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dueprocess
dueprocess, 特定行政書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 1312
経験:  中央大学卒・行政書士事務所経営・システムエンジニア
81185734
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両親が残した古家(土地付き)の相続及び手続きに付いてご相談お願いいたします。 ◎家族構成 両親 ( 父

解決済みの質問:

両親が残した古家(土地付き)の相続及び手続きに付いてご相談お願いいたします。
◎家族構成
両親 ( 父 母 )
子供 4人 ( 長男 次男 と 長女 次女 )
父、母、長男、次男 は既に死亡
長男の配偶者とその子供 2人有り ( 子供1人は既に死亡 もう一人と母親は所在不明 )
次男は未婚のまま死亡
次女 結婚し 子供 2人有り
長女 結婚し 子供 1人有り
現在、長女が古家に居住しているが、古家の名義は15年以上前に他界した母親の名義のままになっており、固定資産税などは長女が支払っている。
今回、この土地を整理し、長女の長男の名義にするためには、どの様な段取が必要かをご教授お願い申し上げます。
何卒よろしくお願い申し上げます。
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  dueprocess 返答済み 1 年 前.
ご質問ありがとうございます。
行政書士です。
よろしくお願い致します。
厳密にはご家族のお亡くなりになった時期で相続関係が変わってくるのですが、
まずお母様が亡くなった時点で、生きていらっしゃった方で、
長女が土地建物を相続するという遺産分割協議をします。
それでお母様→長女への相続による所有権移転登記をします。
長女の息子さんへは贈与をするか、長女が亡くなれば相続により所有権を取得する事になります。
注意すべきなのは前述の当時「生きていらっしゃった方」が現在までに亡くなっていますと、
その相続人と遺産分割協議をする必要が出てきます。
その中で行方不明の方がいらっしゃいますと、所在を調査したり、
不在者の財産管理人の選任を家庭裁判所に申し立てたりと、
いろいろと大変な事になります。
お母様が亡くなってから20年以上経っているようでしたら、
時効取得を主張された方が良い場合もあります。
いずれにしても土地建物の登記は権利関係を公示する大事な手続きですから、
ご相談のケースでは、お近くの司法書士の先生にご相談して
手続きを進められることを強くお勧め致します。
以上ご参考いただければ幸いです。
質問者: 返答済み 1 年 前.

この度は迅速なご返信に感謝いたしたます。

先の情報に付き、一点訂正がございます。

現在の名義は、母では無く、父のままになっておりました。

父の他界後にも名義変更はおこなわれておりませんでした。

父の他界日は1982年11月7日となっております。

その時点では、家族は皆存命しておりました。

母の他界日は1998年11月30日となり、

その時点では、長男、次男は他界しております。

アドバイスいただいた内容に 時効 と言う内容がございますが、

この案件の時効とは何を意味するのか、ご教授願います。

上記の他界日から、父の他界日から計算すると、時効成立となりますが、母の他界日からは後3年待ちとなります。

また、遺産分割協議とありますが、通常、遺産は子供達に均等分割され、権利がある子供が他界している場合は、その配偶者あるいは孫に権利が移ると理解しております。間違っていればご指摘願います。

この内容から、長女の長男に相続させるためには、相続権を有する他の方々に交渉が必要かと思いますが、その場合どのような段取りや方法があるかを併せてご教授お願い申し上げます。

以上 何卒よろしくお願い申し上げます。

専門家:  dueprocess 返答済み 1 年 前.
ご返信ありがとうございます。
頂いた情報を基にあくまで参考として回答致しますが、
ご親族の数が多く、相続も多数発生している為、詳細は必ず実際に司法書士の先生にご相談ください。
まずは頂いたご質問から回答致します。
>この案件の時効とは何を意味するのか、ご教授願います。
正確には「取得時効」ですが、これは他人のモノであっても
一定期間所有者のように占有(居住等)した場合に、
その占有開始の時から所有権を取得した事に出来る制度です。
根拠は民法162条です。
民法第162条
1.二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
ご長女様はお母様が亡くなってから、固定資産税を支払って来たとの事ですから、
事実上所有者として占有を開始したと推測されます。
ご相談のケースではお母様が亡くなってから20年経過で所有権の取得を主張する事が出来るのです。
>上記の他界日から、父の他界日から計算すると、時効成立となりますが、母の他界日からは後3年待ちとなります。
お父様が存命の時は、ご長女様は占有は開始していません。
客観的に占有を開始したとされるのはお母様が亡くなった後からと推測されますので、
現時点ではこの手は使えないという事になります。
1.現在の名義は、母では無く、父のままになっておりました。
父の他界後にも名義変更はおこなわれておりませんでした。
お父様の相続、お母様の相続と二回相続が発生しています。
>また、遺産分割協議とありますが、通常、遺産は子供達に均等分割され、権利がある子供が他界している場合は、その配偶者あるいは孫に権利が移ると理解しております。間違っていればご指摘願います。
はい、「均等分割される」事を法定相続といいます。
これは文字通り法律に定められたとおりに相続する事です。
遺言で相続分が定められていないのであれば、相続人は法定相続をします。
ただし、この場合、法定相続した相続人間の協議で、法定相続分と異なる相続分を決める事が出来るのですが、
これを「遺産分割協議」といいます。
ご相談のケースでお父様の相続(一次相続)に対し、法定相続分は下記の通りとなります。
母  2分の1
長男 6分の1(既にお亡くなりになっていた為、この6分の1は長男の子2人に12分の1ずつ代襲相続されます)
次男 なし
次女 6分の1
長女 6分の1
お母様の相続(二次相続)に対し、法定相続分は下記の通りとなります。
長男 3分の1(既にお亡くなりになっていた為、この3分の1は長男の子2人に6分の1ずつ代襲相続されます)
次男 なし
次女 3分の1
長女 3分の1
>長女の長男に相続させるためには、相続権を有する他の方々に交渉が必要かと思いますが、その場合どのような段取りや方法があるかを併せてご教授お願い申し上げます。
ご長女の息子さんに相続させるまたは贈与する点については、あまり留意点は無いのですが、
ご長女に相続させるために工夫が必要だと考えます。
下記はあくまで一例ですが、個人的にはこのパターンが良いのではないかと思います。
1次相続分については1次相続の相続人で遺産分割協議をし、土地建物は母が相続する遺産分割協議をする。
2次相続の相続人で、土地建物を長女が相続する遺産分割協議をする。
※この場合1件の登記申請で直接長女名義への所有権移転登記が可能です。
長女存命中に息子に所有権を移転したいのであれば「贈与」をします。
一般に「贈与税」は「相続税」より高くなりますので「相続」を選択されるのが一般的です。
「相続」については、土地建物は長男に相続させるという内容の遺言を書いておくと余計なトラブルは避ける事ができるでしょう。
おのおのの交渉については、一般的には
1.事情をお話して理解、協力を求める(無対価もしくは手数料程度の謝礼)
2.相続分に相当する金銭を支払って協力を求める
のいずれかになるかと思います。
繰り返しにはなりますが、既に権利関係が複雑になっていますので
実際の対応については専門家(司法書士、弁護士)の先生に一度ご相談される事を強くお勧め致します。
以上よろしくお願い致します。
質問者: 返答済み 1 年 前.
ご丁寧なご回答に感謝申し上げます。
占有に付き、質問をお願いいたします。
占有とは長女が誰に対して法的にどの様な形を持って主張し、
現在の土地家屋を自分名義にできるのでしょうか?
またその手続きは何処に対してどの様に行うのでしょうか?
また、
下記の状況をご考察いただき、長女の占有の可否と可能な場合の手続きや用意すべき書類に付いてご教授願います。
次男は聾唖障害者で母が面倒を見ておりましたが、母が怪我をしてそのまま寝たきり状態から他界してしまいました。(入院から他界まで数年の期間がございました)
怪我をした時点で長女は既に自分の配偶者も他界し長男も家を出ていたためこの案件の実家に戻り、次男の面倒を見ることに致しました。
その時点から、既に長女はその家屋に住んでおり期間をカウントすると既に20年は超えておりますが、それを証明する物は無いと思われます。
この状況にて現時点で占有を主張するには、どうすべきかアドバイス願います。
専門家:  dueprocess 返答済み 1 年 前.
一点訂正です。 改めて判例にあたってみましたが、、 ご相談のケースでは取得時効について成立は難しいようです。 こちらは訂正してお詫びいたします。 相続に関しては回答は上記の通りとなります。これ以上はこちらのサイトでのサポートは難しいのではないかと考えます。私は回答を辞退致しますが、引き続き他の先生方の回答を望まれるようでしたら、 再質問頂ければ幸いです。 お役に立てず非常に申し訳ございませんが、よろしくお願い致します。
質問者: 返答済み 1 年 前.
内容了解致しました。
案件複雑と理解し、弁護士、司法書士事務所を訪ねることにいたします。
日曜日の夜にもかかわらず迅速かつ丁寧なご回答に感謝申し上げます。
ありがとうございました。
専門家:  dueprocess 返答済み 1 年 前.
ご丁寧にご返信ありがとうございます。
>案件複雑と理解し、弁護士、司法書士事務所を訪ねることにいたします。
はい、是非そうされてください。
対応はご自身でされる事は可能ですが、やはり相談しながら慎重に進めるのがよろしいです。
>日曜日の夜にもかかわらず迅速かつ丁寧なご回答に感謝申し上げます。
ありがとうございました。
良い結果となるとよろしいですね。
こちらこそありがとうございました。
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