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dueprocess
dueprocess, 特定行政書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  中央大学卒・行政書士事務所経営・システムエンジニア
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セカンドハウスとして借家を43000円で普通契約で借りております 家主が死亡し相続された方から明け渡し請求がありま

質問者の質問

セカンドハウスとして借家を43000円で普通契約で借りております
家主が死亡し相続された方から明け渡し請求がありましたので別物件を95000円で契約致しました
明け渡し料として敷金等の返却と引っ越し費用、新物件の契約金と合わせ100万請求しましたが
同等の物件相当の金額しか出せないと返答がありました
借地借家人組合に加入の方向も考えておりますがセカンドハウスとして契約をしているので通常の明け渡し請求を押し通せるのか教えてください
同等の物件条件という事をのまなくてならないでしょうか_?
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  dueprocess 返答済み 1 年 前.
ご質問ありがとうございます。
行政書士です。
よろしくお願い致します。
>借地借家人組合に加入の方向も考えておりますがセカンドハウスとして契約をしているので通常の明け渡し請求を押し通せるのか教えてください。
契約書のタイトル及び内容が問題になってくると思います。
通常の「建物賃貸借契約書」であり、期間が2年などで更新について言及されているような場合は、
借地借家法の適用があると考えられますので、借主としての権利が保護されます。
貸主からの解約には6か月前の告知及び正当な事由が必要となります。
タイトルが「建物一時使用賃貸借契約書」等であり、特に別荘目的などとして目的が明記され、期間限定の主旨が伺える場合は、
借地借家法の適用がないと考えられますので権利が十分には保護されないという事になります。
つまり契約書に貸主からの解約条項があれば、貸主はその通り権利が行使できると考えられます。
上記一応ご参考までにご紹介いたしましたが、
それが一時使用目的かどうかというのは裁判でも判断が割れるところです。
まずは契約書の条項を隅々までご確認ください。
>同等の物件条件という事をのまなくてならないでしょうか_?
借地借家法の保護がある場合でも、実際の立退き料の額はケースバイケースでして、
裁判で争ってみなければわからないというのが正直なところです。
現実的には貸主側に何かしらの事情があり、立退きを迫っているという事もありますので、
そうした事情を睨みつつ、ご相談者様に余裕がおありでしたら、
こちらに有利な状況で交渉を進めるというのがセオリーであります。
つまり貸主が良いと言えばいくらでも構わないと考えます。
いかがでしょうか?
説明が不十分でしたら、補足致しますので、返信にてご質問ください。
質問者: 返答済み 1 年 前.

契約は建物賃貸借契約で一時使用賃貸借契約ではありませんが契約時申込書に「転居理由」を記入する欄がありセカンドハウスとしました今年の5月で契約して2年になります

この度、家主が急死し法定相続人がおらず遠い縁の方が何人かで相続したようです明け渡しについては家主の体調が悪かった事もあり11月に明け渡し請求がありその時点で早々に新借家を契約(95000円の物件)連絡しましたが前夜に急死したようで話が頓挫しました其の後、現在の相続人から43000円×6が相応で95000円の新契約に関しての金額は不当と連絡がありましたが当方としては必要性が有って借りたもので明け渡し請求によって新契約の金銭も掛かった訳で納得がいきませんが、その相応金額という事としてプロの方の意見をお伺いした上で対処したいと考えております

居住権として争えることも理解しておりますが品の無い事もしたくはありません

宜しくお願い致します

専門家:  dueprocess 返答済み 1 年 前.
ご返信ありがとうございます。
状況確認致しました。
一般の賃貸借契約として考えてよろしいのではないかと思います。
>現在の相続人から43000円×6が相応で95000円の新契約に関しての金額は不当と連絡がありましたが当方としては必要性が有って借りたもので明け渡し請求によって新契約の金銭も掛かった訳で納得がいきませんが、その相応金額という事としてプロの方の意見をお伺いした上で対処したいと考えております。
ずばりいくらかというのはお答えでき兼ねるのですが、
一般的には下記のような考え方を致します。
同程度の物件の賃料=同額という事ではなく、景気により賃料相場が増減するのが常ですから、
現在同程度の物件を借りた時の相場賃料となりますので、現在の別荘と同程度の物件を借りるのに
95000円が必要であれば、その差額は一定期間(期間については貸主との取り決めとなるでしょう)請求できる事となります。
引っ越し費用については、その物件を契約するにあたりかかった実費(敷金、礼金、仲介手数料、契約手数料など)及び移転費用(転居費用、雑費など)も請求できると考えます。
その他敷金については原状回復に要した額を差し引いた額、更新料については、月割りで残月数分の額を償還請求する事ができます。
上記請求についてであれば、常識的な請求と言えるのではないかと考えます。
しかしながら上記はあくまで一例です。
ご相談者様と相手方が納得いくのであれば上記に限りませんので、
その点はうまく交渉でご相談者様の有利な方向に持って行って頂ければと考えます。
もちろん納得が行かないのであれば、出て行かなければ良い訳です。
困るのは貸主側です。
いかがでしょうか?
質問者: 返答済み 1 年 前.

お忙しいところ早々の返信に感謝致します

申し出に納得できず出ていかない場合に家賃を払い借りてる状態として維持した場合はその期間に掛かった費用は後からどうなるのでしょうか?

借地借家人組合を通して交渉しようかとも思いますが金額的に

今まで支払った賃料総額が100万位なので自分で交渉する為

常識的な範疇を知りたいのです

ズバリの金額でなくても100万の請求は無謀ですか?

実際に新物件に伴い70万位は掛かったもので金額的にはこれに近い金額を望んでいるのですが・・・

質問者: 返答済み 1 年 前.

お忙しいところ早々の返信に感謝致します

申し出に納得できず出ていかない場合に家賃を払い借りてる状態として維持した場合はその期間に掛かった費用は後からどうなるのでしょうか?

借地借家人組合を通して交渉しようかとも思いますが金額的に

今まで支払った賃料総額が100万位なので自分で交渉する為

常識的な範疇を知りたいのです

ズバリの金額でなくても100万の請求は無謀ですか?

実際に新物件に伴い70万位は掛かったもので金額的にはこれに近い金額を望んでいるのですが・・・

専門家:  dueprocess 返答済み 1 年 前.
ご返信ありがとうございます。
>申し出に納得できず出ていかない場合に家賃を払い借りてる状態として維持した場合はその期間に掛かった費用は後からどうなるのでしょうか?
こちらについては、迷惑料として請求するというのも交渉としてはありだとは思います。
ただ、ご相談者様にもその期間は従来の別荘を使用収益する権利がある訳ですから、
裁判になった際は認められるかどうかは厳しいところでしょう。
>今まで支払った賃料総額が100万位なので自分で交渉する為
常識的な範疇を知りたいのです。
額面だけで言えば100万円というのは不当に高額とは言えません。
ただ、やはり常識的な範疇と言うのであれば、先般申し上げたとおり
実費ベースで考える事になるでしょう。
ですので、実費ベースを最低ラインに置き、
「差額分の一定期間」
について、例えば今の物件が気に入っていて、最低1回は更新するつもりだったと主張して、
解約申し入れから次回の更新期日までの30ヶ月分の差額を要求するのはいかがでしょう。
まずは要求金額をかさ上げして交渉に臨み、いついつまでに合意出来ればディスカウントしても良いなどとして、
最終的には最低ライン以上の立退き料を得る事が出来ればよろしいのではないでしょうか。
もっとも遠縁で相続して、物件を売りに出すというのは、相手方に十分な資力がない場合も考えられますので、
相手の様子を見てご相談者様が妥協できるラインで落としどころを探る事になると思われますよ。

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