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dueprocess
dueprocess, 特定行政書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 1887
経験:  中央大学卒・行政書士事務所経営・システムエンジニア
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土地賃貸借契約書の内容について教えてください。 私は地方の町に住む借地人です。 以下4点の疑問点につきお答えください。 祖父の代よりこの地に住み80年余りになります、

解決済みの質問:

土地賃貸借契約書の内容について教えてください。
私は地方の町に住む借地人です。
以下4点の疑問点につきお答えください。
祖父の代よりこの地に住み80年余りになります、
その後 27年前(1988年に)同地に家を建替えました。
この時には地代の値上げを受け入れ 更新料の支払いをしています。
又この時 契約書がなかった為に 私の父親と地主との調停で折り合いがついています。
しかし去年(2014年)の暮れ地主より契約書作成の話があり
先日 地主側不動産会社から契約書が届きました。
(疑問点1)
その中で 〈期間及び契約の更新〉 という項目があり その内容は
[この契約の期間は、乙(当方)の所有建物築後30年を原則とする]
[ 但し、契約期間の満了の3ヶ月前に、甲乙いずれかが継続の意思表示をした場合には、 ]
[ 甲乙協議の上、この契約を更新することができる。また、その更新の際には、        ]
[ 乙は甲に10万円の更新料を支払うものとする。                          ]
と言うものです。
築後30年といえば あと3年しかありません、すぐに契約更新をしなければなりません。
甲・乙が契約書を交わすのは現在(2015年)時点ですから、
契約の期間は今後20年間となるのではないでしょうか?
1988年に我家を新築をした時点まで遡って30年後の契約更新を記載するのは
如何なものでしょうか? 教えて下さい。
ちなみに30年の期間満了後の契約期間の記載は本契約書にはありません。
(疑問点2)
それと、更新料の10万円は適正価格と言えるのでしょうか? 教えて下さい
(疑問点3)
また 〈移転料等の不請求〉 という項目があり内容は
[乙は本件土地の明け渡しに際し、甲に対して移転料その他これに類する ]
[金銭上の請求をしないものとする。                        ]
[また、乙は本件土地の造成費等一切を請求しない               ]
これは如何でしょうか?
乙(当方)の都合で契約を解除する場合には当てはまると思うのですが、
甲の都合もしくは他の理由により明け渡す場合には 乙の甲に対する請求権が発生するのではないでしょうか? お答えください。
(疑問点4)
また 〈特約条項〉 として
[地代については、その地代が経済事情の変動、              ]
[公租公課の増額、近隣の地代との比較等により不相当となった時は、 ]
[契約期間中であっても甲は、地代の増額を請求できるものとする。   ]
となっていますが、
乙(当方)も
経済事情の変動、公租公課の減額、近隣の地代との比較等により不相当になった時は、
期間中であっても乙は、地代の減額を請求できるものとする。
という一節を追加する必要があるのでは ないでしょうか?  お答え下さい。
以上 よろしくお願い致します。
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  dueprocess 返答済み 2 年 前.
ご質問ありがとうございます。
行政書士です。
よろしくお願い致します。
27年前の時点で更新料を支払われているとの事ですので、
旧借地法が適用されると考えます。
契約期間が30年間という事はコンクリート造などの堅固な建物所有目的と考えられますが、
よろしいでしょうか?
以下それを前提に回答致します。
(疑問点1)について
27年前に「更新料」を払っているという事は
その時点で何らかの形で契約を更新していると考えられます。
契約を「更新」しているという外形上、
契約の起算点は27年前と考えても差し支えはないでしょう。
>ちなみに30年の期間満了後の契約期間の記載は本契約書にはありません。
契約書に明記がなければ旧借地法5条1項により30年間です。
旧借地法5条1項
当事者が契約を更新するにおいては、借地権の存続期間は更新の時より起算して堅固の建物については、30年、その他の建物については20年とする。
この場合は第2条第1項但書の規定を準用する。
>(疑問点2)
それと、更新料の10万円は適正価格と言えるのでしょうか? 教えて下さい。
前回の更新料の算定基準がわかれば比較ができるのですが、
額面だけ拝見した限りは特に不当な額ではないとは思われます。
>(疑問点3)
地主側の事情による立退請求の場合は旧法も新法も「正当な事由」が必要とされ、
立退料の請求が可能と考えられていますから、
「ただし、甲の都合により乙が移転(もしくは退去)する場合を除く」など
の一文を加えてもらうと安心でしょう。
>(疑問点4)
乙(当方)も
経済事情の変動、公租公課の減額、近隣の地代との比較等により不相当になった時は、
期間中であっても乙は、地代の減額を請求できるものとする。
そうですね。
旧借地法12条では増額も減額も可能という主旨の規定がありますので、
特に入れないでも問題はないとは思いますが、
後々のトラブルを避ける為にあえて条項に入れてもらえるよう
交渉する事は可能と考えます。
旧借地法12条1項
地代または借賃が、その土地に対する税金やその他公課の増減もしくはその土地の価格の高騰・下落によって、
また付近の土地の地代・借賃に比較して、不相当になったときは、契約の条件にかかわらず地代・借賃を増額または減額することができる。
ただし、一定期間、地代・借賃を増額しないという特約を結んでいる場合は、それに従うことになる。
いかがでしょうか?
説明が不十分でしたら、補足致しますので、返信にてご質問ください。
質問者: 返答済み 2 年 前.

ご回答ありがとうございました。

我家ですが、コンクリート造りではなく

積水ハウス製の軽量鉄骨造りです、

査定に変化が生じますか?

それと 27年前に更新料を払ったと書きましたが、

地主からの領収書の但書を見ると

(解決金として)30万円 を支払っています。

これは更新料と捉えて差し支えないのでしょうか?

プラス 地代について教えていただいてもよろしいでしょうか?

現在の借地は固定資産税路線価が 50,400の道路に沿っています。

借地面責は217㎡で 借地料は年間で 195,000円を地主に支払っています。

そして 2年に一度 坪当たり5円の値上げをすることが今回の契約書に明記されています。

正当な地価なのか?  値上げは 額は 常識的なものなのか?

当地の地代の適正価格が分かれば 教えて下さい。

専門家:  dueprocess 返答済み 2 年 前.
ご返信ありがとうございます。
>コンクリート造りではなく、積水ハウス製の軽量鉄骨造りです。
鉄骨系プレハブ構造は堅固、非堅固いずれかの判断が割れるようですが、
今回契約期間を30年にしているという事は「堅固な建物」として
認識されていると思われますので、30年で変わりはないのではないでしょうか?
仮に「非堅固な建物」ですと20年です。
>(解決金として)30万円 を支払っています。これは更新料と捉えて差し支えないのでしょうか?
これも推測で申し訳ないのですが、建替にあたり、
地主の許可が必要であったが、首を縦に振らなかった為、
調停もしくは訴訟になったのだと考えられます。
(旧借地法8条の2)
ですから解決金ですね。
この場合は、旧借地法7条の規定により法定更新されたと考えますので、
その時点から30年(堅固建物の場合)という解釈なのだと思われます。
解決金は厳密に言えば更新料ではないので、借地契約の当初から更新料の合意がなければ、
今回の契約更新にあたり、更新料の支払は必要がないと考えます。
当初より更新料支払の合意がない旨主張されて条項の削除を要求する事は可能と考えます。
>プラス地代について教えていただいてもよろしいでしょうか?
正当な地価なのか?値上げ額は常識的なものなのか?
当地の地代の適正価格が分かれば 教えて下さい。
申し訳ありません。
さすがに地代の適正価格まではわかりかねます。
ただ、交渉を有利に進めたいのであれば、
不動産鑑定士に地代調査をお願いするとよろしいのではないかと考えます。
こちらはお役に立てず申し訳ありませんが、ご検討ください。
以上よろしくお願い致します。
dueprocess, 特定行政書士
満足したユーザー: 1887
経験: 中央大学卒・行政書士事務所経営・システムエンジニア
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専門家:  dueprocess 返答済み 2 年 前.
ご評価頂きありがとうございました。

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