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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 311
経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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実家の借地の件で相談いたします。 個人の地主さんから60年以上土地を借りて戸建を建てて住んでいます。 2月に突然

解決済みの質問:

実家の借地の件で相談いたします。
個人の地主さんから60年以上土地を借りて戸建を建てて住んでいます。
2月に突然不動産屋が、地主から、土地を買ったのでこれから地代をとりに来ます。と
あいさつがありました。
更地にして建売業者に売るか、自分のところで建てて売りたいので、立退き交渉してほしいとの申し入れがあり、(並びの4件が対象です。)今日初めて私も会いました。
路線価で坪34.6マン40坪の土地です。借地権割合は60%
これに対して坪10万くらいしか出せないという感じでした。
借地は本来更地にして返すものなので、解体費や、市道に面していないとか~でそんなものだと
言うのです。
去年700万程かけてリフォームしたところです。
どんな交渉をしていけばいいのか?わかりません。
アドバイスをいただければありがたいです。よろしくお願いします。
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.
借地権を地主側から契約解除を申し入れる場合は正当事由が必要となりますが、借地の場合は正当事由が認められるケースは少ないのが現実です。
ご貴殿が、現状のままで、住み続けたいと思われる場合は、そのことを主張されれば、強く保護されますので、立ち退きをする必要はありません。
また、借地権を売却して立ち退いてもよいが、できるだけ高く売却したいと考えておられるようであれば、借地人の方が立場は強いので、強気で交渉することができます。
質問者: 返答済み 2 年 前.
再投稿:回答の質.
質問者: 返答済み 2 年 前.

借地権を高額で売却したいと思っています。

転売目的の立ち退きの申し入れは、うちの立場が強いのは知っているんですが、ここから、具体的に金額要求するときに評価額の妥当なものはどうして調べたらいいのでしょうか?

路線価から計算するのか?近隣の取引価格も見ていいのか?

相手は価格の低い路線価で計算してくるようです。

100%地主都合の立ち退きなので、評価価格にプラスアルファ有ってもいいと

思っています。

不動産鑑定士の方に評価してもらうとか?

今後の動き方のアドバイスをお願いします。

質問者: 返答済み 2 年 前.
再投稿:回答の質.
専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.

土地相場と公示価格、路線価、固定資産税評価額には下記の式が成り立ちます。
土地相場 = 公示価格 ÷ 0.8~0.9
公示価格 = 路線価 ÷ 0.8
固定資産税=相場×0.7
土地相場 = (路線価 ÷ 0.8) ÷ 0.85(近隣の取引事例との比較が必要です)

借地権の価格は土地相場の借地権割合の案分価格となりますので、借地権割合が60%の場合は土地相場の60%が基準となります。
不動産業者が買えなければ、第三者に土地相場の60%の価格で売却することは可能です。
不動産業者は更地にして建売業者に売るか、自社で建売住宅を建築し、販売する予定とのことですので、業者自社販売になる方向性が、借地権の価格は高くなります。
高額で買取らせる為には、不動産業者が自社建売販売で採算が合う土地価格を探る価格交渉が必要かと考えます。

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