JustAnswer のしくみ:

  • 専門家に質問
    知識豊富な専門家があらゆる質問にお答えするために常に待機しています。
  • 専門家が丁寧に対応
    E メールやサイト内オンラインメッセージなど、さまざまな手段で回答を通知。
    必要に応じてフォローアップの質問をすることもできます。
  • 満足度 100% 保証
    専門家からの回答を確認し評価をすることで、支払うかどうかを決めます。

pote888に今すぐ質問する

pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 311
経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
61446608
ここに 不動産・宅地取引・登記 に関する質問を入力してください。
pote888がオンラインで質問受付中

借地に建てられた賃借物件の賃料分割に関する質問 Aは更地価格6000万の借地権(今年より20年契約)を有してお

質問者の質問

借地に建てられた賃借物件の賃料分割に関する質問
Aは更地価格6000万の借地権(今年より20年契約)を有しており、毎月借地料を支払っている。この借地に現時点の建物価格査定で2000万の賃借物件があり、登記上の持ち分は、A:1/2、B:1/4、C:1/4である。賃借物件から得られる賃料をA,B,Cにどの割合で分割するのが妥当ですか?
以下に自分の見解を記す。
1.賃料算出の基本は、賃借物件の価格である。(自明の事実)
2.賃借物件の価格は、土地価格と建物価格の合計である。(自明の事実)
3.借地あるいは自有地に建てられた賃借物件において、更地価格および建物価格が同じであれば、賃借物件から得られる賃料は変わらないので、土地価格は更地価格から算定する。
4.借地人は土地を保有していないが、更地価格および建物価格が同じであれば、借地あるいは自有地に建てられた賃借物件から得られる賃料は同じなので、借地人が保有する借地権および地主に支払われた地代・更新料の合計の価値は賃借物件の土地価格の価値と同等であると想定される。5.土地の所有者あるいは借地権保持者が建物の所有者と異なる場合は、賃料は更地価格と建物価格の比率によって、土地の所有者あるいは借地権保持者と建物の所有者に分割される。
6.建物の所有者が多数いる場合は、建物の価格に対応して分割された賃料を、更にそれぞれの持ち分に応じて分割する。
回答をよろしくお願い致します。
Eメール:*****@******.***
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.
借地権の割合及び賃貸用の建物を建築した時に要した費用負担が登記簿上の持ち分と一致しているようであれば、賃料の取り分はA:1/2、B:1/4、C:1/4となると考えます。
質問者: 返答済み 2 年 前.

借地権の割合とは何のことですか?

借地権の持ち分の割合のことですか?

借地権は、Aだけが有していて、B,Cの持ち分は0%です。

また、賃貸用の建物を建築した時に要した費用負担は、A:100%、B,C:0%で、登記簿上の持ち分と一致していません。

賃料の取り分は、どうなりますか?

専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.
借地権は建物を所有するための権利ですので、旧建物の持ち分割合が借地権の割合という意味です。
B、Cの借地権は0%、賃貸用建物の建築費用負担もB、Cは0%となりますと、基本的には賃料の取り分はAが100%となります。B、Cに建物の所有権持分を与えたということは、AからB、Cに贈与をしたことになり、贈与税の問題を考える必要があります。
賃料の取り分も贈与となってきますので、贈与税の基礎控除(年間110万円)の範囲以内に納めるようにした方が無難だと考えます。
質問者: 返答済み 2 年 前.

今回の質問の背景を説明します。

母(質問者は母の長男です)が借地契約をしている土地に、母、父がアパート2件と自宅部分からなる共同住宅を所有していた。(登記割合は、母1/2、父1/2)

10年前に、この共同住宅を大規模リホームして自宅部分は2世帯住宅に改造され、2階部分に母の長女夫婦が居住していた。(3200万のリホーム費用は全額、母が負担した)。

その1年後に父が死亡し、長女が父の持ち分を相続して、家の登記割合は、母1/2、長女1/2 となった。2年前に長女が死亡し、長女の長男が持ち分1/2 を相続した。さらに長女の長男がその持ち分の1/2を死亡した長女の夫に譲渡した。

 その結果、現在の家の登記割合は、母1/2、長女の長男1/4、長女の夫1/4となっている。

 つい最近、2世帯住宅を分離して1階部分をアパート化し(改造費用は母が負担)、賃貸契約した。その結果、現在3件のアパートを賃貸契約しており、すべて母が貸主になって契約している。

また、借地権の契約が今年8月に切れ、更新料(300万)を母が負担して、母名義で地主と20年契約をした。毎月の借地料は、すべて母が支払っている。

2世帯住宅の2階部分には、長女の夫が母の賃料要求を無視して、無償で居座っており、逆にアパート3件分の賃料の1/4を要求している。

母は、理不尽な要求に憤慨しており、長女の夫に退去してもらうか、それが不可能なら法的手段を用いて賃料を要求したいと希望している。

・以上の事実を踏まえて、3件のアパートの賃料の分割はどうなりますか?

・長女の夫に対する適切な法的手段をアドバイスしてください。

(アドバイスいただければ、別途相談料5000円を支払います。振込先の口座を教えてください)

それでは、よろしくお願い致します。

専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.

現在の住居兼共同住宅は、母1/2、長女の長男1/4、長女の夫1/4の共有となっているようですので、本来は共有者の同意がなければ1階部分を分離してアパートに変更することはできませんが、長女の長男と長女の夫は同意したと推察します。
賃貸契約は管理行為となりますが、この場合は共有者の持ち分の値段に従って、その過半数の賛成によって決められます。
賃料収入の分割割合は母1/2、長女の長男1/4、長女の夫1/4となると考えますが、アパート化した1階部分の改造費の負担も長女の長男と長女の夫はする必要がありますので、その分は請求することができます。
一つの方法として、長女の長男と長女の夫の承諾が前提となりますが、1階部分と2階部分を登記上区分し、1階部分をお母様の所有権、2階部分を長女の長男と長女の夫の所有権という形の共有物の分割をすることもできると考えます。このようにすれば、2世帯住宅であった建物は登記上分離されますので、1階部分の家賃収入はお母様の取得とすることができます。

質問者: 返答済み 2 年 前.

お世話様です。更に質問させてもらいます。




  1. 借地権契約は、以前から母単独で地主と契約しているので、借地権はすべて母が持っているように思えます。借地権は賃料分割に対して何の効力もないのですか?

    長女から長女の長男および夫に相続されたのは、建物の登記の持ち分だけだとおもいますが?




  2. 毎月5万程度の借地料も母が支払っているのですが、これも賃料分割に対して何の効力もないのですか?




  3. 長女の長男および夫は、当共同住宅の建設費用を一切負担していません。建設費用負担の割合は、登記上の持ち分と異なるのですが?




  4. 長女の夫が住居している2階部分の住居も、母1/2、長女の長男1/4、長女の夫1/4、で共有になっているはずです。長女の夫は、母や長女の長男に想定される家賃を持ち分に従って支払う必要があるのでは?




回答よろしくお願いします。

専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.
借地権は基本的にご父母様(母1/2、父1/2)であり、お父様の分を長女と長女の長男が相続し、しかる後に長女の夫が一部承継していますので、借地権をお母様がすべて持っていることはなりません。しかし、借地権の更新に際して支払った更新料や地代は長女の長男、長女の夫も半分を負担する義務がありますのでその分を請求することはできます。
共有物の共有者は建物全体を、それぞれの持ち分に応じて使用することができます。(民法249条)
従って、建物の1/4を所有する長女の夫は建物全体を持ち分に応じた使用をする権限がありますので、その使用に対して賃料を請求することは難しいと考えます。
質問者: 返答済み 2 年 前.

借地権の移行について質問します。

1.当借地は、1954年に祖父が20年の土地賃貸契約を締結し、借地権を得て地主より購入した。(当時5000万ほどしたそうです)

2.祖父が死亡し、借地権は全部、母が相続した。

3.1通目(19741994)、2通目(19942014)、3通目(20142034)の土地賃貸借契約書があり、賃借人は、すべて母単独名義となっている。

土地賃貸借契約書を締結している人が借地権を有していると認識していますがどうなんですか?

3.前回記述した母と父の共同名義(登記割合、母1/2、父1/2)の共同住宅は、祖父所有の建物を壊して建てられた。その時、地主との確認書に

「建物の名義は母と父の共同名義となりますが、当該土地の賃借人は母であること」の項目が明記されている。




  1. 従って、父の家登記の持ち分1/2を長女が相続しても、借地権の1/2を相続したことにはなっていないと思います。

    よろしくお願いします。



質問者: 返答済み 2 年 前.

大変恐縮ですが、質問に答えてください。




  1. 家を共有している母、長女の長男および夫の全員が借地権は母が100%有しているという認識で一致しています。




  2. 借地権は母が100%有していることを前提に、賃料の分割(アパート3件分)がどうなるかを教えてください。




  3. また、1階部分(アパート1件+共同住宅の1階部(現在はアパート化)は、持ち分1/2を持っている母の専用(賃貸するかしないかは自由で、現在の賃料は全額母が得る)、そして

    2階部分(アパート1件+共同住宅の2階部)は長女の長男および夫の専用(アパート1件の賃料は2人で分担、共同住宅の2階部の使用は自由)

    とした(全員が合意した)時、母の借地権(母が100%有していることを前提)の効力はどうなりますか?



質問者: 返答済み 2 年 前.

追加情報です。

母が持っている借地権は、更地価格の7割で、自由に売買する権利があります。ちなみに、今年の路線価で計算した更地価格は約6000万です。

どうかよろしくお願いします。

専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.

賃料の分割はアパートの年間家賃収入から{年間地代+更新料の年額案分(300万円÷20年=15万円)}を差し引いた残額の1/2を「長女の長男及び長女の夫」の取り分
とすることが妥当ではないかと考えます。
地主との確認書に「建物の名義は母と父の共同名義となりますが、当該土地の賃借人は母であること」となっているようなので、契約者名義と建物の所有者が一部相違していることになります。
この場合には、相違している原因に応じて、使用貸借されたとみられ、借地権者である「母」は「父」に対して使用借(無償使用・実費使用)によりその借地権を「父」に貸与していたということになります。民法上、使用借は借主の死亡によってその効力を失う、と規定されているため、使用借権は、原則として相続の対象となりませんが、建物の持分を長女は相続したので、その時点で新たに「母」と「長女」の間で「母」の持つ借地権の一部使用貸借契約が発生したと解釈されます。

使用貸借契約は、次の時点で終了します。
1、契約の目的に従った使用収益の終了
2、契約の基礎、または前提となった当事者間の信頼関係が破壊されるなどして、貸主が借主に対して目的物を無償で使用させるべき実質的な理由が欠けるに至ったような場合。
具体的には、看護の放棄などで、信頼関係がなくなった場合です。

従って、「長女の長男と長女の夫」と「お母様」の間の信頼関係が破壊されているようであれば、お母様の借地権の一部使用借を終了させることはできると考えます。
地代の支払いや更新料負担を求めることができると考えます。

質問者: 返答済み 2 年 前.

度々質問してすいません。




  1. 地代の支払いや更新料負担を求めることができることはわかりました。




  2. 借地権を100%母が所有しているとすると、借地権の使用料を長女の長男および夫に求めることはできないのですか?



専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.
借地権の一部使用借の終了を主張し、地代の支払いや更新料負担を求めることが、借地権の使用料を求めることになると考えます。
質問者: 返答済み 2 年 前.

回答ありがとうございます。

1.地代の支払いや更新料負担は、家の持ち分(母1/2、長女の長男および夫1/2)に対応して、母が1/2、長女の長男および夫が1/2を負担することになり、賃料も半分づつ得ることになるのですよね?

2.そうすると、母が借地権を持っているメリットはないことになりませんか?

3.借地権がなければ家を所有できないので、かなり重要な権利だと思いますが?

専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.
1.については、その通りです。
2.については「長女の長男及び夫」に借地権の使用貸借状態を解消させることになります。
質問者: 返答済み 2 年 前.

ご回答ありがとうございます。

1.地代や更新料は、借地権を維持するための費用で、今回の場合、借地権の使用料は無償ということになりますが、そんなものなんですか?

2.賃料は、賃貸物件の価値(土地および家の価値)で決まりますが、今回の場合、家の持ち分比率だけで、賃料が分配されています。何か違和感を覚えるのですが?

借地の場合、1億円の土地に1千万の賃貸物件があるとした時、1千万の家の持ち分比率だけで、賃料が分配されることになる。

御面倒でも回答お願いします。

専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.

1.借地権は借地上に建つ建物の使用収益をするための権利です。従って、原則的には建物の所有者と借地人は一致している必要があります。
共有建物ですので、原則的には共有者全員が借地人となりますが、一致させることがご希望でないようであれば、その使用料を共有者に請求することはできると考えます。

2.建物は借地上に建っていますが、賃借人は建物の使用に対して賃借料を支払うのであり、土地の利用を含むものではありません。
従って、家賃収入は建物の持ち分にしたがって分配されると考えます。借地権の使用による対価は別途、共有者に請求するものであると考えます。ご貴殿の論理で地主の立場で考えると、地主は土地の相場が上昇すれば、地代額も当然に増額請求できることを意味し、借地人に不利になることを容認するということになります。

pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
満足したユーザー: 311
経験: 工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
pote888をはじめその他名の不動産・宅地取引・登記カテゴリの専門家が質問受付中
質問者: 返答済み 2 年 前.

ご丁寧な回答ありがとうございます。

1.借地権を保持していない共有者に、その使用料を請求することは法的な根拠があると考えてよろしいですか?

専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.
共有物について生ずる費用は共有者は持ち分に応じて負担しなければなりません。
また、共有者の一部の者が負担しなければならない費用を1年以内に支払わない時は、他の共有者は相当の補償金を払って、その者の持ち分を手にいれることができるとなっています。(民法253条)
質問者: 返答済み 2 年 前.

大変ありがとうございます。

大まかな回答でよいので、お願いします。

今回の場合、更地価格6000万の借地にある2000万の家を、持ち分1:1でAとBが共有していて、Aが借地権を有しているが、Bは借地権を持っていないので、AがBに対して借地権使用料を請求するケースです。

本当に大体でよいので、月額にしてどの位の額が妥当だと思われますか?

申し訳ありませんが、ご意見をお願いします。

専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.

年間の地代の金額はどのくらいでしょうか。

質問者: 返答済み 2 年 前.

お世話様です。

年間の地代は50万です。

専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.

年間地代50万円をAが負担して、その借地権の一部を長年にわたりBに使用貸借している訳ですから、その状態から新たに使用料を請求するとなりますとBとの話し合いの中で妥協額を見出すことになると思います。最大で年間25万円(月間2万円)までの範囲かと考えます。

質問者: 返答済み 2 年 前.

ありがとうございます。

Bが共有者になったのは、1年半前からです。

最大で年間25万円(月間2万円)までの範囲と考える根拠を教えてください。

よろしくお願いします。

質問者: 返答済み 2 年 前.

参考までに質問します。

Bが借地権の使用料支払いを拒否した場合、

法的手段を用いて、AはBに対して、借地権の使用を拒否することは可能ですか?

また、Aがあくまで借地権の使用を拒否した場合、Bはどうなりますか?

専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.

Bは包括承継人である相続人から持ち分の譲渡を受けた承継人ですから、一部譲渡をした相続人と同様に被相続人の権利義務も承継されます。
建物の持ち分が1:1の関係で、年間地代が50万円ですから、建物を所有するために必要な地代も最大で1/2は負担する必要がありますので、50÷2=25万円となります。

「Bが借地権の使用料支払いを拒否した場合、法的手段を用いて、AはBに対して、借地権の使用を拒否することは可能ですか?」
借地権の使用を拒否することはできませんが、費用の負担を求めることはできます。また、その費用の支払い請求を拒否された時には相当の補償金を払って、その持ち分を取得することはできと考えます。

質問者: 返答済み 2 年 前.

大変お世話様です。

よく理解できなかったので質問します。

回答の中の「建物を所有するために必要な地代」は、借地権の使用料のことですか?

A,Bの建物の持ち分が1:1の関係で、Aだけが借地権を有している場合、

Bは、地代と更新料の半額(借地権を維持するための費用)を払う必要があり、さらに借地権の使用料として

最大で年間地代の半額を支払う必要があると思ってよいのですか?

そうではなくて、借地権使用の対価として地代と更新料の半額をAに支払うということですか?(この考えだと、A,B共に借地権を有している場合と同様の負担になると思いますが?)

度々すいませんが、よろしくお願いします。

専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.
転借権と転貸借地権の評価の観点から考えてみますと、
転借権=自用地評価額×借地権割合×借地権割合
転貸借地権=自用地評価額×借地権割合-転借権
以上の関係となっています。
借地権者Aが転貸借地権、建物共有者Bが転借権者となります。
仮に借地権割合が70%と想定すると
転借権=6,000万円×0.7×0.7×0.5=1,470万円
転貸借権=6,000万円×0.7-1,470万円=2,730万円
借地権価格4,200万円(6,000万円×0.7)の年間地代が50万円ですから、借地権価格に対する年間地代の比率は1.2%となります。
同比率で転借権を掛け算すると1,470万円×1.2%=17.64万円(月額1.47万円)となります。
質問者: 返答済み 2 年 前.

ありがとうございます。

貴方の回答に対しては、「役に立つ回答で満足」の評価をすでにしており、

ボーナスも支払っています。

今後とも、よろしくお願いします。

専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.
お役にたてましたら幸いです。ありがとうございました。

ユーザーの声:

 
 
 
  • 法律に詳しいかたにお世話になりたくても、緊急時にはなかなか連絡がとれません。丁寧でわかりやすく、こちらの心情を理解した上で、 客観的な意見をしっかりした理由も合わせて 説明して下さり、不安の解消に繋がりました。 神奈川県 小野
< 前へ | 次へ >
  • 法律に詳しいかたにお世話になりたくても、緊急時にはなかなか連絡がとれません。丁寧でわかりやすく、こちらの心情を理解した上で、 客観的な意見をしっかりした理由も合わせて 説明して下さり、不安の解消に繋がりました。 神奈川県 小野
  • 自分の意向に添う回答がいただけたので、、安心して自分で答弁書を作成し、知人に紹介された司法書士に相談したところ、十分訴状に対抗できるとの判断をされました。それを参考に、細部を詰める点も有り、答弁書を確実なものとする為、最終的に司法書士に依頼しましたが、安価に受けてもらえることとなりました。 東京都 梅村
  • 法律などの専門家や弁護士が身近に居なかったわけではありませんが、事案発生が連休中や土休日、深夜早朝にかかるなど、次の行動に移る前に冷静な判断が必要な場合があり、また個人的なことでありますが、深刻化、長期化し、また経済的に家族にも迷惑をかけることで、結果として自身の公務に影響が及ぼすことを大変危惧いたしました。結果、このたびの利用となりまして、貴社より、迅速な回答をいただくことができました。事案発生後一両日のうちに、先方と連絡をとり、適宜支払い手続きへと話をすすめております。またこの経験を同業の者とも共有し、今後ネットを通じた活動へ生かせるように務めます。 山形県 青木
  • まずは親身になって回答をして頂ける専門家であったこと。説明が簡潔でわかりやすく、質問者が気持ちの整理をしやすい配慮が伺えた。 岐阜県 石川
  • 短時間で的確なアドバイスを受けることができ、かつ、回答に対する質問に対しても直ちに真摯な回答が得られました。 大阪府高槻市 川嶋
  • 専門知識のある経験豊富な方に出会う機会のない人でも、このサイトで実現出来ることは素晴らしいことだと思いました。 専門家が辛抱強く回答をしてくださる姿勢にも感謝いたしました。 茨城県日立市 池田
 
 
 

専門家の紹介:

 
 
 
  • houmu

    houmu

    行政書士

    満足した利用者:

    53
    行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/HO/houmujp/2014-1-5_72819_00.64x64.jpg houmu さんのアバター

    houmu

    行政書士

    満足した利用者:

    53
    行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/OF/officeone/2011-10-31_104514_005.64x64.JPG office-one さんのアバター

    office-one

    宅地建物取引主任者

    満足した利用者:

    11
    宅地建物取引業者で専任の宅地建物取引主任者です。
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/SH/shihoushoshi/2012-1-25_52227_IMG0066.64x64.jpg shihoushoshi さんのアバター

    shihoushoshi

    司法書士

    満足した利用者:

    1
    東京司法書士会所属。東日本大震災法律相談員。都庁クレサラ相談員。相続手続き・借金問題に詳しい法律家。
  • /img/opt/shirt.png AE さんのアバター

    AE

    行政書士

    満足した利用者:

    68
    民事法務専門
  • /img/opt/shirt.png jo-ban さんのアバター

    jo-ban

    弁護士

    満足した利用者:

    58
    慶應義塾大学卒業。茨城県において法律事務所経営。
  • /img/opt/shirt.png dueprocess さんのアバター

    dueprocess

    特定行政書士

    満足した利用者:

    35
    中央大学卒・行政書士事務所経営・システムエンジニア
  • /img/opt/shirt.png gyoenlegal さんのアバター

    gyoenlegal

    司法書士

    満足した利用者:

    27
    中央大学法学部卒業渉外法律事務所・司法書士事務所を経て新宿にて司法書士事務所を開業
 
 
 

不動産・宅地取引・登記 についての関連する質問