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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 310
経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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はじめまして。この度はお世話になります。 今回、私の保有する物件(マンション)の1,2階部分を飲食店と テナ

質問者の質問

はじめまして。この度はお世話になります。
今回、私の保有する物件(マンション)の1,2階部分を飲食店と
テナント契約をし、賃貸借契約を締結致しました。
しかし、先方は委託をしている管理会社や私の承諾を事前に得ることをなく
増築をし、それが建築基準法に違反していたため、行政指導を受けました。
管理会社及び我々は、行政指導を受ける前、増築行為が判明した時点から
再三工事の中止を申し入れましたが、受け入れられず、強硬に工事を継続
しました。結果、行政指導を受けたわけですが、その後もオープン日が間近に
迫っていたためか、指導後も工事が継続されました。
最終的には2度目の行政指導を受け、強制執行(?)による違法建築部分の
使用禁止命令と撤去命令、赤紙が当該部分に貼られてしまうということになりました。
※尚、当該工事部分は、建物の外壁に直接アンカーを打ち込むなど、建物自身にも
行為が及んでいますし、価値を毀損する行為だと認識しています。
また、内部のリフォームに関しては承諾していたものの、その内容に関しても
事前に管理会社及び我々へ図面等を提出し承諾を受けることなく勝手に進め、
ダクトの穴を壁に勝手に開けたり、エアコン等を増設したりなどが行われて
います。
その他、信頼関係を失墜するような対応等が非常に多く、我々としては
こうした行為が賃貸借契約に提唱し、解除事項にも当てはまるとして
解除を申し入れたいと考えています。
※話合いを申し出、改善方法と今後の営業に関する事項を書面で提出
求めたのですが、それも拒否している状態です。
通常賃貸借契約においてはどうしても借主保護というのが前提にあると思う
のですが、如何でしょうか。
心情的には、契約解除のみならず、建築基準法違反に伴う指導命令によって
我々も信用を失墜しており、マンションの空室リスクも高まり、現実に
1室予約がキャンセルになったりもしているので、損害賠償も合わせて
要求したいくらいです。
お忙しい中申し訳ありませんが、アドバイスをいただければと思います。
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 1 年 前.
賃貸借契約は家主と借主の信頼関係が前提となります。ご相談の内容からすると管理会社やご貴殿の再三に渉る建築基準法違反工事の中止要請を無視し、建物の壁に勝手に穴を開けるなどしているようですので、借主は貸主の信頼を裏切る行為をしています。従って、契約解除はできると考えます。
また、建築基準法違反の工事を強行し、建物全体が違反建築物とみなされるようになり、壁に穴を開けることによって、耐震構造上の問題も発生するかも知れません。このような行為は不法行為に該当すると考えられますので、損害が発生している場合にはその損害賠償も請求できると考えます。
その解決方法には以下の様な方法があります。
(1)協議
まず最初は話し合いによる解決が試みられるのが普通です。解決を目指して話し合い をすることが協議です。
(これは内容から推察すると難しそうです。)
(2)あっせん
あっせんとは、うまく事が進むように間に人が入って世話をし、とりもつことです。 当事者間の話し合いに第三者が関与し、解決する方法 の1つです。
(3)調停
調停は、紛争について第三者が当事者間を介し、その紛争の解決を図る手続きです。 第三者は公平中立の公的機関であり、調停手続 きの方が委員から解決案の提案がなされることが多い。
但し、調停案は、あっせん案や仲裁手続きにおける和解案と同様に、当事者を拘束するものではありません。
(4)仲 裁
仲裁は、当事者の合意に基づき、第三者の判断によって、その当事者の紛争を解決する手続きです。この手続きが利用される場合とは、当事者同士の話し合いがどうしても合意に至らない時、第三者の判断で紛争を終了させたいと当事 者が考えている時です。 仲裁機関により仲裁判断が下されると、当事者はその内容を原則として争うことができなくなります。
(5)訴 訟
訴訟とは裁判機関に対して紛争の当事者の一方が他方を相手方として、法律上自己に有利な解決を求め、相手方がこれに対して争う場 合に、裁判機関が法律的判断を下し、双方の法律関係を確定する手続きです。
この手続きは、話し合いで合意ができなかった時や、そもそも話し合いの機会さえ持てなかった時に、最終的な解決方法として選択されることが多い。
上記に関する解決機関
(1)弁護士会仲裁センター
全国すべての弁護士会が設立しているわけではないが、ADRセンター(裁判外紛争解決機関)です。
裁判外紛争解決機関として「民事上の紛争」全般を取り扱っています。 住宅紛争は基本的に全て持ち込んで解決してもらうことができます。
(2)日本司法センター「法テラス」
国によって設立された法的トラブル解決のための総合案内所です。
お問い合わせの内容に合わせて、解決に役立つ法制度や地方公共団体、弁護士会、司法書士会、消費者団体などの関係機関の相談窓 口を法テラ ス・サポートダイヤルや全国の法テラス地方事務所にて、
無料でご案内しています(情報提供業務)。また、経済的に余裕のな い方が法的トラブ ルにあったときに、無料法律相談や必要に応じて弁護士・司法書士費用などの立替えを行っています(民事法律扶助業務)。
(3)都道府県。市町村の窓口でのあっせんや調停
都道府県や市町村には、建築紛争の相談や解決を図る為の部署が名称はさまざまであるが通常設けられている。
問題が発生した地の都道府県に問い合わせて確認する必要があります。
(4)裁判所の民事調停、訴訟
「民事に関する紛争」の解決を図ることを目的とした裁判所における手続きです。
民事調停は原則的に簡易裁判所で行われる手続きですが、東京地方裁判所には建築紛争の調停専門部があります。
これに対し、訴訟は公権力の判断によって終局的な紛争の解決を図る手続きです。
民事事件裁判手続きについては、2通りの方法があります。
第1:民事調停手続
調停は,裁判のように勝ち負けを決めるのではなく,話合いによりお互いが合意することで紛争の解決を図る手続です。
調停手続では,一般市民から選ばれた調停委員が,裁判官とともに,紛争の解決に当たっています。
•手続が簡単
申立てをするのに特別の法律知識は必要ありません。申立用紙と,その記入方法を説明したものが簡易裁判所の窓口に備え付けてありますので,それを利用して申立てをすることができます。
終了までの手続も簡易なので,自分1人ですることができます。
•円満な解決ができる
当事者双方が話し合うことが基本なので,実情に合った円満な解決ができます。
•費用が低額
裁判所に納める手数料は,訴訟に比べて安くなっています。例えば,10万円の貸金の返済を求めるための手数料は,訴訟では1000円,調停では500円です。
•秘密が守られる
調停は非公開の席で行いますので,第三者に知られたくない場合にも安心して事情を話すことができます。
•早く解決できる
調停では,ポイントを絞った話合いをしますので,解決までの時間は比較的短くて済みます。通常,調停が成立するまでには2,3回の調停期日が開かれ,調停成立などで解決した事件の約80%が3か月以内に終了しています。
・申立て
原則として,相手方の住所のある地区の裁判を受け持つ簡易裁判所に申し立てます。
第2:民事訴訟
民事裁判を起こすには、原告又はその弁護士(代理人)が裁判所に「訴状」という書面を提出しなければなりません。
原告は,訴状に,どんな判決を求めるのか(請求の趣旨)ということと,それを裏付ける事実(請求の原因)を記載し,裁判を起こすための手数料として,
法律で定められた金額の収入印紙を貼付することなどが必要となります。
訴訟提起の費用は請求額が500万円以内とすると、手数料は3万円以内
弁護士費用は経済的利益の額が300万円以下場合24% 、300万円を超える場合15%位が目安かと考えます。
民事調停手続きは、個人でできますが、民事訴訟は訴状を書かなければならないので、弁護士に依頼したほうがよろしいでしょう。
質問者: 返答済み 1 年 前.
早速ありがとうございます。補足ですが、赤紙が出て、使用禁止、撤去命令が出た時点で先方は当該増築部分は撤去しました。
それによって営業をスタートしたいとのことですが、我々としてはこの先も安心して契約を継続することができないので、解除したい、強硬的に出来なくても、せめて文書にて改善策、対応策をコミットしていただきたい、それまでは営業を差し止めて頂きたいと思っています。
しかし、管理会社に昨日、代理人を名乗る弁護士から連絡があり、営業スタートすることは合法で話し合う余地もないと主張しているようです。
確かに、基準法違反の状態は改善されているかもしれませんが、それは指導に従ったのみで、賃貸借契約とは別物ではないのかと思っています。如何なんでしょうか。
専門家:  pote888 返答済み 1 年 前.
行政指導に従い、増築部分を撤去しているとなりますと、建築基準法例違反についてはクリアしたことになります。
信頼関係の破壊があるといえる状態に該当するかどうか、微妙なところですが、それでも契約解除をすすめる場合には、こちらも弁護士を代理人にした方がよさそうです。

JustAnswer メディア掲載:

 
 
 
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