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fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 372
経験:  弁護士・1級ファイナンシャルプランニング技能士・CFP
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どちらに相談するのが最適なのか判断しにくい内容となりますが、土地関係の内容ですので不動産関係に相談させていただきます。よろしくお願いします。 ■条件 ・義理の父(故)が融資

質問者の質問

どちらに相談するのが最適なのか判断しにくい内容となりますが、土地関係の内容ですので不動産関係に相談させていただきます。よろしくお願いします。
■条件
・義理の父(故)が融資してくれて土地を購入。名義は、私と配偶者の2名(50/50)で登録。
・正式な譲渡等の手続きはとっていません。
・私と配偶者は離婚調整寸前で、別居中(連絡は取れる状態)です。
■相談したいこと
①土地の権利は誰にあるのでしょうか。私と配偶者で平等となりますか。
②別居中とはいえ、私に相談もなく土地の所有権を変更することは法律的に許されますか。
(実印は自宅に保管してあり、配偶者が使用する気になれば使用できる状態にあります)
以上、よろしくお願いします。
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
お答えいたします。
1土地所有権について
土地所有権については、結局誰がお金を出して買ったか、ということに尽きます。
お父様の融資ということですが、夫婦のどちらかに貸し付けたのでしょうか、
(義理)親子間では、多くはそのような取決めもない場合が多く、返済の事実等がなければ法的には、贈与されたと評価することになります。
その際、通常は、夫婦に対する贈与でしょう(夫婦のどちらかに明示的に贈与したなら別ですが)。
以上のとおりである考えますと(もし違う事情があれば教えてください)、
義理の父から、夫婦に対して、贈与された金銭で土地を買って、名義は夫婦共有としたという事実からは、まさに名義通り、夫婦が50対50の割合で共有とする趣旨で購入したと法的には評価されるものと思われます。
2 土地名義変更について
前記のとおり、共有でしたら、共有者の同意なく処分することはできません。
売却等して登記手続きをする際も、共有者の実印と印鑑証明が必要です。
そこで、配偶者が実印を使用できる状態にあることは非常に危険です。
実印を取り返すか、印鑑登録を変更する、印鑑登録カードを厳重に保管する、などの対策を取ってください。
(参考)
民法(共有物の変更)
第251条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
以上ご検討ください。
質問者: 返答済み 2 年 前.

回答ありがとうございます。
返信が遅くなり申し訳ありません。

いただいた内容について、何点か確認させてください。

1土地所有権について

購入した際の経緯をご説明させていただきます。

まだ義父が元気だったころに、実家の2軒隣りが空地として売りに出されました。
その時の会話の内容としては、実家の家業向けの倉庫、駐車場、財産分与の目的で購入しています。
ただ、書面があるわけではなく、記録のない会話と結果しかありません。
購入した土地に関しては、実際に倉庫を建て、駐車場として使用していました。
※現在は不明

このような状態ですが、影響はありますか。

2 土地名義変更について

実印に対する危険度は理解しました。早々に対応を考えます。

ちなみに、民法第251条で定められている文面(他の共有者の同意を得なければ…)は、行為ではなく、=印鑑証明書となってしまいますか?
勝手に印鑑を使用すること法にふれることはないでしょうか。

以上、よろしくお願いします。

専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
お答えいたします。
記載いただいた事情からは、特別変化は内容に思われます。
「財産分与の目的」というのが、具体的にどのようなことを指しているのか、誰の財産を誰に渡すつもりなのでしょうか。
この点は気になりました。
民法251条で問題となるのは、土地の処分(売却)などができない、ということです。
もちろん、何の権限もないのに、代理人を称するとか、勝手に契約書をつくってもその契約書は無効です。
また、勝手に印鑑を使って書面を作る行為は、たとえば、ご質問者様の名義で代理権を授与したなどの文書や、契約書を作れば、私文書偽造など刑事的にも問題となります。
参照条文
刑法
(私文書偽造等)
第159条 行使の目的で、他人の印章若しくは署名を使用して権利、義務若しくは事実証明に関する文書若しくは図画を偽造し、又は偽造した他人の印章若しくは署名を使用して権利、義務若しくは事実証明に関する文書若しくは図画を偽造した者は、3月以上5年以下の懲役に処する。
2 他人が押印し又は署名した権利、義務又は事実証明に関する文書又は図画を変造した者も、前項と同様とする。
3 前2項に規定するもののほか、権利、義務又は事実証明に関する文書又は図画を偽造し、又は変造した者は、1年以下の懲役又は10万円以下の罰金に処する。
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質問者: 返答済み 2 年 前.

いろいろありがとうございました。

自分自身が注意しなければならない点、もしもの時の判断材料が明確になりました。

ご教示いただいた内容を参考に、頑張ってみたいと思います。

以上です。

専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
こちらこそありがとうございました。

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