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fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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お世話になりますが、よろしくお願いいたします。50年の借地権設定されている土地(現在15年程で住宅あり)の借主から、

質問者の質問

お世話になりますが、よろしくお願いいたします。50年の借地権設定されている土地(現在15年程で住宅あり)の借主から、他の場所で自宅を建てるので解約したいとの話があるんですが、その場合はどのように対応したらいいのでしょうか?私は貸主の甥ですが、貸主は認知症で全然わからない状態で身内は私しかいないんですが、私がこの問題に対して何かできるものでしょうか?お教え下さい。
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
弁護士です。
お答えいたしますので、よろしくお願いいたします。

本件では、借主側から中途解約ができるか、という問題と、かりに中途解約ができるとして、認知症の貸主に対する解約申し入れをどうするか(また貸主側もどうするか)を検討する必要があります。

まず、中途解約から述べます。

1 まず、建物所有目的の借地には、借地借家法の適用がありますが、借主からの解約申し入れについて特別な規定はないので、民法の原則に従って処理されます。

(1)契約書に中途解約についての条項があれば、それに従います。
  例えば、借主は60日前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる、等の条項があればそれに従います。

(2)契約書に中途解約の条件について詳しく書かれていないが、借主が中途解約権をもっている場合には、民法(618条、それに重用されている617条)に従って、土地の
場合、1年前の解約申し入れができます。
 この場合、借主からの解約申し入れから1年後に賃貸借は解約されます(それまでは家賃請求できます)

(3)契約から、借主に、中途解約権がないと判断される場合、契約にしたがって、借主は50年間借りるのが本来です。契約で賃借期間を定めた以上、一方的に解約はできないのが原則です。

しかし、民法には規定は内のですが、裁判例上、事情変更の原則という者ヶ認められており、契約当時、予期しない事情がある場合、契約変更できるということが認められています。

そこで、裁判になった場合には、事情変更原則の適用があるかどうかが問題となります。

(4) 以上にかかわらず、当事者で、合意解約することは自由にできます。
  その条件も、当事者の合意で自由に定めることができます。


2 認知症の賃貸人に対する解約申し入れ、合意解約など。

(1)認知症で、全く判断能力がない場合、その借主に対し、借主が行う解約申し入れは法的効力が生じません。
 また、判断能力のない借主がする合意解約も法的効力は生じません。  

 だれも文句を言わないならいいのですが、以上のような問題があるので、現状のまま解約することは、後でどのような責任を問われるかわからない点でリスクがあります。

これを回避するには、借主さんのための成年後見人を選任してもらい、その成年後見人が、借主の代わりに解約に関する法的手続きを行う、という方法しかありません。

成年後見人は、家庭裁判所で選任してもらいます。
ご本人の甥は、申立て権者ですので、申立て可能です。
申立については、家庭裁判所で丁寧に教えてくれます。
申立費用は印紙1200円、切手2000円程度、鑑定費用の予納(6万程度)が必要です。
これらの費用は、申立人が出しますが、予め申しいれておけば、後から本人の財産から返金することが可能です。

成年後見人は、ご相談者自身も候補者となれますが、家庭裁判所が裁量によって決めますので、法的手続を主目的とする後見申立の場合、弁護士等の専門職が選任されることもあります(専門職が選任されても、必要な問題処理後、親族に後見人を後退する場合もあります)。
なお、申立てから選任までは、2ヵ月以内が多いです。

そこで、ご相談者様としては、家庭裁判所に相談すると同時に、賃借人に、事情を説明し、中途解約権がない場合は解約を拒絶できること、合意解約するにしても、後見人を選任しないといけないと説明して待ってもらうことです。

以上ご検討下さい。

※※※※※※※※※※※※
(参考条文)
民法
(期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ)
第617条 当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
1 土地の賃貸借 1年
2 建物の賃貸借 3箇月
3 動産及び貸席の賃貸借 1日

 (期間の定めのある賃貸借の解約をする権利の留保)
第618条 当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する。


専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
恐れ入りますが、回答を得た後のお手続きをお願い申し上げます。

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