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pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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地主側で測量をすることになりましたが、契約時の面積と差が出てもお互い過去の契約に は遡及しない旨念書に押印を求めら

解決済みの質問:

地主側で測量をすることになりましたが、契約時の面積と差が出てもお互い過去の契約に
は遡及しない旨念書に押印を求められています。当方としては、1坪以上差がある場合は遡及したいと思っているのですが、どの位の面積差が許容範囲なのか教えて下さい。
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.

登記簿上の土地の面積と実測の面積に相違がある場合、土地の分筆をする場合を除いて、登記簿と実測面積を合わせる地積更正登記をするしないは、土地の所有者の意志に基づきます。
地積更正が必要とされる誤差の限度はその土地の地域の精度区分によって定められています。
市街地の場合は精度区分「甲二」までとされています。
ちなみに、この「甲二」で土地面積が100㎡と仮定すると、その誤差の範囲は0.81㎡までです。
この誤差を超える面積の差がある場合は、地積更正登記をしなければ分筆登記はできません。
さて、ご相談の借地契約は、地代の算出基準として1坪当たり月額何円というような契約ではないかと推察致します。古くからの地主で、過去に実測測量がされていない土地の賃貸借契約の場合は、1筆の土地であれば登記簿上の面積を基準に地代を算出しているものと考えられます。また、1筆の土地の上に数個の建物が建ち、それぞれを個別に借地契約をしている場合は、各区割りを簡易な測量に基づいて算出しているかも知れません。
地主としては、今回の測量で正確な借地面積を出すことによって、面積が増えても減っても、過去の地代に反映させたくないとの思いがあると考えます。
借地権を売却予定とのことですが、買手側とすれば、正確な測量に基づいた借地面積の方が、安心して購入することができますので、借地権としての付加価値も上がると考えます。
地主の費用負担で測量をするようですので、「過去の契約には遡及しない旨の念書」を承諾し、新たな借地人にはその面積に基づいた借地契約面積を確定して、売却価格の基準としたほうが賢明かと考えます。

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