JustAnswer のしくみ:

  • 専門家に質問
    知識豊富な専門家があらゆる質問にお答えするために常に待機しています。
  • 専門家が丁寧に対応
    E メールやサイト内オンラインメッセージなど、さまざまな手段で回答を通知。
    必要に応じてフォローアップの質問をすることもできます。
  • 満足度 100% 保証
    専門家からの回答を確認し評価をすることで、支払うかどうかを決めます。

pote888に今すぐ質問する

pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 311
経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
61446608
ここに 不動産・宅地取引・登記 に関する質問を入力してください。
pote888がオンラインで質問受付中

借地権の実家についてお聞きします。 6年前に父が亡くなりその時点で20年の更新が残り8年でした。そのまま母が残り更

質問者の質問

借地権の実家についてお聞きします。
6年前に父が亡くなりその時点で20年の更新が残り8年でした。そのまま母が残り更新まで住むことを地主より承諾され毎年時代を払ってあげています。つまり、あと2年で更新年です。
時代を出しているという事は、母には、更新料を払うことはできません。
私には姉と妹がいます。母は82歳でひとり暮らし・・・まだまだ元気です。ですので、更新はしないと
住むところに困ります。地代は、今長男である私が出しておりますが、更新となるとまとまった大きなお金が必要です。私自身は家を買って持っておりますので、母が亡くなった後そこに住む予定はありません。母の名義のままで母が亡くなると20年途中の場合どうなりますか?母が亡くなったら更新まで期間がある場合借地権を売ることはできるのでしょうか?また、売る時に今立っている建物を更地にするとなるとまたお金がかかりますよね?すべて長男がやるのでしょうか?
どの道を選んでもかなりのお金が必要で、私にも家庭があり現在の母の生活を援助だけでも大変です。父が亡くなる前の入院費用も援助していて、転院の時病院のソーシャルワーカーに生活保護のはなしをされました。それで、生活保護の申請中に亡くなり、今の状態になりました。
母の生活保護の申請をすれば、そのまま母は住み慣れた今の家に住めますし亡くなった後のことも莫大な費用も掛からないと思うのですが、姉妹は、反対のようです。ですが、姉妹は反対してますがお金は一切出しません。何か良い方法はないでしょうか?
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 1 年 前.

借地期間が満了したときに、その契約の更新に際して、借地人から地主に支払われる一時金を更新料といいますが、東京などの大都市ではこの更新料支払の慣行が相当程度進んでいるようです。しかし、借地契約の期間が満了しても、建物が存続している限り、地主に正当な事由がなければ借地契約は同一条件で法定更新されるので(旧借地法4、6条、借地借家法5条)、更新料を支払わなければ更新できずに借地契約が終了してしまうということはありません。
また、地主の請求があれば当然に更新料支払義務が生ずる慣習法は存在しないというのが現在の判例の立場です(最判昭和51.10.1判時835ー63)。
したがって、更新料支払の合意がないときは、地主から請求されても借地人に更新料支払の義務が生じるわけではありません。
これに対し、更新料支払の合意をしたときは、額が暴利性を帯びないかぎり、その支払合意は、当事者の私的自治に基づくものとして有効であると考えられています。
地主から請求されて更新料を支払わない場合には、以下のような不都合が考えられます。
【1】地主は、正当の事由があれば、借地期間満了後の借地人の土地使用継続に対して異議を述べ、法定更新を阻止することができるわけですから、合意による更新契約(合意更新)が締結できないときは、正当の事由の存否をめぐって紛争になる可能性があります。
【2】借地人が借地権の譲渡・転貸や、借地条件の変更、建物の増改築をする場合、通常地主の承諾を得なければなりませんが、更新料を支払っていないと、地主から任意の承諾を得ることは期待できません。
もっともその場合には、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求めることができます。裁判所がこの許可を与える際に借地人に支払を命じる承諾料の額の算定にあたっては従前の更新料不払の事情も考慮されることになります。
【3】法的更新の場合、更新後の期間を合意できないので、建物が朽廃するとその時点で借地権は消滅してしまいます。
ただし、建物を使用している限り朽廃による借地権の消滅が認められることはほとんどないので、さほどこのことを心配する必要はありません。

ご質問の「母の名義のままで母が亡くなると20年途中の場合どうなりますか?」
建物の名義人の相続をすることになりますが、法定相続人はご貴殿と姉・妹さんということになり、借地権も相続することになります。

「母が亡くなったら更新まで期間がある場合借地権を売ることはできるのでしょうか?」
借地権を売ることはできますが、地主の合意が必要となりますので、地主の合意が得られない場合は、裁判所の許可が必要となりますが、地主の合意がある場合と比べると価格的に低いものとならざるを得ません。

「売る時に今建っている建物を更地にするとなるとまたお金がかかりますよね?」
借地権を売却する時は、借地権付きの建物を売却することになりますので、建物を取り壊す必要はありません。
また、借地契約の期間が満了しても、借地人は建物を取り壊して、借地を地主に返還しなければならないものでもありません。

更新料を支払わないで、契約を継続しようとした場合には、地主は契約解除・更新拒絶をすることも考えられますが、そのような場合には建物買取請求権を行使することもできます。

従って、地主に更新料は支払えないが、地代は今まで通りに支払うので、契約更新したい旨、申し入れ、仮に地主が更新拒絶をするようであれば、裁判所に申し立てれば地主に代わる許可が出されると考えます。
ご兄弟で地代の支払い負担を決めて現状を維持し、お母様がお亡くなりになった時の建物の処分についても併せて話合われておいてはいかがでしょうか。

pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
満足したユーザー: 311
経験: 工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
pote888をはじめその他名の不動産・宅地取引・登記カテゴリの専門家が質問受付中
質問者: 返答済み 1 年 前.

大変参考になりました。姉妹にもその旨相談したいと思います。

で、現状維持し、母が亡くなった時の建物の処分についてお聞きしたいのですが、法廷相続人である私たち3にんは、各々独立しており、この家に住む意思わなく、この状況の場合相続後生じる不都合、例えば相続税などはありますか?

また、3人とも相続を拒否した場合についても、心構えといいますか、知っておくべきことがあれば教えていただけませんか・・・

とにかく、私の実家は借金もありませんが、財産もなく、相続といえばこの面倒な借地権だけ!母は貯えもなく国民年金、月4万円そこそこで生活しており私の援助がなければ生活できません。

その中で、亡くなった後この借地権でまた、面倒な負担を課せられたくはありません。上手に処分できればと思っています。

よろしくお願いします。

専門家:  pote888 返答済み 1 年 前.

借地権の建物を相続した時は、土地は原則として、路線価によって評価され、その土地の評価額に借地権割合を乗じた金額が借地権の評価額となります。
借地権割合は、土地の路線価が記載されている路線価図に表示されています。

相続税課税標準額=借地権評価額-基礎控除(3,000万円+600万円×3人)となります。
従って、借地権の評価額が4,800万円以下の場合は相続税はかかりません。
3人とも相続を拒否された場合には、その財産は相続財産管理人に委ねられ、結果として相続財産管理人が地主さんに借地権を返還している例が多いようです。ただし、地主に返還される前に「危険家屋」となり建物の取り壊し等が必要となった場合には、その費用負担は、相続放棄をした相続人全員が負担する必要がでてくることもあります。
民法940条「相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない」
最悪の場合には、法定相続人が建物の処分費用の負担を要請される可能性はあります。

また、合意により借地契約を解除して土地を明け渡す方法もあります。この場合は、借地人には、原則として土地を更地に戻して地主に返還する義務があります(原状回復義務)。
建物が建っていれば、建物を取り壊す必要があります。
しかし、借地契約が終了する時点においても建物の価値が残っている場合も少なくありません。そのような場合でもすべて強制的に建物を取り壊さなければならないとするのは、社会経済上不当です。
そこで、(1)借地権の存続期間が満了した場合で、(2)契約が更新されないときには、借地人は地主に対して「建物を買い取ってくれ」と請求できます。(「建物買取請求権」借地借家法13条、旧借地法4条2項)を行使することができます。
借地人が建物買取請求をした場合には、地主の建物買取請求に応じる意思の有無にかかわらず、借地人と地主との間でその建物を時価で売買する契約が成立したことになります。
この(2)契約が更新されないときとは、①借地人自身が更新を望まなかった場合や、②借地人は更新を望んだものの、地主に借地契約を更新させない正当な事由があるため、合意による更新も法定更新もなかった場合があります。
2年後に合意解約する場合は、期間が満了しますので、地主に建物買取請求をして、土地を返還することができると考えます。
もっとも、地主と合意解約をする話し合いの中で、建物は取り壊わさないで良いとの承諾を得れば、それはそれで問題ないことです。

ユーザーの声:

 
 
 
  • 法律に詳しいかたにお世話になりたくても、緊急時にはなかなか連絡がとれません。丁寧でわかりやすく、こちらの心情を理解した上で、 客観的な意見をしっかりした理由も合わせて 説明して下さり、不安の解消に繋がりました。 神奈川県 小野
< 前へ | 次へ >
  • 法律に詳しいかたにお世話になりたくても、緊急時にはなかなか連絡がとれません。丁寧でわかりやすく、こちらの心情を理解した上で、 客観的な意見をしっかりした理由も合わせて 説明して下さり、不安の解消に繋がりました。 神奈川県 小野
  • 自分の意向に添う回答がいただけたので、、安心して自分で答弁書を作成し、知人に紹介された司法書士に相談したところ、十分訴状に対抗できるとの判断をされました。それを参考に、細部を詰める点も有り、答弁書を確実なものとする為、最終的に司法書士に依頼しましたが、安価に受けてもらえることとなりました。 東京都 梅村
  • 法律などの専門家や弁護士が身近に居なかったわけではありませんが、事案発生が連休中や土休日、深夜早朝にかかるなど、次の行動に移る前に冷静な判断が必要な場合があり、また個人的なことでありますが、深刻化、長期化し、また経済的に家族にも迷惑をかけることで、結果として自身の公務に影響が及ぼすことを大変危惧いたしました。結果、このたびの利用となりまして、貴社より、迅速な回答をいただくことができました。事案発生後一両日のうちに、先方と連絡をとり、適宜支払い手続きへと話をすすめております。またこの経験を同業の者とも共有し、今後ネットを通じた活動へ生かせるように務めます。 山形県 青木
  • まずは親身になって回答をして頂ける専門家であったこと。説明が簡潔でわかりやすく、質問者が気持ちの整理をしやすい配慮が伺えた。 岐阜県 石川
  • 短時間で的確なアドバイスを受けることができ、かつ、回答に対する質問に対しても直ちに真摯な回答が得られました。 大阪府高槻市 川嶋
  • 専門知識のある経験豊富な方に出会う機会のない人でも、このサイトで実現出来ることは素晴らしいことだと思いました。 専門家が辛抱強く回答をしてくださる姿勢にも感謝いたしました。 茨城県日立市 池田
 
 
 

専門家の紹介:

 
 
 
  • houmu

    houmu

    行政書士

    満足した利用者:

    53
    行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
  • http://ww2.justanswer.jp/uploads/HO/houmujp/2014-1-5_72819_00.64x64.jpg houmu さんのアバター

    houmu

    行政書士

    満足した利用者:

    53
    行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
  • http://ww2.justanswer.jp/uploads/OF/officeone/2011-10-31_104514_005.64x64.JPG office-one さんのアバター

    office-one

    宅地建物取引主任者

    満足した利用者:

    11
    宅地建物取引業者で専任の宅地建物取引主任者です。
  • http://ww2.justanswer.jp/uploads/SH/shihoushoshi/2012-1-25_52227_IMG0066.64x64.jpg shihoushoshi さんのアバター

    shihoushoshi

    司法書士

    満足した利用者:

    1
    東京司法書士会所属。東日本大震災法律相談員。都庁クレサラ相談員。相続手続き・借金問題に詳しい法律家。
  • /img/opt/shirt.png AE さんのアバター

    AE

    行政書士

    満足した利用者:

    68
    民事法務専門
  • /img/opt/shirt.png jo-ban さんのアバター

    jo-ban

    弁護士

    満足した利用者:

    58
    慶應義塾大学卒業。茨城県において法律事務所経営。
  • /img/opt/shirt.png dueprocess さんのアバター

    dueprocess

    特定行政書士

    満足した利用者:

    35
    中央大学卒・行政書士事務所経営・システムエンジニア
  • /img/opt/shirt.png gyoenlegal さんのアバター

    gyoenlegal

    司法書士

    満足した利用者:

    27
    中央大学法学部卒業渉外法律事務所・司法書士事務所を経て新宿にて司法書士事務所を開業
 
 
 

不動産・宅地取引・登記 についての関連する質問