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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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養母より相続した土地を売却したいのですが、その土地の上に他人名義の建物が建っている為に売却手続きを進められずに困って

解決済みの質問:

養母より相続した土地を売却したいのですが、その土地の上に他人名義の建物が建っている為に売却手続きを進められずに困っています。以下、補足説明をさせていただきます。
■当該建物に関する説明
 ・登記簿上の所有者は、養母の実弟の名義になっています。
 ・養母の実弟は、既に亡くなっています。実際には養母の実弟の嫁が1人で暮らしていました。
 ・養母の実弟が亡くなった時に、相続による登記簿の移転を行っていなかったようです。
 ・当該土地の上に間違いなく当該建物は立っているのですが、登記簿上の地番が違っています。
  当該土地は実勢(公図)に合っているのですが、建物の地番が間違って公図上の隣の土地のものになっています。
■養母の実弟の嫁
 ・認知症を患っているらしく、現在はグループホームに入居しています。
  そのため、当該建物は現在空き家の状態です。
 ・養母の実弟の嫁の姪にあたる方が世話人になっているそうです。
 ・世話人さんに一度相談しました。世話人さん自身は事情を説明すると、『それは明け渡さないと・・』と同意して下さったのですが、その後家庭裁判所に確認に行かれたところ、家庭裁判所から許可できないと言われたそうです。
 ・世話人さんは、グループホームの所長さんから『本人(養母の実弟の嫁)は認知症とは言え、家に戻りたい戻りたいと言っているので、その家を取り壊す相談を絶対にしないで欲しい(精神状態が不安定になる!)と言われたそうです。
■その他補足
 ・当該土地は山梨県にあります。
  養母は昔山梨県に住んでいたらしく、東京に出る際に、所有していた土地の上に実弟が建物をたてて住む事を許したようです。実際には実弟との間に土地の借地等の書類上のやり取りは無かったようです。
 ・私は現在は大阪在住です。養母が亡くなった当時は、養母と同じ東京に住んでいました。

以上の様な状況です。
何とか当該土地を処分したいのですが、そもそも可能なのでしょうか?
裁判を起こさないとダメなのでしょうか?
山梨の家庭裁判所に相談に行けば取り合ってもらえるのでしょうか?
知人の話では、そもそも養母の実弟が亡くなった時に嫁に対して相続による登記の移転が行われていないから、そこから話を始めないとダメなのでは?などとも言われてしまいました。

解決策をご教授頂けると助かります。
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.

養母様と実弟の方との間での土地の貸借関係が、賃貸借であるのか、使用貸借であるのかで、権利が全く異なります。
地代の支払いのある賃貸借なら、借地借家法が適用され、借主は保護されますが、無料の使用貸借では保護されません。
賃借権は、相続されますが、使用貸借権は相続されません。契約した期限がくると、賃貸借契約は法定更新されますが、使用貸借契約は終了します。
賃貸借契約では期限がきても解約に正当事由が必要なので、解約は難しいですが、使用貸借契約では、期限がくると契約は終了します。
使用貸借か、賃貸借の区別は重要な意味を持ちます。
使用貸借の場合は借り主は目的に従った使用・収益を済ませた時に返さなければなりません。またそれ以前でも普通なら使用・収益が十分に終わったと思われる時期が過ぎれば貸し主はすぐに返してくれと請求することができます。(民法597条)
実弟の方との土地の貸借関係が使用貸借であれば、その使用貸借は実弟のお嫁さんには相続されず、またお嫁さんもグループホームに入所されているとのことですので、土地の使用目的も終わったと思われますから、土地の返却を請求することはできます。

使用貸借か、賃貸借の区別をはっきりさせ、使用貸借である場合は、土地の返却を請求し、それが整わない場合は、裁判所に調停を申し入れ、第三者に調整してもらったらいかがでしょうか。

質問者: 返答済み 3 年 前.

お世話になります。丁寧なご回答を頂きまして有難うございます。


後少し、重ねて質問をさせて下さい。


 


・今回の場合、『使用貸借』と思われます(地代の支払いなんか有りません)


・使用貸借は相続されないという事ですが、実弟が亡くなった時に、養母と嫁との間で『引き続き住んでて良いよ』と言ったやりとりが有ったと想定すると、新たな使用貸借が発生しているという事になるのでしょうか?


・土地の返還の請求先は、グループホームに入居している嫁という事になるかと思います。ただ本文にも書きましたが、グループホームの所長?からは、その手の話をしてくれるな!と言われている様で、そこを無理に押しとおすと、逆に嫁の精神状態を乱したとかの理由で訴えられるのでは?と心配にもなります。どうなんでしょうか?


・嫁に返還の請求をせず、いきなり裁判所への調停の申し入れは出来ないものでしょうか?


・調停の申し入れ先裁判所は、『山梨』の『家庭裁判所』になるのでしょうか?(私は大阪に住んでおります)


・土地の返還要求というより、立ち退き要求?とも思いますが、何か違いはありますでしょうか?


 


以上、お忙しいところ申し訳ありませんが、重ねてご教授頂けると助かります。

専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.

1、使用貸借は相続されないという事ですが、実弟が亡くなった時に、養母と嫁との間で『引 き続き住んでて良いよ』と言ったやりとりが有ったと想定すると、新たな使用貸借が発生しているという事になるのでしょうか?

1-A、養母と嫁との間で『引き続き住んでて良いよ』と言ったやりとりが有ったと想定されますと、建物を相続されたお嫁さんと新たな使用貸借が発生していたと考えられます。

 

2、土地の返還の請求先は、グループホームに入居している嫁という事になるかと思います。ただ本文にも書きましたが、グループホームの所長?からは、その手の話をしてくれるな!と言われている様で、そこを無理に押しとおすと、逆に嫁の精神状態を乱したとかの理由で訴えられるのでは?と心配にもなります。どうなんでしょうか?

 

2-A グループホームの所長にご貴殿が直接確認する必要があるのでは、ないでしょうか。


3、嫁に返還の請求をせず、いきなり裁判所への調停の申し入れは出来ないものでしょうか?

 

3-A、調停は、話合いによって当事者間に合意を形成するもので、裁判所に申し入れすることができます。調停が成立すると,その合意は訴訟の場合の判決と同じ効力を持つことになります。また,合意による解決であることから,相手方の任意の履行が期待できるというメリットもあります。 ただし,一方の当事者が解決案にどうしても納得(同意)できなければ,調停は不成立となることもあります。その場合には,もちろん訴訟手続での解決を求めることも可能です。

 

4、調停の申し入れ先裁判所は、『山梨』の『家庭裁判所』になるのでしょうか?

4-A調停は,原則として,相手方の住所のある地区の裁判を受け持つ簡易裁判所に申し立てます。


5、土地の返還要求というより、立ち退き要求?とも思いますが、何か違いはありますでしょうか?


5-A土地の返還請求は原則として建物を取壊して、元の更地として返還してもらうことです。立退き請求の場合は建物から退去して土地の占有状態を解除させますが、建物の取壊しまでは請求しないものと考えます。

 

 

質問者: 返答済み 3 年 前.

お世話になります。


丁寧なご回答を頂き、ありがとうございます。


 


おそらく最後になるかと思いますが、あと少しだけ確認させてください。


 


1.先のメールで回答頂けなかったのですが、


 『嫁に返還の請求をせず、いきなり裁判所への調停の申し入れは出来ないものでしょうか?』は如何でしょうか?


 


2.通常この手の調停の結果はどの様なケースが多いでしょうか?


 ・ある程度の立ち退き料を払って解決?幾らくらいで解決?


 ・当初は返還で申し入れるが、立ち退きで妥協?


 


3.調停は,原則として,相手方の住所のある地区・・・とご回答頂きましたが、この『原則』が外れるケースは想定できますでしょうか?


 


4.今後、この話を進めるにあたって、代理をたてるとしたら、『弁護士』ではないと無理でしょうか?他に調停の代理にたっていただける立場の人はおりますでしょうか?


 


5.グループホームの所長にご貴殿が直接確認する必要がある・・・とご回答頂きましたが、確認するにあたって何か注意する点がありましたらご指摘ください


 


6.建物を相続されたお嫁さんと新たな使用貸借が発生・・・とご回答頂きましたが、逆に土地を相続した私は、前の所有者の使用貸借をそのまま順守する必要があるのでしょうか?


 


以上、宜しくお願いします。


 

専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.

1、嫁に返還の請求をせず、いきなり裁判所への調停の申し入れは出来ないものでしょうか?』は如何でしょうか?

1-A、いきなり裁判所へ調停の申立てはできますが、相手が調停呼出に応じなければ調停は成立しません。

2、通常この手の調停の結果はどの様なケースが多いでしょうか?

2-A 建物の取壊しの免除や取壊し費用の双方案分等が考えられます。

3、調停は,原則として,相手方の住所のある地区・・・とご回答頂きましたが、この『原則』が外れるケースは想定できますでしょうか?

3-A 例外として宅地建物の利用関係の紛争に関する調停は当該不動産の所在地を管轄する簡易裁判所となります。相続された土地の所在地
の簡易裁判所となります。

4、今後、この話を進めるにあたって、代理をたてるとしたら、『弁護士』ではないと無理でしょうか?他に調停の代理にたっていただける立場の人はおりますでしょうか?

4-A 弁護士・司法書士が代理人に適していますが、司法書士の場合は訴額が140万円以下の事件となりますので、弁護士の方が問題が少ないでしょう。

5、グループホームの所長にご貴殿が直接確認する必要がある・・・とご回答頂きましたが、確認するにあたって何か注意する点がありましたらご指摘ください

5-A 土地の相続人であり、現状を正直に話して、所長に相談するような形で、ご貴殿の立場・希望を理解してもらうようにされてはいかがでしょうか。

6、建物を相続されたお嫁さんと新たな使用貸借が発生・・・とご回答頂きましたが、逆に土地を相続した私は、前の所有者の使用貸借をそのまま順守する必要があるのでしょうか?

6-A相続人は被相続人の権利と義務をそのまま継承しますので、使用貸借状態にある土地の所有者の義務も引き継ぎます。

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