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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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30年前に結んだ賃貸契約に基ずいて、約100坪の土地を月10万で借りています。 今回、売ってもいいよとの話で、交渉

解決済みの質問:

30年前に結んだ賃貸契約に基ずいて、約100坪の土地を月10万で借りています。
今回、売ってもいいよとの話で、交渉しましたが、路線価格坪5,6万の土地に対し、
坪16万の価格提示があり、買うべきか、このまま借りるべきか迷っております。
地主は明らかに足元を見ております。200坪の製造工場に隣接し、一階は事務所、
部品庫として、二階は会議室、住宅として借りております。
今まで売買の交渉をしても、否定されておりましたが、ようやく売ってくれる
事になったのですが、明らかに足元を見た価格なので、迷っております。
この土地には、以前木造の倉庫が建っておりましたが、今は私どもで、
鉄骨の二階建てで建て現在に至っております。
もし折り合いがつかず、私どもが売買に応じず、今後は借りないとなった場合、
今の建物を壊して、更地にしなければならないのでしょうか。
またオイルを使用しているので、土地に漏れており、其の処理も
砂を入れ替えて完璧にして返す必要があるのか、教えてください。
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.

路線価から概算の土地の相場を算出する計算式は以下のようになります。
土地相場 = (路線価 ÷ 0.8) ÷ 0.8
路線価を6万円/坪としますと、
6÷0.8÷0.8=9.3万円/坪
借地権割合が60%と仮定しますと底地の価格は
9.3-9.3×0.6=3.7万円/坪
借地権割合を50%としても4.6万円/坪
100坪ですと370万円~460万円位が買取り価格ではないでしょうか。
ご貴殿は法律上(借地借家法で保護されています)不利になることはありません。この土地には建物が建っており、地主がこの土地を第三者に売却することを考えても
地上に建物のある土地を買うような第三者は極めてまれですので、更なる価格交渉が可能かと考えます。

借地契約を合意解除して地主に土地を返還する場合、原則的には、原状に戻して返還することになります。
合意解除の場合、建物買取請求権は行使できませんので、更地にして、オイル漏れの後処理も必要になります。(民法598条)
もっとも、地主と交渉する余地はありますので、建物を取壊さないでよいか等、交渉する余地はあります。
また、無償で返還する必要もありません。地主に借地権を買い取ってもらう交渉もできますし、さもなくば第三者に借地権付建物として売却もできると考えます。

pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
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質問者: 返答済み 2 年 前.

大変ありがとうございました。まず専門家に相談する前に、当方できちんと状況を把握せずに相談したことをお許しください。昭和57年に結んだ、賃貸契約書があり、賃貸借期間は昭和57年8月より昭和77年8月とあり、その後更新はしておりません。この契約では貸倉庫賃貸借契約書となっており、土地に関しては、契約条項にありません。内容は、木造亜鉛ぶき平屋倉庫50坪の賃貸となっており、賃貸人は、賃借人が倉庫の改築改装する事に同意はするが、契約期間終了後に於いて地上権、建築物の権利等を主張しないこととするという条文があります。ここで相手の要求をのんで、約500万の土地を三倍の1500万の価格で購入するか、工場の老朽化を考えて、移転も考えておりますが、問題は移転を考慮して、土地も買わず、再契約もしないという強気で交渉した場合、今の鉄骨二階建ての建物を壊し、オイルのしみた砂を入れ替えて、更地にして返す必用があるのでしょうか。今まで30年以上、3000万以上のお金を払ってきた事の考慮は全くなく、完全に人の弱み、あしもとを見た態度に憤慨しております。今は全く相手のぺースで進んでおり、聞く耳を持っておりません。今後どのように交渉すべきか、こちらには交渉を進める上での有利な材料がありません。よろしくお願いします。

専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.

貸倉庫の賃貸借契約ということのようですね。
契約始期当初の建物は木造亜鉛メッキ鋼板葺平屋の倉庫50坪であったが、ご貴殿が増改築をして鉄骨2階建ての建物にしたということのようですね。
この場合、今の建物は貸主が同意の上で賃借人が増改築をしたようですので、その所有権は貸主にあります。賃借人は、契約終了に際し、その造作を貸主に買取り請求ができることになっていますが(造作買取請求権)、この規定は強行規定ではないので、造作買取請求権を特約で排除することができます。「倉庫の改築改装する事に同意はするが、契約期間終了後に於いて地上権、建築物の権利等を主張しないこととするという条文があります。」となっていますので、造作買取り請求権を行使することはできないようです。
従って、賃貸借契約を終了し、明渡しする場合、造作買取請求はできませんが、建物を取壊す必要はありません。
但し、賃借人は建物敷地である土地についても、これを原状に復した上で返還する義務を負っており、土壌汚染を除去しないまま返還すれば、債務不履行に基づく損害賠償責任を負う可能性があります。(東京地判 平成19年10月25日判決タ1274-185)

土地の売買条件が折り合わないようであれば、取り合えず賃貸借契約を継続し、また同時に時間を掛けて、売買の条件交渉を続けてみてはいかがでしょうか。

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