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pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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敷地利用権が設定されていない区分登記された建物(構造上区分された4棟分)で組合もなく定款もない場合、区分所有法に該当

解決済みの質問:

敷地利用権が設定されていない区分登記された建物(構造上区分された4棟分)で組合もなく定款もない場合、区分所有法に該当する建物と解釈できるのでしょうか
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.

区分建物とは1、構造上独立していること。2、経済上、利用上独立していること。3、1棟の建物の一部分であること。の三つの要件が必要です。
昭和59年1月1日から区分所有法の改正で、マンションの登記は、建物の専有部分と敷地権が一体となり、分譲業者は、マンションを新築したときは、一棟の建物に属する全部の専有部分を、同時に一括して表示の登記をしなければならないことになりました。それ以後の区分建物には敷地利用権の表示がされています。
ただし、それ以前に建築された区分建物は法務大臣がマンションの一棟ごとに指定して登記を行うことになっていましたが、未だ全ての区分建物の変更手続きには至っていません。
区分所有建物における「建物の敷地」とは第一に建物が所在する土地であり(法定敷地)、第二に規約によって建物の所在とされた土地をいいます(規約敷地)
従いまして、ご相談の建物は、昭和59年1月1日以前に建築された建物と推察しますので、組合もなく定款もない場合でも、上記の要件に該当するようであれば、区分所有建物に該当すると考えます。

質問者: 返答済み 2 年 前.

質問にあげている建物は平成5年3月2日新築(建物登記簿より)マンション形式ではなく一戸建て風(連棟式でもない)中庭を囲むように建物が築造されております。また、各棟とも建物形状は異なっております。建物登記も見る限り区分登記がなされているだけです。そういう条件でも区分所有法に該当する建物なのでしょうか?

専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.
建物が区分登記されたものであれば、区分所有建物となりますが、敷地の所有関係が区分建物の占有面積の割合で共有されているものなのか、或いはそれぞれの区分建物ごとに土地が分筆された単独所有なのか(いわゆる棟割り長屋形式)、また、借地上に建っているものかによって見解が分かれます。
区分所有法でいう区分建物の場合は、区分所有法第22条(分離処分の禁止)として敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。となっており、土地と建物が一体化している必要があります。土地が区分建物の所有者の共有持分となっているか、あるいは借地権を準共有していることが必要となります。
質問者: 返答済み 2 年 前.

そうですね!敷地利用権が設定されていない、規約にも別段の定めもない。(いわゆる定款も組合もない)ということは区分所有法第22条(分離処分の禁止)にあてはまらず分離処分が可能ということですよね?その条件でも区分所有法に該当する建物といえるのでしょうか?(ちなみに土地は持分4分の1共有名義です)。よく1階と2階が区分登記(1階は親、2階は子供)という建物もありますがそれも区分所有法に該当する建物?そこに疑問があります。

専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.
区分所有法の第二十二条では、「敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。
ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。」となっておりますので、分離処分可能規約を作らないかぎり、基本的に分離処分はできません。
ご相談の物件の土地は各区分所有者の共有となっていますので、区分所有法に該当する区分建物といえます。
区分所有法の第三十条(規約事項)建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
となっており、規約で定めることができるのであって、規約を定めることは絶対条件ではありません。
1階と2階が区分登記(1階は親、2階は子供)という建物もありますがそれも区分所有法に該当する建物?
このような場合でも、土地が各区分登記された建物の占有面積割合で、共有登記されておれば、土地と建物が一体化されますので、区分所有法に該当する建物です。
ちなみに、私の住まいは昭和59年以前の区分マンションですが、土地は各区分所有者の共有登記のままとなっており、敷地権たる旨の登記はされておりませんが
売買の対象となる区分所有法に該当する区分建物です。
質問者: 返答済み 2 年 前.

ということは敷地利用権が登記上設定されていなくても分離処分はできないということでしょうか?たとえば土地だけ売買したりということです。(借地等は考えないでください。土地、建物共同一所有者です)

専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.
第22条の規定は分離処分できないというものですが、第22条の規定に違反して敷地利用権を処分された場合、善意の相手方には主張することができない。となっています(区分所有法第23条)従って、敷地権の登記がされていない場合は、土地と建物は別の権利ですので、土地の共有持ち分のみの売却は可能です。そのようなことを防ぐ為に敷地利用権であることを登記するようになったという経緯があります。
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