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fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  弁護士・1級ファイナンシャルプランニング技能士・CFP
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20年前遺産相続した宅地に叔母が無償で住んでいましたが、昨年末老人ホームに転居したため、この宅地を売りたいのですが、

質問者の質問

20年前遺産相続した宅地に叔母が無償で住んでいましたが、昨年末老人ホームに転居したため、この宅地を売りたいのですが、この場合は売却に対して特別控除等の税制面での優遇処置はあるのでしょうか?
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  fplawyer 返答済み 1 年 前.
弁護士・1級ファイナンシャルプランニング技能士・CFPです。
お答えいたしますのでよろしくお願いします。
まず、結論か申し上げますと、譲渡人が住居に使用していない不動産について特別控除はないため、本件では特別控除の利用はできないものと考えられます。以下、詳細を記します。
1 特別控除について
不動産の譲渡所得税については、最後に記載しておりますが、その際、所得から控除できる特別控除についてその譲渡の種類とその控除額は、次のとおりです。
(1) 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
(2) マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例
(3) 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
(4) 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
(5) 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例(平成27年以降に譲渡した場合)
(6) 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円(の特別控除の特例
これらに該当する場合は、所得控除があります。
売買の具体的な条件は記載からわかりませんが、本件では、検討すべきは、(2)でしょうが、これは、売却した本人(所有者)が、現に居住に使用していないと使えません。
なお、マイホームの売却の場合税率の軽減もあるのですが、同じく住んでいないと使えません。
最後にご参考に
不動産の譲渡所得税は、売却によって利益が出た場合に、その利益に課税するものです。
そこで、単純いいますと、売却価額が取得価額を上回っている場合に、その超過額に課税されます。
計算式は次のとおりです。
譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除=「譲渡所得」
「譲渡所得」×税率=譲渡所得に対する税金
そこで、売った土地が、購入価格より低ければ、そもそも所得がありませんから無税です(購入費用の証明は通常契約書です)
また、取得費、譲渡費用も含めて、購入価格より低ければ同じです。
このように計算いたしますので、取得費、譲渡費用等がわからないと、具体的な額は、提示できません。
取得費、譲渡費用は、最後に記載しています。
※相続物件の場合、被相続人(親)の取得費を引き継ぎますので、親が取得したときの契約書等が取得費を証明する資料となります。
※取得費を証明できない場合、取得費は売却額の5%とされ、残り95%が利益と見なされます(更に譲渡費用を控除できますが)
税率
税率ですが、譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地の場合は、
短期譲渡となり、税率は、所得税住民税合わせて39%(これに復興所得税)
5年以上ですと、長期譲渡となり、所得税(15%)、住民税(5%)合わせて20%(これに復興所得税)です。

取得費には、登記費用、不動産取得税、印紙税、土地造成費用も含まれます。
(参考国税庁HPhttps://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3252.htm)
取得費を立証する方法は、法律や規則等で、定められておりませんので、上記以外でも、取得費用を証するものであれば、利用できます。
なお、不動産譲渡に際して要した印紙、仲介料などの費用は譲渡費用として、利益から差し引くことができます。
(参考国税庁HPhttps://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3255.htm)

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