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pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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初めまして。佐々木と申します。実家の父が所有する土地についてです。 40年以上前に知人のつてでまとまったお金が急い

解決済みの質問:

初めまして。佐々木と申します。実家の父が所有する土地についてです。
40年以上前に知人のつてでまとまったお金が急いで必要になった地主さんから人助けのつもりで購入したらしいのですが、購入した土地の前にあぜ道のある田があって、そのあぜ道が道路へと繋がる道だったので幅を広げる為の手付金を10万円支払ったということです。その領収書は残っていますがあぜ道の持ち主は父名義ではありません。
でも先日、たまたま父とその土地を見に行きましたら、建物が建つのか平地に造成されているところでした。
つまり父の土地は道路の無い状態でとり残されていたのです。地元の不動産屋に査定してもらったら、道路が無い為全く土地としての価値が無いとのこと。父が購入した時は当時の価格で320万円程だったそうです。
こういう場合、裁判を起こす事はできるのでしょうか。ちなみに父に土地を売った地主さんはすでに代替わりしているそうです。
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.

このような土地は袋地といいますが、他人の土地に囲まれていて公道へ出られないときは、この土地の所有者は公道へ出るため、周囲の土地を通り抜けることができます。(囲繞地通行権)(民法210条)
袋地の所有者が隣接する囲繞地を通行する権利であることから「隣地通行権」あるいは「袋地通行権」ともいいます。いわゆる相隣関係規定の一つとして、民法210条から213条にかけて定められており、通行権者は、囲繞地の所有者に対して、必要最小限の方法により通行権を行使することを得、この権利を持つ者は、必要な時は、必要な場所を整地するなどして通路を造ることもできます。

通行する権利を持つ者は通行する土地に生じた損害に対して補償金を支払わなければなりません。但し、通路を造るために生じた損害に対する補償金は一度に支払わなければならないが、それ以外は1年ごとに払うことができます。従って、公道へ出る為に必要な最低限の通路を、ご貴殿側で整地し、その通行料を毎年支払うとの交渉を隣接土地所有者とされることをお勧め致します。

質問者: 返答済み 3 年 前.

ご回答をありがとうございました。

ただ、父も私も持家に住んでおり、その土地に住む予定は無い為、父が健在な内に売却を望んでいます。道路幅を広げる為に手付金まで支払ってあった土地を第三者に売り払ってしまった事は、違約ではないのでしょうか?

しかも父が道路を作る交渉に何度か地主を訪れているのにもかかわらず、売却してしまうなんて。

その為に土地の価値が全く失われてしまった父の土地を、何とか売却できる状態にする合法で具体的な手段をお教えください。

専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.

道路幅を広げる為に手付金まで支払ってあった土地を第三者に売却し、元の地主がその拡幅工事をしていなければ、元の地主に損害賠償請求はできると考えますが、損害があったことを知った時から3年間、その損害の賠償請求をしないと時効によって消滅します。また、不法行為がおこなわれた時から20年が過ぎてしまうとこの請求権は消滅します。
囲繞地通行権は法定の通行地役権であり、その成立には隣地所有者の同意は不要であり、また民法213条では、土地の所有者が自分の土地を譲渡したために、公道にでることができない土地ができてしまった場合には補償金を支払う必要はない。とあります。袋地の土地を売却しやすくするために通行権を隣接者に承認させるためには

(1)土地の一部の買取りができないか、
(2)通行地役権設定をすることができないか、
(3)通行目的の賃貸借契約または使用貸借契約を締結することができないか、
(4)通行地役権または通行賃借権を時効取得していないか、

以上の可能性を探ることになりますが、(2)(3)が成立すれば書面として、買主に提示できますので有効だと考えます。相手側が交渉を渋るようであれば、裁判所に調停や訴訟を提訴することになります。

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質問者: 返答済み 3 年 前.

ありがとうございました。

来週、父と地主さんの所へ行って道路についての説明を聞き、地主側が非を認めてくれれば元値で土地を買い取ってもらう交渉をしようと思っています。

それが決裂した場合は、(2)か(3)の可能性を探っていきたいと思います。

その時にまた相談にのっていただければありがたいです。

どうぞよろしくお願いいたします。

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