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fplawyer
fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  弁護士・1級ファイナンシャルプランニング技能士・CFP
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登記予定日が、明日でも手付解除はできるのでしょうか? もしくは、何日前までなら可能ですか?

質問者の質問

登記予定日が、明日でも手付解除はできるのでしょうか?
もしくは、何日前までなら可能ですか?
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
弁護士・1級ファイナンシャルプランニング技能士です。

お答えいたします。よろしくお願いします。

結論から申しあげます。
特約が無い限り、民法が適用されますが、本件では、民法が定める手付け放棄による解除ができる期限を過ぎてしまっていると思われます。
つまり、一方的に手付け放棄による解除はできないと考えます。
以下詳述します。

1 手付け解除ができる時期について契約条項に特約がなければ、民法557条1項が適用されます。
 557条1項は、「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは」手付け放棄による解除ができるとしています。

2 判例は「当事者の一方が契約の履行に着手」とは「債務の履行行為の一部をなし、または履行をなすために必要な前提行為をなすこと」とされています。

3 本件では、ローンで購入、明日登記手続きということは、明日ローン決済(貸付け、代金支払い、抵当権登記。司法書士に依頼ですね?)ということですよね。
 
 すでに、代金決済手続の重要部分が終わり、引渡し(登記)も司法書士等に依頼して、前日に控えている状態では、少なくとも、履行(引渡し)の前提行為をしているものと考えられます。
つまり、履行の着手が有ると判断されると考えます。
 
4 裁判例では、次のようなものがあり、これらとの比較検討としても、着手があると思われます。

(昭和37年6月11日/仙台高等裁判所判決/昭和36年(ネ)84号)
売主が買主の代理人に依頼して各種の登記申請書類の用意あるいは宅地の地積訂正等をしたときは契約の履行に着手したものというべきである。
 
(昭和26年9月3日/東京高等裁判所判決/昭和25年(ネ)241号)
買主が代金残額支払のために現金を用意した上で、売主に対し移転登記手続のため登記所へ同道すべきことを促したときは、契約の履行に着手したものと認められる。

(昭和49年12月18日/東京高等裁判所判決/昭和45年(ネ)291号)
土地の買主が履行期の10日前残代金支払の用意をした上これを売主に告げて期日におけるその受領方を催告したことは、民法557条1項にいう「契約ノ履行ニ著手」に当る。

なお、上記解釈にかかわらず、当事者が合意すれば、手付け放棄で解除することもいいです。そこで、まず急ぎ相手方に協議を申しいれることを勧めます。
また、契約の履行に着手した後も一定の期間は契約の手付解除をすることができる旨の特約が有効ですので、このような特約が有り、買主が手付け解除を行使できます。ですから、契約条項は確認してください。

以上ご検討ください。

(参考条文)
(手付)
民法第557条  買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
2  第545条第3項の規定は、前項の場合には、適用しない。
fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
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質問者: 返答済み 2 年 前.
早速の回答ありがとうございます。

もう少し具体的に申し上げますと、登記予定日は30日です。
また、ローン審査は通ってますが、銀行の連絡待ちの状態にて口座も作っていません。(この時期に?)

土地は造成が終わったばかりで審査中と昨夜聞きました。

が、間に入っているのがハウスメーカーさんなので又聞きです。

今一度ご教授お願いします。
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
申し訳ありません。予定がはいっているので、できるだけ早期に回答するようにいたします。
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
回答がおくれたことをお詫び申し上げます。

回答いたします。

追加情報をいただきありがとうございます。

ローンによる代金決済準備が整っており、登記日指定の上、期日が迫っています。
登記日が決まっていると言うことは、売主の引渡しの準備が完了し、受領を催告しているといいえるので、はやり履行の着手があると判断される恐れはあると考えます。
 
ただ、売主側は、土地の売却だけですね。

その場合、引渡し手続の具体的な行為を行うまで(登記手続き開始等)、売主側の履行の着手はないと判断する余地はあるかもしれません。
(ただし、記載の「造成」が、あなたへの引渡しのための造成や、あなたの要求による造成であれば、もはや着手はあるといえると考えます)。

手付け解除は、相手方が履行に着手するまで解除できるので、本件では、売主側に着手がなければ解除できます。
上記のとおり、売主側は着手していないという余地はあるかもしれません。
そこで、解除をすることができると考える余地があります。
(この判断は、より具体的な事実を主張して、最終的には裁判所に委ねるほか有りません。また、前述のとおり、本件では着手があると判断される恐れが高いです。ですから、このような判断を前提に解除することのリスクは相当あります。)

とにかく、土地の売主に意向を伝えることを急ぐべきであると考えます。
売主が納得すれば、上記の解釈にかかわらず、解除すればいいのです。
もし売主が納得しない場合には、そこで、リスクをとって解除するか、それともそのまま購入するかの判断をせざるを得ません。

ご検討ください。

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