1級ファイナンシャルプランニング技能士・CFP
71156846
ここに 不動産・宅地取引・登記 に関する質問を入力してください。
fplawyerがオンラインで質問受付中

土地について質問です。 いまある家の敷地のうち、25坪を昭和49年に隣人に売りました。 今になって23.2坪しか

質問者の質問

土地について質問です。
いまある家の敷地のうち、25坪を昭和49年に隣人に売りました。
今になって23.2坪しかないのがわかって、1.8坪分欲しいと言い出しました。
調べて見ると、記録から間違いなく25坪売っていますが、のちに区画工事で1.8坪分を市に売っていたのがわかりました。
問題なのは、近所の人は区画工事があるの知っていたのですが、祖母はそのことを言わず売ってしまったこと。
「市に売ったお金はうちのだから」と言って、取り上げてしまったこと。
祖父母は9年前に亡くなって、親父も今年に亡くなってしまい真実を知る人は相手側しかいません。
以上を踏まえて、孫にあたる私がそれを保証する義務が法律上どうなのかが知りたいです。
よろしくお願いします。
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  fplawyer 返答済み 1 年 前.
弁護士・1級ファイナンシャルプランニング技能士です。
お答えいたしますのでよろしくお願いいたします。
不動産の売買は、面積等を考慮せずに、「これ」ならいくら、として購入する場合と、あくまで、買主も面積を重視し、売主が面積を保証して面積を基準に、単価×面積で代金を決める場合があります。
後者のような場合、数量指示売買と言って、民法565条の適用があり、買い主は、売り主に、代金の減額や、損害賠償請求をすることができます。
しかし、数量そのものを引き渡し(土地の追加引き渡し)はできないと考えられています。
そこで、まず、本件が、民法565条の適用を受ける事例かが問題となります。
これは、結構争いがあり、細かい事情が明らかでないと、なんともいえません。
参考裁判例を最後に掲げておきます。
かりに、民法565条の適用を受けるとしても、それによる責任追求は、知ってから1年間しかできません。
本件では不明ですが、1年間経過していたら責任を取ることを拒絶することができます。
(また、数量は、測量すれば容易に確認できますから、40年間知らなかったとはいえない、という反論はすべきでしょう)
また、1年経過していていなくとも、約40年前の話であり、今さらそのような請求をするのは、信義則(民法1条2項)違反である、権利濫用(民法1条3項)であるという主張も考えられます。
そもそも、売買上の義務は、10年で消滅時効によって消滅することとの均衡を考えると、条文上は知ってから1年間行使できるとあっても、余りに年月が経っていることが理由です(この考え方は裁判でも認められています。大阪高等裁判所民事第1部昭和55年11月11日判決・昭和54年(ツ)23号)。
また、いままで問題なく使っていたのであるから、そもそも、数量が重傷でなかったのではないか、ということもいえます(そもそも565条の適用ある場合ではない)
さて、以上を踏まえて、あくまで保証を拒絶するということは十分可能でしょう。
ただ、そうすると、最終的には裁判になる可能性もあるでしょう。
このような裁判になる可能性と隣地との紛争ですから、紛争拡大は好ましくないということから、金銭解決を図るのが適当かという考えもあって当然と思います。
ただ、境界をずらすのは、測量や境界変更等で手間と費用がかかるのでのぞなしくないのではないかと推測しますが、この選択はご質問者様次第です。
ご検討下さい。
参照 民法
(権利の一部が他人に属する場合における売主の担保責任)
第563条 売買の目的である権利の一部が他人に属することにより、売主がこれを買主に移転することができないときは、買主は、その不足する部分の割合に応じて代金の減額を請求することができる。
2 前項の場合において、残存する部分のみであれば買主がこれを買い受けなかったときは、善意の買主は、契約の解除をすることができる。
3 代金減額の請求又は契約の解除は、善意の買主が損害賠償の請求をすることを妨げない。
第564条 前条の規定による権利は、買主が善意であったときは事実を知った時から、悪意であったときは契約の時から、それぞれ1年以内に行使しなければならない。
(数量の不足又は物の一部滅失の場合における売主の担保責任)
第565条 前2条の規定は、数量を指示して売買をした物に不足がある場合又は物の一部が契約の時に既に滅失していた場合において、買主がその不足又は滅失を知らなかったときについて準用する。
参考判例
平成13年11月22日/最高裁判所第一小法廷/判決/平成12年(受)372号
3 いわゆる数量指示売買とは、当事者において目的物の実際に有する数量を確保するため、その一定の面積、容積、重量、員数又は尺度があることを売主が契約において表示し、かつ、この数量を基礎として代金額が定められた売買をいう(最高裁昭和四一年(オ)第七七〇号同四三年八月二〇日第三小法廷判決・民集二二巻八号一六九二頁参照)。
前記事実関係によれば、上告人と被上告人らは、本件売買契約の代金額を坪単価に面積を乗じる方法により算定することを前提にして、その坪単価について折衝し、代金額の合意に至ったというのである。そして、本件土地は、市街化区域内にあり、小規模住宅用の敷地として売買されたものであって、面積は五〇坪余りにすぎないというのであるから、山林や原野など広大な土地の売買の場合とは異なり、このような零細宅地の場合における前記のような開差五%を超える実測面積と公簿面積との食違いは、売買契約の当事者にとって通常無視し得ないものというべきである上、被上告人らは、丸豊住宅に対して本件土地の実測図面を要求するなどしたというのであるから、本件土地の実測面積に関心を持っていたものというべきであり、記録によれば、本件売買契約当時、当事者双方とも、本件土地の実測面積が公簿面積に等しいとの認識を有していたことがうかがわれるところである。
もとより、土地の売買契約において、実測面積を基礎とせずに代金額が決定される場合でも、代金額算定の便宜上、坪単価に面積(公簿面積)を乗じる方法が採られることもあり得るが、本件売買契約においては、上告人と被上告人らが、本件土地の実測面積を離れ、それ以外の要素に着目して本件土地を評価し、代金額の決定に至ったと認めるべき事情はうかがわれないのである。なお、本件条項自体は、実測面積と公簿面積とが食い違う場合に代金額の減額を要しないという趣旨を定めたものとはいえないし、原審の認定したところによれば、本件条項がそのような意味を有する旨の説明が丸豊住宅からされたことなどもないというのであるから、本件条項が存在することから直ちに実測面積に増減があっても公簿面積を基礎として本件売買契約の代金額が決定されたこととする趣旨であったと断定することはできないものというべきである。
以上の点にかんがみると、本件売買契約書において登記簿の記載に基づいて本件土地の面積が記載されたのは実測面積が公簿面積と等しいか少なくともそれを下回らないという趣旨によるものであり、本件売買契約の代金額は本件土地の実測面積を基礎として決定されたものであるとした原審の契約解釈は、経験則に違反するものとはいえないというべきである。
そうすると、本件売買契約においては、本件土地が公簿面積どおりの実測面積を有することが表示され、実測面積を基礎として代金額が定められたものであるから、本件売買契約は、数量指示売買に当たり、被上告人らは、上告人に対し、民法五六五条、五六三条一項に基づいて、代金減額請求をすることができるものというべきである。
大阪高等裁判所民事第1部昭和55年11月11日判決・昭和54年(ツ)23号
数量指示売買において、売買目的物が不足であった場合又は契約当時物の一部が滅失していた場合に買主が善意であったときの代金減額請求権、契約解除権、損害賠償請求権は、買主が数量不足又は一部滅失の事実を知った時から一年以内に行使することを要することは、民法第五六五条の準用する同法第五六四条所定のとおりである。しかし、右代金減額請求権等の行使は、同条の定めるところに制限されるのみではなく、一般の消滅時効の規定の適用を受け、これによっても制限されるものである。すなわち、売主に対する担保責任の追求を早期にさせ、担保責任をめぐる売買当事者間の権利関係をなるべく早く安定させるという民法第五六四条の趣旨からすれば、買主が一般の消滅時効の期間を上回るような長年月の経過後に数量不足又は一部滅失の事実を知った場合であっても、その時から一年以内であれば代金減額請求権等を行使することができるものと解するのは相当でなく、同条が民法総則中の消滅時効の規定の適用を排斥するものとも解せられないからである。
そして右時効期間の始期は、買主が数量不足や一部滅失の有無を自ら検査して代金減額請求権等を行使することができるはずの状態になった時、つまり目的物の引渡しを受けた時であり、その時効期間は、当該売買が商行為にあたるときは五年その余のときは一〇年であると解するのが相当である。なるほど代金減額請求権、契約解除権は形成権であるが、形成権といえどもその消滅時効期間について一様に民法第一六七条第二項によって二〇年間とすべきものではなく、各形成権についてその性質に従って消滅時効期間を定めるべきところ、右代金減額請求権等は、売買契約の効力の一部として法が定めたものであるから、消滅時効期間に関してはその契約により生じた債権と同視しうるからである。
fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
満足したユーザー: 372
経験: 弁護士・1級ファイナンシャルプランニング技能士・CFP
fplawyerをはじめその他名の不動産・宅地取引・登記カテゴリの専門家が質問受付中
質問者: 返答済み 1 年 前.
ありがとうございました。
とりあえずこの話を持っていき、解決に進めたいと思います。
また何かありましたら、よろしくお願いします。
専門家:  fplawyer 返答済み 1 年 前.
こちらこそありがとうございました。

ユーザーの声:

 
 
 
  • 法律に詳しいかたにお世話になりたくても、緊急時にはなかなか連絡がとれません。丁寧でわかりやすく、こちらの心情を理解した上で、 客観的な意見をしっかりした理由も合わせて 説明して下さり、不安の解消に繋がりました。 神奈川県 小野
< 前へ | 次へ >
  • 法律に詳しいかたにお世話になりたくても、緊急時にはなかなか連絡がとれません。丁寧でわかりやすく、こちらの心情を理解した上で、 客観的な意見をしっかりした理由も合わせて 説明して下さり、不安の解消に繋がりました。 神奈川県 小野
  • 自分の意向に添う回答がいただけたので、、安心して自分で答弁書を作成し、知人に紹介された司法書士に相談したところ、十分訴状に対抗できるとの判断をされました。それを参考に、細部を詰める点も有り、答弁書を確実なものとする為、最終的に司法書士に依頼しましたが、安価に受けてもらえることとなりました。 東京都 梅村
  • 法律などの専門家や弁護士が身近に居なかったわけではありませんが、事案発生が連休中や土休日、深夜早朝にかかるなど、次の行動に移る前に冷静な判断が必要な場合があり、また個人的なことでありますが、深刻化、長期化し、また経済的に家族にも迷惑をかけることで、結果として自身の公務に影響が及ぼすことを大変危惧いたしました。結果、このたびの利用となりまして、貴社より、迅速な回答をいただくことができました。事案発生後一両日のうちに、先方と連絡をとり、適宜支払い手続きへと話をすすめております。またこの経験を同業の者とも共有し、今後ネットを通じた活動へ生かせるように務めます。 山形県 青木
  • まずは親身になって回答をして頂ける専門家であったこと。説明が簡潔でわかりやすく、質問者が気持ちの整理をしやすい配慮が伺えた。 岐阜県 石川
  • 短時間で的確なアドバイスを受けることができ、かつ、回答に対する質問に対しても直ちに真摯な回答が得られました。 大阪府高槻市 川嶋
  • 専門知識のある経験豊富な方に出会う機会のない人でも、このサイトで実現出来ることは素晴らしいことだと思いました。 専門家が辛抱強く回答をしてくださる姿勢にも感謝いたしました。 茨城県日立市 池田
 
 
 

専門家の紹介:

 
 
 
  • houmu

    houmu

    行政書士

    満足した利用者:

    53
    行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/HO/houmujp/2014-1-5_72819_00.64x64.jpg houmu さんのアバター

    houmu

    行政書士

    満足した利用者:

    53
    行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/OF/officeone/2011-10-31_104514_005.64x64.JPG office-one さんのアバター

    office-one

    宅地建物取引主任者

    満足した利用者:

    11
    宅地建物取引業者で専任の宅地建物取引主任者です。
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/SH/shihoushoshi/2012-1-25_52227_IMG0066.64x64.jpg shihoushoshi さんのアバター

    shihoushoshi

    司法書士

    満足した利用者:

    1
    東京司法書士会所属。東日本大震災法律相談員。都庁クレサラ相談員。相続手続き・借金問題に詳しい法律家。
  • /img/opt/shirt.png AE さんのアバター

    AE

    行政書士

    満足した利用者:

    68
    民事法務専門
  • /img/opt/shirt.png jo-ban さんのアバター

    jo-ban

    弁護士

    満足した利用者:

    58
    慶應義塾大学卒業。茨城県において法律事務所経営。
  • /img/opt/shirt.png dueprocess さんのアバター

    dueprocess

    特定行政書士

    満足した利用者:

    35
    中央大学卒・行政書士事務所経営・システムエンジニア
  • /img/opt/shirt.png gyoenlegal さんのアバター

    gyoenlegal

    司法書士

    満足した利用者:

    27
    中央大学法学部卒業渉外法律事務所・司法書士事務所を経て新宿にて司法書士事務所を開業
 
 
 

不動産・宅地取引・登記 についての関連する質問