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pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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田んぼだった土地を、病院の駐車場として30年契約で貸しています。まだ、3年目ですが、突然借主である病院から、銀行に提

質問者の質問

田んぼだった土地を、病院の駐車場として30年契約で貸しています。まだ、3年目ですが、突然借主である病院から、銀行に提出する印鑑証明を要求されました。事情を聴くと、駐車場として借りてる一部に建物をたてはじめたとのことでした。現場に行くと、既に建物の骨組みが作られた状態でした。契約では、駐車場以外で利用する場合は、地主との話し合いの上、契約をし直すという契約書をかわしているのに、こちらとしては、勝手に建物を建てはじめられて、何事だという印象です。それから、弁護士を頼み、話し合いをいていますが納得がいかないので、第三者の意見をお伺いしたいと思いからこのサイトにたどり着きました。回答、よろしくお願い申し上げます。
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.
ご貴殿の場合は駐車場として賃貸していたので、建物所有のための賃貸借ではありませんので借地借家法の適用はありませんが、駐車場に建物を建てることを承諾することは建物所有のための土地賃貸借となりますので、建物建築後は借地借家法の適用がされ、年月がたてばおいそれと明け渡しを受けることができなくなります。建物を建てることを承諾するようであれば、それ相当の対価を要求するべきと考えます。
建物を建築されては困るようであれば、借地は建物所有の目的の賃貸借ではないことなどを書面で申し入れる必要があります。場合によっては仮処分を申請して骨組みの収去を求めるなどの措置が必要かと考えます。
質問者: 返答済み 3 年 前.

ご回答ありがとうございました。
びょう


3点質問ですが、


①建物を建てることを承諾した場合、それ相当の対価。。。とありますが、相当の対価の相場がわかりません。何を基準に、どういう計算方法で割り出せますでしょうか?


 


②病院が倒産した場合、保証金を預かっていても、すべてもっていかれてしまうと弁護士に言われましたが、確かな情報でしょうか?そもそも保証金は、建てた建物を撤去し、更地に戻す費用として地主が万一の時のために預かるものではないのでしょうか?銀行にもっていかれるのですか?何のための保証金なのか、納得がいきません。


 


③建物建築後は借地借家法の適用がされ...と回答頂いておりますが、それが適用されると、返却して欲しい時に、返してもらえないということですか? 病院が倒産したら、土地ごと取られてしまうのでしょうか?


 


ご回答よろしくお願いいたします。

専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.

1、相当の対価としては、土地の時価の30%~50%の権利金が目安ですが、借地権価格発生の根底には、地域に借地権慣行があることが必要です。
  極端な場合、借地権があっても地域に借地権慣行がない場合は借地権価格が発生し てないことになります。地域の借地権取引の実態、契約の内容等を十分調査する必要があります。


2、債権者は、とくに債務者と合意しなくても、債務者の一定の財産(債務者の総財産、特定の動産・不動産)から他の債権者に優先して自己の債権を回収する権利が認められています。
  仮に病院が倒産した場合は、保証金に対して裁判所から差押え命令がくると考えますが、すぐに保証金を債務者に支払う必要はありません。
  借主の未払い賃料等を差し引いて残りがあれば、余った保証金を管財人なり債権者なりに渡すことになります。

 

3、借地借家法は建物の所有を保護するものですので、普通の借地権の場合には建物を建築した後に、地主側の都合で土地を返してほしいと思っても、簡単には戻ってきません。
  そこで、事業用の建物を目的とする借地権設定の方法として、事業用定期借地権があります。(借地借家法23条)存続期間を10年以上50年未満として、公正証書によって
  設定する借地権をいいます。事業用建物所有目的の借地権を公正証書で設定すると契約の更新や建物買取請求権が排除されますので、地主にとっては安心材料となります。
  病院が倒産しても土地ごと取られることはないと考えます。
  

 

 

質問者: 返答済み 3 年 前.

ご丁寧な回答ありがとうございました。


1、今回、病院側が権利金(権利金は、=保証金(預かり金)ですか?)を払えないといっているのは、地域的に借地券慣行がない可能性が高いといえますか? その地域の借地権取引の実態というのは、どこで調べられるのでしょうか?


 


2、保証金から未払い賃料を差し引くとありますが、建物つきで、倒産されてもどうしようもない場合、撤去する費用などもその保証金から差し引けるのでしょうか?


保証金だけではまかないきれない場合は、地主が負担するしかないのでしょうか?


そもそも、病院の跡継ぎがいない場合や倒産した場合は、どこかの誰かに引き継いで必ず存続するという保証なんて、ないですよね?


 


3、建物買取請求権が排除されるとは具体的にどういうことでしょうか?


  


  それは公正証書で設定した場合のみ適用されるのですか?うちは不動産業者が仲介しています。


 


  

専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.

1、借地権取引の実態は、地元の不動産業者が把握していると考えます。また、税務署には路線価図が備えられており借地権割合が表示されています。
インターネット上でも閲覧することができますので、ご参照ください。http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm

2、建物を撤去するための費用は将来に発生するであろう債権なので、保証金から差し引くことはできないと考えます。

3、借地契約の場合、借地期限がきて明け渡しをしなければならなくなったときに借地人は借地上に建物があるかぎり、これを地主に買い取ってくれと請求することができます。(借地借家法13条1項)

この建物買取請求権を行使できるのは、更新拒絶による借地権の消滅か、借地権の譲渡転貸の拒絶による場合だけです。
この建物買取請求権を排除できるということになります。
不動産業者が仲介していても、公正証書で契約をすることで成立します。

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