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houmu
houmu, 行政書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
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4年前に購入した囲繞地の土地家屋(住居)について、通行権の質問です。 最近、通行料を払って欲しいと土地所有者(宗教

解決済みの質問:

4年前に購入した囲繞地の土地家屋(住居)について、通行権の質問です。
最近、通行料を払って欲しいと土地所有者(宗教法人)より再三、連絡があります。
払わなければいけないのでしょうか。
また大変、奥まっており100mも距離もあり道幅も細く3回曲がるため、車は、通行できません。
再建築も不可です。再建築可能なだけの道幅、車両が通行できるだけの道幅の増幅の請求は可能でしょうか。緊急車両も入って来れないので不安です。
よろしくお願いいたします。
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  houmu 返答済み 3 年 前.
公道と接していない囲繞地には、囲繞地通行権が認められており、
公道から囲繞地に出入りするために、他人の土地を通行することが
認められています。但し、囲繞地通行権は原則として有償で認められる
ものであり、その通行方法についても、相手方の土地に対しての影響が
最小限になるように通行しなければなりません。これは、本来自由に
利用できるはずの土地の所有者の権利を制限して、囲繞地所有者のために
提供することを義務づけるというものであるため、囲繞地利用のために
どうしても必要であろう限度での通行を認めるものであるからです。

自動車は、現代生活に欠かせないものといえます。このため、自動車の
通行権が認められる場合もありますが、実際のところはケースバイケース
です。判例をみても、60cmに満たない通路幅しか認められないケースも
あれば、5m以上の通路幅が認められたケースもあります。

但し、例外として分筆によって囲繞地になってしまった場合には、
その分筆された相手方の土地を無償で通行できることになっています。
従って、土地登記簿等を確認し、もし従前は当該宗教法人の土地と一筆
であった、ということであれば、無償で通行できることになります。

なお、長らくの間無償で通行してきていた土地であった場合には、
無償の通行地役権が成立していると考えられるケースもあります。
4年前に購入されたとのことですから、ご質問者様が引越しされてくる
以前、前所有者がどのような利用をしていて、どのような話し合いが
あったのか(あるいはなかったのか)を調査の上、対応していく必要が
あります。(もっとも、この主張が可能となるのは現状使用している
範囲になりますから、拡幅を希望するのであれば、別途有償を前提に
協議が必要になるでしょう)
質問者: 返答済み 3 年 前.
前所有者は、何度か裁判をしており平成3年最後の判決では通行権にかかる償金として一カ年につき19万8000円支払う義務がある。また、幅員2メートルの通行権があるという結果が出ています。
私たちが全所有者より説明を受けていたのは、一部分幅員があ2メートル満たない場所があるため譲り受けた当初は、支払いもしていないということでした。
そしてこの金額は、私たちの能力で到底支払える金額では、ございません。
専門家:  houmu 返答済み 3 年 前.

・囲繞地通行権は、土地の所有権に附随して発生する権利であり、売買
 などで囲繞地やその隣接地の所有者が変わった場合であっても、権利
 関係は原則として従前のままです。従って、本件囲繞地の所有者には、
 幅員2mの通行権があると同時に198000円の支払い義務があることに
 なります。


・すでに判決が確定しているということであれば、よほどの事情変更が
 ない限り、金額変更や幅員の変更を求めることは、法的には困難です。
 つまり、ご質問者様の希望を通すには、交渉をして、相手に妥協を
 求めるということになります。幅員の拡張を求めたいのであれば金額面
 で譲歩をした上での交渉を行うというのが一般的な手順になるものと
 考えますが、これまで支払い実績がないということであれば、値下げ
 +拡幅の交渉というのもありえない話ではないでしょう。
 なお、金額が高くて支払いが困難、という点のほうがより重要な課題
 なのであれば、むしろ通路幅を狭めることでの減額交渉も視野に入れ
 られるべきでしょう。

・そもそも、支払いが困難な通行料だとのことですが、この点は購入時に
 説明がなかったのでしょうか?であれば、前所有者や仲介業者に対して
 賠償を求めることも、あわせて検討されるべきでしょう。

 

houmu, 行政書士
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