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houmu
houmu, 行政書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 934
経験:  行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
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前記土地付きの戸建が隣り合った建物との間に仕切り壁を介して複数の棟が連なる形の連棟式の建物、テラスハウスにおいて、管

解決済みの質問:

前記土地付きの戸建が隣り合った建物との間に仕切り壁を介して複数の棟が連なる形の連棟式の建物、テラスハウスにおいて、管理規約で管理費・修繕積立費は、占有面積に応じた負担となっていますが、管理組合(理事会)が負担に見合った利益が公平に還元されない(特定の区分所有者に偏重している)場合、組合員として理事会に管理費・修繕積立費負担の是正を求めることは正当な主張となりうるでしょうか。
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  houmu 返答済み 2 年 前.
例えば、マンションを考えた場合、一階の居住者はエレベータを使用しませんし、
外壁のメンテナンスだって足場を組む必要はありません。
廊下の電気も、玄関から入ってすぐの場所に住んでいるひとは、ほとんど使用しま
せんが、奥の方に住んでいる方は、フルにメリットを受けていることになります。

このようなことを理由として、一階の人がエレベータの費用は負担しないといったり、
2階に住んでいる人が、最上階の人と同額を負担するのは不公平だと主張したら
どうなるでしょうか。もちろん、一理はあるのですが、個別の事情をすべて斟酌を
すると、管理組合としてなにも行動ができなくなってしまいます。

このため、区分所有建物においては、その管理費用は、規約に別段の定めがない
限りは各区分所有者の持ち分に応じて分担することになっており、この持分というのは
床面積の割合によると定められています。

もし、「負担に見合った利益が公平に還元されない(特定の区分所有者に偏重している)」
というご質問の趣旨が、ある特定の区分所有者に関する部分のみ、特段の理由なく
グレードの高い、贅沢な設備が使用されているというような内容であれば、それは
不適切な対応だとして是正を求めることは可能でしょう。
しかし、特定の区分所有者に関する部分が単に高コストであるということであれば、
これは残念ながら不適切な主張ということになるでしょう。

但し、前述もしましたように、「別段の定めがない限り」ですので、管理規約にすでに
定めがあればそれによって処理することになりますし、規約改定によって、今後に
ついて、特定の費用については異なるルールで負担をするように変更することは
考えられます。
質問者: 返答済み 2 年 前.

ご回答ありがとうございました。当テラスハウスは、戸建感覚のつくりで、一般的な敷地と建物が共有のマンションと異なり、区分所所有者が等しく利用できる共用部分(エントランス、エレベーターホール、非常階段など)がありません。敷地が専有部分の所有者の個人所有のため、修繕した建物部分に他の区分所有者は共用目的で自由に立ち入ることができません。区分所有者が持分に応じて負担したにもかかわらず、修繕した建物部分が特定の区分所有者に独占的、排他的に専用されています。工事により、特定の区分所有者の専有部分だけが強化されています。しかも、そのときの持ち回り理事会役員は、工事の対象となる部分の区分所有者でした。このような場合でも、不適切な主張となるでしょうか?

専門家:  houmu 返答済み 2 年 前.
ご質問の状況はわかりますが、あくまでも建物の躯体としての共有部分である以上、
それは特定の人だけが利益を受けるから、という考え方ではなく、持ち分で按分して
負担をするということを原則として法定されています。

>修繕した建物部分が特定の区分所有者に独占的、排他的に専用されています。
このような場合には別に負担を認めるというような規定になっていない限りは
そこが共用部分である以上は、共有者全体で按分負担することになります。
マンションのベランダは共用部分ですが、部屋の広さとベランダの広さは必ずしも
比例しません。一方でベランダの維持管理費用というのはご質問者様の例と同様に、
特定の区分所有者が独占排他的に利用し、利益を受ける部分になります。
このような場合の対応として、ベランダの広さに応じた、ベランダの使用料を徴収し、
管理組合の収入とすることで、実際に修繕等が発生した場合の負担については
あくまでも持分を基本としつつ、バランスをとるというような対応が行われています。
質問者: 返答済み 2 年 前.

では、個人所有の敷地の地盤沈下により区分所有建物の一部が沈下した場合、その修繕は管理組合が行うのでしょうか、敷地の所有者(その上に同じ所有者の専有部分の建物があります)が行うのでしょうか?よろしくお願いします。

専門家:  houmu 返答済み 2 年 前.
土地については、特に別段の定めをしていない限り、(所有者か管理組合かという意味では)
土地所有者が行うべきであると考えられます。
なお、物件の購入時期や地盤沈下の原因などによっては、建築会社や販売会社などに
対して、修繕を要求できる場合もあるでしょう。
質問者: 返答済み 2 年 前.

確認ですが、敷地が個人所有で、建物の管理が管理組合の場合は、敷地に起因する建物の修復は、敷地の所有者が行うべきということですね。この場合、前記のように、敷地の所有者がその上に立つ専有部分の建物の修繕を、受益者が管理組合の役員のときに新たに管理規約を作り、修繕を優先的に実施しました。そして、占有部分の持分に応じた負担を継続していることに対し、これによる高額な修繕費負担の是正(受益者負担)を管理組合に申し入れることは正当な主張でしょうか?なお、管理規約ができる以前に地盤沈下は起きていました。管理規約には別段の定めはないと思います。

専門家:  houmu 返答済み 2 年 前.

>確認ですが、敷地が個人所有で、建物の管理が管理組合の場合は、敷地に起因
する建物の修復は、敷地の所有者が行うべきということですね。

敷地が個人所有者の場合、敷地自体の問題については、敷地所有者が行うべきと
いうことです。建物の管理のうち、専有部分については各個人が、共有部分について
は管理組合が行います。
建物の共有部分に問題が発生した原因が敷地にあるということであれば、敷地所有者
の責任ですが、共有物を勝手に修繕するわけにはいきません。管理組合と敷地
所有者の間で協議を行った上で、管理組合が修繕を行った上で、敷地所有者に

請求を行うのが基本といえますが、協議の中で敷地所有者が行うという形をとることも

考えられるでしょう。

管理組合が行うのは、共用部分の管理です。
したがって、専有部分の建物の修繕を積立金から行うことは不適切です。

例えば、部屋の内装(壁紙など)は各自で自由に変更して構いませんが、室内の壁を
こわして、二部屋を一部屋にする、というようなことを個人で勝手に行われてしまうと、
建物全体の強度に問題が出てくる可能性があります。
この為、室内の壁であったとしても、その内側は共有部分とされているのが一般的です。
ただし、内側部分の解釈については諸説あり、その建物の構造や規約などから、
総合的に判断をしていく必要があります。

参考
http://www.mankan.or.jp/06_consult/01_hoki/01_hoki_02.html

質問者: 返答済み 2 年 前.

ご丁寧な回答ありがとうございました。「管理組合が修繕を行った上で、敷地所有者に請求を行うのが基本といえます」ということですが、管理組合が積立金で修繕を行いなしたが、当該敷地の所有者が修繕費の支払いに応じなかった場合は、違法といえるのでしょうか?(法的処置の妥当性はあるでしょうか?)たびたび質問してお手数おかけしますが、よろしくお願いします。

専門家:  houmu 返答済み 2 年 前.
>管理組合が積立金で修繕を行いなしたが、当該敷地の所有者が修繕費の支払いに応じなかった場合は、違法といえるのでしょうか?

違法といえます。(犯罪ではありません。)
質問者: 返答済み 2 年 前.

よくわかりました。ありがとうございました。

専門家:  houmu 返答済み 2 年 前.
また疑問がありましたらご利用ください。
質問者: 返答済み 2 年 前.

申し訳ありませんが、ひとつお尋ねするのを忘れていました。違法となる法的な根拠は、どのようなものがあるでしょうか(該当する法律の条項など)。お手数おかけしますが、ご回答よろしくお願いします。

専門家:  houmu 返答済み 2 年 前.
違法というのは、法律規制に違反することだけではありません。
契約上の義務に違反することも違法といいます。
本件でいえば、地主と管理組合との契約上の義務違反として、民法415条(債務不履行)
などが考えられます。
houmuをはじめその他名の不動産・宅地取引・登記カテゴリの専門家が質問受付中
質問者: 返答済み 2 年 前.

ご回答ありがとうございました。最後にもう一つ、敷地の所有者に、管理組合管理の建物の修繕の責任(費用負担)があるということでしたが、こちらは法的な根拠はどうでしょうか? よろしくお願いします。

質問者: 返答済み 2 年 前.

ご回答ありがとうございました。最後にもう一つ、敷地の所有者に、管理組合管理の建物の修繕の責任(費用負担)があるということでしたが、こちらは法的な根拠はどうでしょうか? よろしくお願いします。

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