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t-lawyer, 弁護士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 582
経験:  東京大学卒業
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連棟式の家屋解体について、きちんとした説明もなく強引に解体をしてよいものなのでしょうか。相手方の不動産業者さんに

解決済みの質問:

連棟式の家屋解体について、きちんとした説明もなく強引に解体をしてよいものなのでしょうか。 相手方の不動産業者さんにきちんと説明をして頂く事は出来ないのでしょうか。 壁・屋根が繋がっている隣家が解体される事になりました。 家屋の所有権はそれぞれ別になっています。 解体自体に反対ではないのですが、解体を請け負う不動産業者は解体開始日の前日に 突然こちらに来て、解体する旨と壊れた際には費用はある程度負担すると口約束のみです。 こちらも不安なので解体工事前に家屋調査会社の報告書や解体工事の工程表・ 切り離し工事の仕方とその復旧工事の方法等をきちんと説明し 文章にしてくださいとお願いを しておりますが、一向に話し合いの席を持つ様子は無く強引に進めて行ってます。 今回の隣家解体には地下に浄化槽が埋まっておりその部分も含まれます。 浄化槽の所有権は隣家ですがその一部分は私たちの所有している土地にあります。 とりとめも無く記載を致しましたがアドアイスを頂ければ幸いです。

追記になりますが、私どもの現在の所有する土地と隣家は元は同じ

地主さんの土地になります。

その時に地主さんと私どもの間で仲介をしたのがこの不動産業者になります。

また、その際の契約書には、その不動産会社が隣家・私どもどちらかの解体がある際には中立な立場としてこの不動産会社が解体・保障等を行う旨が覚書に記載がございました。

そちらには、地主さん・隣家・私ども・不動産会社の捺印があります。

今回隣家が解体されるのは、隣家の方が亡くなり借地権を手放した為です。

度々で申し訳ありません、下記追記いたします。

今回のことは宅建業法 重要事項説明違反について 及び 説明責任に該当しますか?

上記と重複しますが、私の隣家の解体が行われます。家屋は連棟家屋であります。
家屋の所有権は双方が別に所有しています。
今回隣家解体を請け負っているのはA不動産になります。
A不動産から口約束で補修するや、手壊しで解体の話がありました。解体開始日の2日前の説明です。
口約束では信用出来ない為、家屋調査会社の報告書や解体工事の工程表・ 切り離し工事の仕方とその復旧工事の方法等をきちんと説明し書面にして下さいと要望しましたが一向に応じず、無視をし強行に解体を進めています。
解体自体に反対ではないのですが、しっかりとした説明及び書面が欲しい次第です。
私たちはA不動産業者を仲介として地主より土地を購入しています。
隣家は家主が亡くなった為、借地権は他の不動産業者・底地は地主にあります。

私たちは売買契約の際に下記契約・覚書をしております。
1、覚書には、地主、隣家の借地権所有者・私たち・A不動産業者(立会人)の名前にて署名捺印があります。

2、覚書の項目には 一方が解体する際にはA不動産を仲介しA不動産が双方への修繕金額や解体業務を行うと記載があります。

3、上記内容は本人が亡くなっても、引き継がれる。

今回の解体はA不動産が非常に強引に押しし進めています。
メール。書面にて説明要求をしましたが、一向に話し合いの場を持とうとしません。
どの様な理由があるのか判りませんが、私としてはきちんとした内容を確認したい次第です。

投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  t-lawyer 返答済み 2 年 前.

弁護士のt-lawyerです。
回答いたします。

まず,連棟式の建物ということは,建物としては1つであると考えます。
そのため,いわゆるマンションやアパートと同じように考えることから,「建物の区分所有等に関する法律」が適用されると考えます。

区分所有法11条1項は,以下のように規定しています。

(共用部分の共有関係)
第十一条  共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。

今回,連棟式の屋根と壁を取り壊すとありますが,屋根と壁は建物に不可欠な要素ですから,共有部分となります。
そのため,隣家の単独所有ということではなく,連棟式を所有する全員の共有ということです。

そして,共有物については,民法251条が以下のように規定しています。

(共有物の変更)
第二百五十一条  各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

屋根や壁を壊すということは,共有物に変更を加えることを意味するため,他の共有者の同意を得なければなりません。
これは共有者全員の同意です。
区分所有法では,マンションなどの住民が多い場合を想定して住民の8割の合意を得れば建て替え決議ができるとされていますが,それでも8割の同意は必要です。

つまり,隣家単独の判断で壊すことはできないということです。

以上より,質問者様が説明を求めることはもっともなことですし,そもそも隣家やその業者は建物を壊すことはできません。

対応策として一番オーソドックスなのは,工事の差し止めを求めるということです。

ご参考になれば幸いです。
よろしくお願いいたします。

質問者: 返答済み 2 年 前.

ご回答頂きありがとう御座います。

工事差し止めの方法をアドバイス頂ければ幸いです。

また、覚書の部分につきまして 十分な説明を要求したにも係わらずそれを無視した不動産会社は宅建業法または消費者契約法に抵触するものでしょうか。

専門家:  t-lawyer 返答済み 2 年 前.

工事差し止めの方法は,裁判所に,相手方の工事の差し止めを求めるということです。
「工事の差し止めを求める」ということで訴え提起をします。

・覚書には,事前に説明をすることなどは記載されていないこと
・今回は不動産の取引とは異なること
から,宅建業法や消費者契約法には特に抵触しないと考えます。

むしろ端的に,共有物を他の共有者の同意なく変更を加えるという点が問題であり,質問者様は所有権に基づいて工事の差し止め及びその取り壊しで損害が生じた場合は損害賠償を求めることができると考えます。

ご参考になれば幸いです。
よろしくお願いいたします。

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