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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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賃貸の一軒家に住んでいます。東日本大震災で瓦屋根が損傷を受け、瓦の落下及び破損個所のみをなおしてもらいました(瓦がな

質問者の質問

賃貸の一軒家に住んでいます。東日本大震災で瓦屋根が損傷を受け、瓦の落下及び破損個所のみをなおしてもらいました(瓦がないこと、全体を整えたり、すべての瓦を止める作業を費用がない、その必要はないとの理由)しかしその後、おそらく度重なる余震や降雪のせいで瓦のずれや雨どいの破損が数か所見受けられ、また近所から「瓦が危ない」と指摘も受けたので、昨年の秋に再度不動産屋に修理の依頼。しかし大家が修理代負担を渋ってるとのことでそのままの状態でいました。1月31日の大雪で以前応急処置をした瓦が落下、自宅わきに停めてある(この駐車場も一軒家と同じ大家)自家用車に瓦の落下による傷がつきました。不動産屋に話したと頃、「自動車保険で支払いをしてください」と言われました。納得がいきません。瓦の所有車の大家、仲介する不動産屋に自動車の修理代金を請求することはできないのでしょうか?
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 1 年 前.
賃貸人は、賃貸物を賃借人は十分に使用・収益できるように、必要な修繕をする義務があります。(民法606条)
また、土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、まず、工作物の占有者が賠償責任を負い、占有者が無過失である場合には、所有者が賠償責任を負います。所有者の責任は無過失責任であるとされています。(民法717条)
大雪による不可抗力で損害が発生した場合には、土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があるとはいえませんが、瓦の不十分な応急修理が原因であるような場合には、土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があると考えられます。
従いまして、修理要請をしているにもかかわらず、その要請を速やかに実施しないことが原因で発生した、自動車の損傷と考えられますので、修理費用を請求できると考えます。
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
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質問者: 返答済み 1 年 前.

返答ありがとうございました。

さっそく不動産屋に行って話してみようと思いますが、新たな質問にもう少しだけおつきあいください。

①私の記憶の中では3~4回電話にて修理の依頼をしておりますが、あいにく私の方には記録がありません。不動産屋さんに行って「修理依頼をしていた事実」を不動産屋に口頭確認をしようとしています。携帯の録音アプリでそのやりとりを録音することは違法になりますか?

②不動産屋への私の修理の依頼のメモ、もしくは記載を見せていただき、写真をとることは違法になりますか?

③不動産屋に私が違う場所の修理依頼をした時「屋根瓦の修理はどうなっているか?」と聞いたため水道業者が「屋根瓦の写真を撮っていった」事実があります。その写真を見て、「修理の必要はなかった」と判断したといわれたら、過失は問えなくなりますか?

不動産屋の受付の方の電話では「あなたが出たら大家は取り壊しも考えているようで、お金をかけたくないと言っている」と言われたのですが・・・

④自動車修理の請求書を新たに出すのではなく、私が支払っている家賃を修理代金分支払わない提案をしようかと思いますがそれはどうでしょうか?

⑤この件で退去時に不利な支払いを求められないようにしたいのですが、どんな点を確認したらいいでしょうか?

不動産屋が動かないので、契約書に記載のあった大家に電話したところ、違う人が出ました。もしくは、本人なのにもかかわらず、違う人のふりをされました。私の大家は以前に私の家に住み、今は離れたところに住んでいます。個人の大家はこんなものなのでしょうか?家賃には修繕費の意味はないのでしょうか?

専門家:  pote888 返答済み 1 年 前.

①のanswer
判例は、無断で一方的に録音された録音体についても証拠とすることを認めています。刑事訴訟の場合の証拠に関しては「違法収集証拠排除」という法理が働きますが、民事に関してはそのような制限はありません。
録音をする際には、アナログテープで録音することが望ましいようです。アナログではダビングや長期の保存でマスターテープが劣化しやすい欠点こそありますが、裁判での証拠品では依然として高い証拠能力を有します。
デジタル録音(.wav、.mp3などの形式)の場合、ファイルをコピーしても音質は劣化しないがコンピュータで声紋を変更するといった編集が容易であるため、裁判で証拠として採用されない場合があるためです。
②のanswer
メモ、もしくは記載を見せていただき、その写真を撮る場合は、相手の承諾が必要と考えます。
③のanswer
「修理の必要はなかった」と間違った判断をしたことが、工作物の設置又は保存に瑕疵があったことを見逃したと反論できます。

④のanswer
あくまでも、瓦の落下による自動車の傷の補修代金についての争いとなりますので、その金額相当額の家賃支払いを相殺することは、別途の話し合いになると考えます。

⑤のanswer
賃貸契約書の損害賠償についての条項を再確認してください。
これまでの経緯を時系列に、記録に残しておく方がよろしいでしょう。日付、相手の氏名、内容等できるだけ詳細に記録することが必要かと考えます。
「近所から「瓦が危ない」と指摘も受けたので」とありますので、そのことも記録しておいた方がよろしいでしょう。
また、退去時の請求としては主に善管注意違反としての原状回復費用となりますので、建物の使用状況の記録や現状の建物内外の写真を記録しておくことも必要かと考えます。

大家さんは、できるだけ賃借人と直接に関わらないようにする人が多いようです。

賃貸人は、建物を賃借人が十分に使用・収益できるように、必要な修繕をする義務がありますので、家賃には、修繕のための費用も含まれます。

質問者: 返答済み 1 年 前.

回答ありがとうございました。

争うことが目的ではありません。しかし私が感じている不満を法律という客観的な物差しで整理をしていただきたく、質問させていただきました。とても勉強になりました。

相手側に誠意が見えない場合、裁判をも考えている姿勢を示そうとしています。

もちろん本心ではそうならないことを願っています。

教えていただいた知識を参考にして不動産屋に話に行ってきたいと思います。

本当にありがとうございました。感謝いたします。

ボーナスを追加したい気分ですが、経済的に苦しいので・・・・・お許しくださいませ。

専門家:  pote888 返答済み 1 年 前.

お役に立てれば幸いです。円満な解決をお祈り申し上げます。

質問者: 返答済み 1 年 前.

先日はお世話になりました。

不動産屋と話してこちらの言い分と正当性は理解していただきました。やはり専門的かつ客観的な意見があったので、心強かったですし、話の展開が早かったです。

感情論にならずにすみました。

私たちが将来出て行ったあとは取り壊しをすることが決まり、その際は敷金を全額返金、現状回復は必要なし、というところまで確認をして話せたので、よかったです。

契約期限まで2年あるので今後のことを考えるきっかけとなりました。

ありがとうございました。

専門家:  pote888 返答済み 1 年 前.
良い方向で、話し合いができたようですので、幸いです。
「私たちが将来、出て行ったあとは取り壊しをすることが決まり、その際は敷金を全額返金、現状回復は必要なし、というところまで確認をして話せた」
とのことですが、日付、場所、相手方の氏名の記録を残されておいた方がよろしいと思います。

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