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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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質問私は48歳娘になります。私は結婚してすでの家をでていますが、実母が一人ぐらしでしたが入院して2年になり生存してい

解決済みの質問:

質問私は48歳娘になります。私は結婚してすでの家をでていますが、実母が一人ぐらしでしたが入院して2年になり生存しています。土地は実母名義で家は実父名義ですが、17年前に死去。実父には、前妻と死別し子どもが2人(長男60代、長女50代)いましたが祖母に育てられました。実父がなくなったあとも家屋の名義変更はせず、土地と家屋にかかる税金は実母が20年ほどずっと支払ってきています。もし、実母がなくなれば土地と家は誰のものになるのか悩んでいます。土地は実母名義なので私と妹のどちらかのものですか。家には私たちの家具や衣類がたくさんあります。また、母がなくなったら税金の支払いはだれがするのか。また、隣接する家が空家状態で土地・家ともに義理の兄名義です。しかし住める状態ではなくその税金も母が20年ほど支払っています。このような場合、母が死んだ後、土地・家屋・隣接する土地・家屋はどのようにすべきでしょうか。税金支払いもどのようになるのでしょうか。
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.
隣地の土地家屋は義理の兄名義とのことですが、ご貴殿のご兄姉は何人でしょうか。
質問者: 返答済み 3 年 前.

実の父は3回結婚しており、最初に結婚して死別した女性との間にうまれた子(兄1人、姉1人)です。2回目は離婚し、その女性との間にうまれた子(女一人)、そして私の母と結婚し私たち(私、妹一人)です。私の実家では父と母と私と妹の4人暮らしでした。兄と姉は祖母宅で育てられました。この実家が父名義になっており土地は母名義です。母は、この土地は私に全部やるといっており妹も納得しています。しかし、家は父名義になっているので、この土地を売りたいときに問題が発生するのではとも思います。また、家、土地の税金は今まで20年ほど母が払い続けています。隣接する(続いている)部屋が土地ともに兄の名義になっていますが、空家で住める状態ではありませんが、税金も20年近く母が払っています。母が死んだらどうすればよいでしょうか。私と兄・姉はあまり仲良くありません。

専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.
実母が亡くなられ、土地建物を売却する場合は、土地はご本人と妹様が相続しそれぞれ持ち分各1/2づつの共有となり、建物については、兄・姉・(女一人)・ご本人・妹様の5人の権利がありますので、それぞれの法定持分としては兄2/20、姉2/20、(女一人)2/20、ご本人7/20、妹様7/20の共有となります。
建物にかかる税金を20年間実母が支払っておられるので、その分を遺産分割協議の中で勘案して持ち分を取り決め登記するか、金銭の支払いで清算をし、建物の相続名義人の取り決めをする必要があります。隣接する土地建物は兄名義となっているので、兄に子供がいる場合は、ご貴殿と妹には権利はありません。
質問者: 返答済み 3 年 前.

土地を相続できるのは、私と妹ということがわかりました。母がなくなったら相続するよう役場から言ってくるのですか?そのまま放置していたらどうなりますか。税金はだれが払うことになりますか?父名義の家も父が死去したあとも名義変更することもなく母が税金をはらってきたのですが、それと同様放置するとどうなりますか

専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.
お母上がお亡くなりになった場合、役所から相続登記をせよとは言ってきません。相続登記をするかしないかは相続人の意志で決めます。土地建物の固定資産税・都市計画税は今までと同じようにお母様宛に送られてきますので相続人代表者として税金の支払いをして、その分を他の相続人に請求する必要があります。
但し、自治体によっては、「共有者全員の合意に基づく申請により、各共有者の持分に応じた納付書を送付する取扱いをする」所もあります。
そうすると、持分に応じて各共有者(共有者全員)に納税通知を送ることになります。これについては役所に確認されることをお勧め致します。
質問者: 返答済み 3 年 前.

土地を相続するとどれくらいお金がかかりますか?しないほうが得ですか?私が税金をしはらったとしても遠くで暮らす兄たちにいちいち請求するのも面倒です。だまって払い続けるのは損ですか?また、隣接する兄名義の部屋も住める状態ではないので、兄にいまさらあなたの名義なので母が死んだら払えと言ってよいものでしょうか?

質問者: 返答済み 3 年 前.

母に家の事を聞くと、実は、この家は父が昔借金したときの抵当になっており、借金は返したが抵当になったままにしているそうです。登記簿をみた母は驚き、借金はすでに返しているのでお金を借りた人を探したところすでに亡くなっています。その子供が遠い東京にいるのですが、連絡をとってもこっちに帰ってくる気配がなくとりあってもらえなかったそうです。この場合家はどうなりますか。土地は母の名義、家は抵当(しかし税金は20年ほど母が支払ってきています)。土地は相続するとどれくらいのお金がかかりますか?そのへんがまったくわからないので、相続せずそのままにしておくのが得なのか迷っています。

専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.

人が亡くなると、戸籍法86条により、親族などが亡くなってから一週間以内に死亡届を市区町村役場に提出しなければなりません。
市区町村はこの死亡の届け出があったときは、相続税法58条により、死亡届けに記載されている内容を税務署に通知しなければならないことになっています。
市町村長その他戸籍に関する事務をつかさどる者は、死亡又は失踪に関する届書を受理したときは、その 届書に記載された事項を、その届書を受理した日の属する日の翌月末日までにその事務所の所在地の所 轄税務署長に通知しなければならないとなっています。
市区町村役場から税務署へ通知されるのは、死亡があったことだけではなく、固定資産税評価額なども通知されているといわれています。
市区町村役場は固定資産税を課税するために、不動産の所有者が誰で、その不動産はどこにあり、どれくらいの価値があるのかなどの情報を持っています。
この不動産は当然に相続税の対象になりますので、税務署は、市区町村役場から通知される固定資産税評価額を見たときに、不動産だけで相続税の基礎控除を超えていれば、
亡くなられた方に相続税がかかることを瞬時に把握することができますで、税務署から相続税の申告書が相続人の自宅に郵送されてくることがあります。

土地を相続しますと、まず、相続登記をする場合は登録免許税がかかります。税額は固定資産税評価額×0.004 他に司法書士の手数料が2~3万円位です。
それと相続税ですが、相続財産総額-基礎控除(5,000万円+1,000万円×相続人数)ただし、平成27年1月以降は(3,000万円+600万円×相続人数)
土地も遺産総額に含まれ、その評価額は路線価を基準とします。基礎控除額より遺産総額が少なければ、相続税はかかりません。
固定資産税評価額は納税通知書に記載されています。また路線価は税務署で閲覧するか、あるいは概算であればインターネットのサイトでも
閲覧できます。このサイトです。  http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm  参考にしてください。

借金の返済が終わっているのに建物の抵当が抹消されていないとのことですが、抵当権は抹消しておいた方がよいでしょう。
不動産を取得した相続人が登記権利者となり、登記義務者である抵当権者と共同で、抵当権抹消登記を申請することになります。
これは、司法書士に依頼することになります。また、建物を取壊した場合は建物の抵当権は自動的に抹消されてしまします。

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質問者: 返答済み 3 年 前.

詳しい返答ありがとうございます。すなわち3600万より下回れば相続税がかからないのですね。年間支払っている固定資産税が、母の土地と父の家が11,500円、兄名義の土地と家が9、200円です。この額からすると母の土地は3600万を下まわりそうですか?自分ではよく計算方法がわかりません。下回るなら相続しようと思います。

また、家の抵当権抹消登記が申請できない状況です。なぜなら、死んだ父名義で抵当になっています。抵当権者(お金を貸してくれた人)も亡くなっています。抵当権者の息子が東京にいますが連絡もつかない状況です。借金を返したという証拠書類が見当たりません。このような場合どうしたらよいのでしょう?   別件ですが、兄名義になっているのに母が税金を支払っていたのはなぜでしょう?なぜ、税務署は兄に納税書を送らなかったのでしょう?以前、兄名義の家を父が間貸しししていた経緯もあり母の支払いになっていたのでしょうか。しかし、母が死んだら別に暮らす兄のところに納税書が行きますか?私は支払いを当然拒否してもいいのでしょうか?今では空家になっており使える状態ではないので兄も嫌がると思うのですがどうしたらいいでしょう。私も税金を払う義務はないと思うのですが・・・。私としては兄の名義なので払いたくありません。しかし、今まで間貸しの利益は私たちの生活費の一部となっていたわけですから後ろめたさもあります。でもその土地と家は兄名義のものです。離れて住んでいるのでいらないといわれてももらいたくありません。その場合どうするのがベストでしょうか?また、抵当にはいっている家も抵当権も抹消できないし、土地を私が相続し売却するにも家が建っているので勝手に売れないですよね?

質問者: 返答済み 3 年 前.

何度もすみません。まだわわからないことが多くて、教えてください。先生がおっしゃる固定資産税納税通知書・課税(土地・家屋)明細書がありました。兄名義のものがやはり母宛に届いています。土地と家屋があるのに宅地(土地)だけに税金がかかっているようです。なぜでしょう?土地の今年度課税標準額が66万ほどです。今年度評価額が272万ほどです。年税額が9千円程です。今年度評価額というのが売却額に近い数字ですか?母名義だといっていた土地と父名義(抵当権)の家にも母宛に届いているのですが、名義のところは空欄になっています。これも疑問です。母名義の土地の今年度課税標準額が37万程で、今年度評価額が152万程です。父名義(抵当権)家の今年度課税標準額が46万程で今年度評価額も46万程です。今年度評価額が売却価格より近いなら売却できたとしても200万ほどということになりますか? 田舎なのですごく安いのですね。家も50万程の売却価格なら安いですね。リフォームで400万かけたわりには安くておどろいています。土地・家とも相続するとたまにしか帰らない実家なのでますます迷ってしまいます。しかし、家には私と妹の衣類・家具類いっぱいあります。そのまま名義変更しないほうがいいのでしょうか。この数値からもしかしたら相続税もかかりませんか? 下線部分の回答をよろしくお願いします。わからないことだらけでたくさん聞いてすみません。よろしくお願いします。

 

 

 

 

専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.

お兄様の名義という建物はお父様名義の建物に接続しているのではないでしょうか。そのような場合、建物が一体化して1棟の建物とみなされ、課税はお父様名義の建物に一緒に課税されているのかも知れません。或いは、未登記の建物で税務署の課税漏れかもしれません。
納税通知書の名義が空欄になっているものは、建物の場合はよくあります。新築時に未登記の状態で課税されていたが、暫くしてから登記したような場合は、名義が空欄というケースがあります。
土地の固定資産税の評価額はおおむね土地相場の70%位が目安とされております。従って、売却相場は388万円~400万円位ではないでしょうか。実際の相場は地元の不動産業者に確認する方が正確です。

この金額ですと相続税は課税されません。

質問者: 返答済み 3 年 前.

家の抵当権抹消登記が申請できない状況です。なぜなら、死んだ父名義で抵当になっています。抵当権者(お金を貸してくれた人)も亡くなっています。抵当権者の息子が東京にいますが連絡もつかない状況です。借金を返したという証拠書類が見当たりません。このような場合どうしたらよいのでしょう?   別件ですが、兄名義になっているのに母が税金を支払っていたのはなぜでしょう?なぜ、税務署は兄に納税書を送らなかったのでしょう?以前、兄名義の家を父が間貸しししていた経緯もあり母の支払いになっていたのでしょうか。確かに、兄名義の家は接続しています。しかし、母が死んだら別に暮らす兄のところに納税書が行きますか?私は支払いを当然拒否してもいいのでしょうか?今では空家になっており使える状態ではないので兄も嫌がると思うのですがどうしたらいいでしょう。私も税金を払う義務はないと思うのですが・・・。私としては兄の名義なので払いたくありません。しかし、今まで間貸しの利益は私たちの生活費の一部となっていたわけですから後ろめたさもあります。でもその土地と家は兄名義のものです。離れて住んでいるのでいらないといわれてももらいたくありません。その場合どうするのがベストでしょうか?また、抵当にはいっている家も抵当権も抹消できないし、土地を私が相続し売却するにも家が建っているので勝手に売れないですよね?母は抵当に入ってからそのまま20年以上も経っているので時効というのですがそうでしょうか? 下線部の回答をお願いします。何度もすみません。相続税がかからないことは先生のおかげでわかりました。

専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.

「借金を返したという証拠書類が見当たりません。このような場合どうしたらよいのでしょう?」
このような場合は抵当権を抹消することはできません。

「兄名義になっているのに母が税金を支払っていたのはなぜでしょう?」

これは、お母様に聞くほかは解りません。

「なぜ、税務署は兄に納税書を送らなかったのでしょう?」

お母様宛に請求書を送付するように、お兄様が要求し、お母様が承諾されたのではないかと考えます。

「母が死んだら別に暮らす兄のところに納税書が行きますか?」

税務署にお兄様宛に請求書を送るように請求し、お兄様が承諾すれば、納付書はお兄様宛に送られると考えます。

「土地を私が相続し売却するにも家が建っているので勝手に売れないですよね?」
土地は底地権として売却はできますが、価格は低くなります。

「母は抵当に入ってからそのまま20年以上も経っているので時効というのですがそうでしょうか?」

借金は返済しているとのことでしたが、仮に未返済の場合ですと、債権は10年で消滅時効となります。
また、債権は20年間行使しないと消滅しますので、時効となります。

従って、土地を少しでも高い金額で売却することをお考えの場合は、相続人全員で話し合いをして
話を進めることがベストだと考えます。

質問者: 返答済み 3 年 前.

「税務署にお兄様宛に請求書を送るように請求し、お兄様が承諾すれば、納付書はお兄様宛に送られると考えます。」との先生の見解ですが、もし兄が承諾しなかったらどうなりますか。兄名義で他のものは誰も払う義務がないとおもいますが、兄が承諾しなかった場合、税務署はどうするのですか?母も死んでいなかったら誰も支払うものはいないと思うのですが。。。

専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.

税務署は税金を支払う可能性のある人に請求すると考えます。

また、お兄様が承諾せず、ご貴殿も支払わなければ、税務署は建物を差し押さえ、公売にかけると考えます。

質問者: 返答済み 3 年 前.

よくわかりました。あと、債権が時効なら抵当権も消滅して、もとの名義にもどるのでしょうか?もしもどらなければどうすればよいでしょうか。

専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.

債権が時効となり、その事実を主張する場合は裁判所に申し立てます。そして、その裁判の結果に基づいて、債権者に抵当権の抹消手続きを求めることができます。

質問者: 返答済み 3 年 前.

兄の名義はどうやら土地だけで、その土地の上に建つ家は父名義らしいです。(母の話)そして私たちが住んでいた家と建て増しで続いているのでやっかいです。母名義の土地は私が相続しようと思います。その土地の上に建つ家は抵当権になっており、先生がおっしゃるとおり抵当権抹消の手続きをしようと思っています。しかし、兄名義の土地の上に建つ家は父名義でどうやら私たちの家といっしょに固定資産税を母がはらってきたようです。そのばあい、兄の土地の家だけの税金しはらいを私は拒否できますか?家は続いています。また、登記(図面も)を見たいのですが、簡単にネットから手続きができて取得できる方法ありますか?

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