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t-lawyer, 弁護士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 582
経験:  東京大学卒業
78091396
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お世話になります。上記質問に関連しますが、理事会が管理規約をたてに不公平な修繕積立金の運用をした場合、組合員として何

質問者の質問

お世話になります。上記質問に関連しますが、理事会が管理規約をたてに不公平な修繕積立金の運用をした場合、組合員として何らかの対抗処置をとることができるでしょうか。その不公平な運用とは、特定の区分所有者が所有する敷地が地盤沈下で数センチ傾き、その回復工事を、積立金と借入金で賄っています。各世帯が、負担に見合った利益を収取していません。個人所有の敷地の地盤沈下で傾いた建物を、区分所有者全員で負担するのは、納得がいかないのですが、ご回答よろしくお願いします。
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  t-lawyer 返答済み 2 年 前.

弁護士のt-lawyerです。

回答いたします。

まず,連棟式の建物ですから,地盤沈下による回復工事のうち,建物についての回復工事を区分所有者全員で負担することは当然認められます。

しかし,土地についての回復工事は,土地の所有者が負担すべきですから,それを区分所有者全員が負担する必要はないということになります。

仮に土地について,費用負担した場合,質問者様は,行為の差止等を求めることができます。

区分所有法57条は,以下のように規定しています。

(共同の利益に反する行為の停止等の請求)
第五十七条  区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。

2  前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。

つまり,臨時集会を招集し,誤った判断をした理事を相手に,支払の停止を求めることができると考えます。

ご参考になれば幸いです。
よろしくお願いいたします。

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質問者: 返答済み 2 年 前.

このテラスハウスで、個人所有の敷地の地盤沈下により専用している区分所有建物(その敷地に同じ所有者の専有部分の建物があります)の一部が沈下した場合、その修繕は管理組合が行うのでしょうか、敷地の所有者が行うのでしょうか?(法律上の費用負担が伴う修繕責任はどちらになるのでしょうか?)よろしくお願いします。

専門家:  t-lawyer 返答済み 2 年 前.

地盤沈下による建物の損傷ということであれば,修繕費用は,土地所有者に請求という形でしょう。

よろしくお願いいたします。

質問者: 返答済み 2 年 前.

ご回答ありがとうございました。根拠となる法律のようなものはあるでしょうか?よろしくお願いします。

専門家:  t-lawyer 返答済み 2 年 前.

土地の賃貸借契約では,民法559条によって,民法566条が準用されます。

(有償契約への準用)
第五百五十九条  この節の規定は、売買以外の有償契約について準用する。

(地上権等がある場合等における売主の担保責任)
第五百六十六条  売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。

この566条が根拠です。
これにより,土地の貸主,つまり土地所有者に対し,損害賠償請求ができます。

よろしくお願いいたします。

質問者: 返答済み 2 年 前.

確認ですが、敷地の所有者と管理組合の間には、特に賃貸契約はありませんが(現在は、敷地の所有者と専有部分の所有者が同一)、現在は,土地の各所有者と建物との間で地上権又は使用貸借権が(黙示的に)設定されていると考えられるとの理解でよいでしょうか。

この場合、組合員が管理組合(理事会)に対して、敷地所有者に損害賠償請求を行うよう促すことはできるでしょうか。

よろしくお願いします。

専門家:  t-lawyer 返答済み 2 年 前.

その理解でよいです。

理事会で損害賠償請求を行うように議案を提案できます。

よろしくお願いいたします。

質問者: 返答済み 2 年 前.

ありがとうございました。よくわかりました。

すでに、敷地の所有者=占有部分所有者が同意の上、修繕工事が済み管理組合が支払いを済ませているので、損害賠償は代金の請求ということになるのでしょうね。

専門家:  t-lawyer 返答済み 2 年 前.
そのご理解でよいと思います。
質問者: 返答済み 2 年 前.

ところで、「理事会で損害賠償請求を行うように議案を提案できます。」とのことですが、理事会が拒否した場合は、どのような対処方法がか考えられるでしょうか。お手数ですが、ご回答よろしくお願いします。

専門家:  t-lawyer 返答済み 2 年 前.

理事会というか,正確には総会ですね。

管理組合の総会において,議案が否決されたということは,土地所有者には賠償請求をしないというのが管理組合としての意思ということになります。

そのため,それに対しての対処方法はないと思います。

よろしくお願いいたします。

質問者: 返答済み 2 年 前.

ということは、理事会は、組合員から損害賠償請求を行うように議案を提案されたら、総会での議題提案を拒否はできない(理事会だけで取り扱いを決めることはできない)ということでしょうか。また、総会の決議は、通常の多数決(1/2以上)による採決になるのでしょうか?よろしくお願いします。

専門家:  t-lawyer 返答済み 2 年 前.

そうです。

管理組合の定款にもよりますが,総会での議案提案は拒否できないのが一般的です。

また,総会決議も通常通りです。

よろしくお願いいたします。

質問者: 返答済み 2 年 前.

迅速なご回答ありがとうございました。もうひとつ質問させてください。組合員の法的な知識がいため、損害賠償の請求ができることを理事会から説明されることのないまま、総会で地盤沈下の工事を管理組合の修繕費ででやることで採決され工事が行われました。この場合、採決には損害賠償をしないという意味も含まれてしまうのでしょうか。この場合でも、損害賠償の議案提案はできるでしょうか?よろしくお願いします。

専門家:  t-lawyer 返答済み 2 年 前.

すみませんが,すでに7回の回答を差し上げています。

さすがに最初の質問の範囲を超えていると思いますので,ご質問がある場合は別途質問を立てていただければと思います。

ご理解いただければ幸いです。

よろしくお願いいたします。

質問者: 返答済み 2 年 前.

了解しました。これまでの丁寧なご回答に監視します。

質問者: 返答済み 2 年 前.

了解しました。これまでの丁寧なご回答に監視します。

専門家:  t-lawyer 返答済み 2 年 前.

ご理解していただき,ありがとうございます。

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