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pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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不動産会社と自己所有マンションのサブリース契約(10年)をしています。来年の3月15日でその契約が終了するので、先日

解決済みの質問:

不動産会社と自己所有マンションのサブリース契約(10年)をしています。来年の3月15日でその契約が終了するので、先日、不動産会社の担当者に話をしたら「6ヶ月前までに更新しない旨を書面で頂けないと契約解除はできません!契約書にも書いてあります」と頑なです。口頭では6ヶ月に伝えてあったのですが、不動産会社からは、何の連絡もありませんでした。(不動産会社の担当者が頻繁に変わるので担当者の特定ができません)この場合、満期の契約終了とはならないのでしょうか?昨日、こちらから契約更新の意思がない旨を書面にして送りました。今から6ヶ月後の契約終了でもかまわないのですが・・・それは可能でしょうか?それとも、6ヶ月前までに更新しない旨を書面にしないと、もう自動更新だから、解約の場合は違約金でも発生するのでしょうかね?そんな事言いそうな不動産会社なんですが・・・
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.
サブリース契約の増加に伴い、所有者とサブリース会社でトラブルが発生するケースが増えています。
ご相談のように、所有者がサブリース契約を期間満了により終了させたいと思っているにもかかわらず、サブリース会社が応じてくれないというのもトラブルの1つです。
ここで問題となるのは、①サブリース契約にも借地借家法が適用されるのかという点と、②借地借家法が適用される結果として更新拒絶には正当事由が必要となるがその判断基準は通常の賃貸借契約と同様であるかという点です。
①②の点について参考になるのが、サブリース契約が期間満了により終了するかどうかが争われた裁判例(東京地裁平成24年1月20日判決)です。
これは、所有者がサブリース契約の更新を拒絶して、期間満了によるサブリース契約の終了を主張したのに対し、サブリース会社は当該更新拒絶には正当事由がないとしてサブリース契約の終了を争った事案です。
まず、前提として借地借家法上、正当事由がない限り更新拒絶は認められず、期間満了によっても賃貸借契約は終了しないとされています(借地借家法28条)。
この場合、賃貸借契約は期間の定めがないものとして存続することになります(同法26条1項)。
正当事由の有無の判断においては、当事者双方の使用の必要性に関する事情が最も重要な要素とされ、その他の立退料の提供の申出等は従たる要素として考慮されるにすぎません。
そして、①の点につき、裁判所は、サブリース契約にも借地借家法の適用があり、正当事由なしに更新拒絶はできないと判断しました。
なお、最高裁平成15年10月21日判決でもサブリース契約に借地借家法の適用があると判断されており、今後もサブリース契約に借地借家法が適用されるとする裁判例が続く
だろうと予想されます。
その上で、②の点につき、裁判所は、本件の事案においては、サブリース会社が建物を使用する必要性に比べて、所有者が建物を使用する必要性は低いといえるから、立退料の申し出等の事情を考慮しても所有者による更新拒絶に正当事由があるとはいえないと判断し、期間満了によるサブリース契約の終了を認めませんでした。
裁判所が、更新拒絶の有無の判断にあたり、サブリース契約であっても通常の賃貸借契約と同様の判断基準を採用している点は重要です。
この裁判例を参考にすると、ご相談の場合でも、正当事由がない限り、更新拒絶によりサブリース契約を終了させることは難しいと考えられます。
質問者: 返答済み 2 年 前.

なるほど。よくわかりました。ありがとうございます。

不動産会社が強気な理由がよくわかりました。ところで、10年という期間をつけたサブリース契約は、所謂、「定期建物賃貸契約」にはならないのですか?また、「正当事由」というのにはどのようなものがあります。例えば「経済的理由」はそれにあてはまるのでしょうか?宜しくお願いします。

専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.

定期建物賃貸借契約は契約書で契約期間満了時に更新をしない旨を明記した契約です。必ずしも公正証書である必要はありませんが契約書に付随して事前に「書面の交付による説明」が必要となります。 この「正当事由」というのが厄介で、たとえば「貸主が自分で利用するから」という理由だけで認めてもらえるものでもありません。

「正当事由を考慮する事情」として以下の5項目が考慮されます。

1、賃貸人が建物を必要とする事情

更新を拒絶する賃貸人がその建物を自ら使う必要性がどの程度あ るのか、または、賃借人 がほかに使用できる建物があるかどうか。(経済的理由はここに該当すると思われます)

2、賃貸借に関する事前の経緯 賃貸借にすることにした経緯や、権利金などの支払いの有無、その金額、契約上の義務履行など。

3.建物の利用状況 賃借人がその建物をどのような状況で利用しているか。

4.建物の現況 建物の老朽化により大規模な修繕あるいは建て替えが必要になっていることや、建物敷地を 利用する権利の喪失によって建物の利用が困難になるなど。

5.賃貸人による財産上の給付の申し出(補完的事由) いわゆる立退料の提供。ただし、立退料の提供だけで正当事由を満たしていると判断されるわけではなく、他の事情が備わり、立退料の提供もあるときに、正当事由の1つとして判断されます。

つまり、賃貸人がどうしてもそこに住まなくてはならない格段の理由があることや、建物が著しく老朽化して居住するには危険であることなどを証明しなければ裁判所は正当事由があるとは判断しません。 実務的には、賃貸人が自分で住むためであっても正当事由があると裁判所が判断するケースは少なく、正当事由を補完する意味での金銭の給付、いわゆる立退料の支払いを求められることが多くなっています。 この立退料は、一般的に高額になるケースが多く、法外な立退料を求められ、紛争が長期化することも珍しくないので注意しなければなりません。

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