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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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隣に住む地主とビルを建てる時に、2階部分を地主所有にすることが条件で建てました。 亡くなった父と、その話をした地主

解決済みの質問:

隣に住む地主とビルを建てる時に、2階部分を地主所有にすることが条件で建てました。
亡くなった父と、その話をした地主も亡くなり、子供の代になっています。
長年、地料を払ってきましたが、できればこの地を離れたいと思っています。
ビルがつながっているため、こわすこともできません。(こわす費用もありませんが)
地主がビルを買う意思はありません。
地上権を放棄して、ビルも手放したいのですが、どうすればよいのでしょうか。
また、私が亡くなった時に、子供にこのような形で残すことが心配ですが、
その時は、子供が相続を放棄すればいいのでしょうか?
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.
1方法として、1階部分と2階部分を区分登記をして、それぞれ単独の所有権とし、しかる後に御貴殿の所有する1階部分を第三者に売却をするという方法があります。
区分建物とする為には、構造的にそれぞれの階が独立していることが必要ですが、「2階部分は、地主のビル側からしか出入りできません。」となっていますので、区分登記をすることができる可能性が高いと考えます。この登記は当然、地主と協力してしなければなりませんが、近くの土地家屋調査士に相談してみてはいかがでしょうか。
質問者: 返答済み 2 年 前.

ビルの登記は、2階とそれ以外の階になっています。
階ごとに売る場合、私が、地上権を放棄するということですか?
売る以外に、方法はありませんか?
相続の時に、すべて放棄することはできますか?

質問者: 返答済み 2 年 前.

登記は、2階と他の階は、別になっています。
第3者への売却以外には、私がこの土地から離れることは、不可能ですか?
また、私が死んだときに、息子が財産放棄して、借地権・ビルの所有を放棄することは可能ですか。

地主の意向で、このような建て方のビルになり、ビルを売るにも条件的に悪くて売れません。が、地上権放棄はできませんか?

質問者: 返答済み 2 年 前.

登記は、2階と他の階は、別になっています。
第3者への売却以外には、私がこの土地から離れることは、不可能ですか?
また、私が死んだときに、息子が財産放棄して、借地権・ビルの所有を放棄することは可能ですか。

地主の意向で、このような建て方のビルになり、ビルを売るにも条件的に悪くて売れません。が、地上権放棄はできませんか?

質問者: 返答済み 2 年 前.
再投稿:回答が不完全.
登記については解決済みの内容なので、
他の回答がほしい。
専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.

1階を売却する場合には、地上権付区分建物としての売却となり、地上権は放棄できません。売却以外には贈与する方法がありますが、贈与される側は、贈与税の問題を考える必要がでてきます。
相続の時に放棄し、最終的に国有財産とすることはできますが、相続の放棄により国に所有権が移るまでには順序があります。

[1]相続人による相続の放棄
まず,第一順位の相続人が放棄をします。
第一順位の相続人は,被相続人の直系卑属,つまり子や孫等です。
第一順位相続人がいなくなったら,次に第二順位の相続人が放棄します。
第二順位の相続人は,被相続人の直系尊属,つまり父母や祖父母等です。

第二順位相続人もいなくなったら,次に第三順位の相続人が放棄します。
第三順位の相続人は,被相続人と父や母を同じくする兄弟姉妹です。
これで相続人はいなくなりました。
「相続人のあることが明らかでない」状態ですが。
相続の放棄をした人は,その放棄によって相続人となった人,つまり次順位の相続人ですが,その人が相続財産の管理を始めることができるまで,自己の財産におけるのと同一の注意をもってその財産の管理を継続しなければなりません(民法第940条1項)。
また,次の人への報告や引き渡し等の義務があります(同第940条2項)。

[2]相続財産の法人化

相続人がいなくなってしまうと、 遺産は,相続財産という名前の法人になります。
利害関係人等の請求により,家庭裁判所が相続財産管理人を選任し,その旨が官報で公告されます。

ここから相続財産の管理は相続財産管理人が行います。
相続放棄をした人は,遺産の引渡しと報告等を行います。
ここで相続を放棄した人は晴れてお役ご免です。

相続財産管理人選任公告から2ヶ月後,2ヶ月の債権申出公告に2ヶ月, 相続人捜索公告に6ヶ月の時間をかけます。
特別縁故者の分与請求は,6ヶ月の公告の後,3ヶ月以内にします。
請求が認められると,遺産は特別縁故者に分与されます。

それらを経て,それでも財産が残っていたら…

[3]相続財産の国有化

民法第959条によって相続財産は国のものになります。

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質問者: 返答済み 2 年 前.

贈与税は、どのような計算になりますか。

土地の路線価、建物の固定資産税評価額などが目安ですか。

質問者: 返答済み 2 年 前.

贈与税は、どのような計算になりますか。

土地の路線価、建物の固定資産税評価額などが目安ですか。

専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.

贈与税の計算方法は基本的には以下のようになります。
課税価格 = 贈与財産価額 - 110万円(基礎控除)
税額 = 課税価格 × 税率 - 控除額

【一般贈与財産用】(一般税率)
「特例贈与財産用」に該当しない場合の贈与税の計算に使用します。
例えば、兄弟間の贈与、夫婦間の贈与、親から子への贈与で子が未成年者の場合などに使用します。
 区分  税 率   控除額

200万円  10%     0 
以下

300万円 15%   10万円  
以下

400万円  20%    25万円  
以下

600万円  30%   65万円 
以下

1,000万円 40%   125万円 
以下

1,500万円 45%   175万円
以下

3,000万円 50%   250万円 
以下

3,000万円 55%  400万円

(1) 土地
  土地の評価方法には、路線価方式と倍率方式があります。地上権の場合は土地価額に借地権割合を乗じて求めます。この借地権割合は、借地事情が似ている地域ごとに定められており、路線価図や評価倍率表に表示されています。

イ 路線価方式
 路線価方式は、路線価が定められている地域の評価方法です。路線価とは、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことで、千円単位で表示しています。
 路線価方式における土地の価額は、路線価をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正した後に、その土地の面積を乗じて計算します。

ロ 倍率方式
 倍率方式は、路線価が定められていない地域の評価方法です。倍率方式における土地の価額は、その土地の固定資産税評価額(都税事務所、市区役所又は町村役場で確認してください。)
 路線価図及び評価倍率表並びにそれぞれの見方は、国税庁ホームページで閲覧できます。

(2) 家屋
 固定資産税評価額に1.0倍して評価します。
 したがって、その評価額は固定資産税評価額と同じです。

(3) その他

賃貸されている建物については、権利関係に応じて評価額が調整されることになっています。

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質問者: 返答済み 2 年 前.

ビルの所有は私ですが、高齢の母がいます。

今から母の名義に変更するのは、

贈与、売買になりますか。

安価での売買は認められないものですか。

専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.

名義変更の原因は、売買でも贈与でもできますが、売買の場合は金銭の授受の証拠が必要です。安価での売買は、みなし贈与として税務署に判断されることがありますので,税理士等に確認の上、手続きをする必要があると考えます。

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