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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 316
経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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祖父母の代から100年程度の期間、借地の上に住まいを所有していましたが、老朽化したことから、とりあえず解体し、滅失登

解決済みの質問:

祖父母の代から100年程度の期間、借地の上に住まいを所有していましたが、老朽化したことから、とりあえず解体し、滅失登記も完了しました。
ただ、一部の未登記の物置が残っていたり、駐車スペースが欲しいことから、このほど底地の買い上げを地主さんにお願いしているのですが、適正な売買価格が分からずに悩んでいます。
地主さんは、土地の課税評価額を基準に提示されていますが、借地権割合とかで減額要求してもいいものなのでしょうか。
田舎ですので、坪4万円程度の価格になりますが、それでもいざとなれば大金ですので、困っています。
よろしくお願いいたします。
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.

土地相場、公示価格、路線価、固定資産税評価額には下記の式が成り立ちます。

土地相場 = 公示価格 ÷ 0.8~0.9
公示価格 = 路線価 ÷ 0.8
固定資産税=相場×0.7
土地相場 = (路線価 ÷ 0.8) ÷ 0.85

借地権の底地の価格は土地相場の底地権割合の案分価格となります。
仮に借地権割合が70%の場合は底地の価格は土地相場の30%となります。
固定資産税評価額は土地相場の70%が目安ですので、これを底地価格の基準とすると
底地は高いものとなります。借地権割合を基準とする減額交渉をされることが妥当と考えます。
借地権割合は以下の路線価図で閲覧することができますので、参考としてください。

http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm

質問者: 返答済み 2 年 前.

ありがとうございました。

路線価図で確認すると、借地権割合は30%となっています。

そうすると、底地の価格は相場の70%ということになるのですか。

固定資産税の評価額は、260㎡で280万円ほどになっているということ。

これからすると、いくらぐらいで交渉すればよいのでしょう。

三重県の田舎で、あまり宅地の売買事例もありません。

国税庁の路線価は、近辺で6650円と示されています。

よろしくお願いいたします。

専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.

借地権割合が30%ですと底地価格は相場の70%となります。
固定資産税の評価額が260㎡で280万円ですと1㎡に換算すると¥10,769/㎡
となります。
土地相場としては¥10,769÷0.7=¥15,384/㎡
260㎡に換算すると ¥15,384×260=約¥4,000,000

底地価格:¥4,000,000×0.7=¥2,800,000

一方路線価¥6,650/㎡とすると
路線価を基準とした土地の相場は¥6,650÷0.8÷0.8=¥10,390/㎡
260㎡に換算すると¥10,390/㎡×260=約¥2,700,000

底地価格¥2,700,000×0.7=¥1,890,000となり固定資産税を基準とした場合と
比較すると¥910,000の価格差があります。

上記の計算は目安としての数字ですので、実際にはその地域においての土地の相場及び借地権売買の慣習や売買事例で判断することになります。できるだけ最近の取引事例を探して、土地の相場を把握され交渉する必要がありますが、路線価を基準とした189万円から交渉して妥協価格を見いだすことも方法かと考えます。

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