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AE
AE, 行政書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 748
経験:  民事法務専門
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私が倒産したことにより、自宅が競売に掛かるところを親友がローンを組んで買い戻してくれ 私との間で「不動産売買予約契

質問者の質問

私が倒産したことにより、自宅が競売に掛かるところを親友がローンを組んで買い戻してくれ
私との間で「不動産売買予約契約書」を締結し、月々のローンは私が支払い5年間経過。
第三者への売却や名義変更もできない契約になっています。
ところが先日、親友が亡くなり、奥さんが相続した場合、故人との契約書は有効でしょうか?
また、銀行も私がローンを支払っていることは認知していますが、当契約とこの事実に基づいて
仮に奥さんである相続人が相続放棄をした場合、銀行が勝手に処分をできないように当契約
を盾にできるでしょうか?
以上、よろしくお願いいたします。
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  AE 返答済み 2 年 前.
ご親友を亡くされたこと、心よりお悔やみ申し上げます。

まずあなたと故人との契約が有効か否かというご質問についてですが、一般的に法律で売買予約契約が一方当事者の死亡により効力を失う旨の規定はありませんので、契約は有効なままであると考えられます。ただし、契約の効力はまず第一に法律ではなく当事者の合意の内容、契約書の内容によって定まりますので、契約書の条項や当事者の合意により一方当事者の死亡により効力を失う旨が定められていると、そちらが優先することになります。
そして、亡くなった当事者一切の権利・義務は相続人が承継し、今回お書きいただいた事情では、相続人はご親友の奥様+その子(先に亡くなっていれば孫等)、子がいなければご親友の直系尊属(両親・祖父母…)、直系尊属も亡くなっていればご兄弟(先に亡くなっていればその子)になり、この方達が契約の相手方として契約書に定めた義務を負うことになります。
したがって、「第三者への売却や名義変更もできない」効力も相続人に対しては原則として有効です。

しかし、この契約はあくまでもあなたとご親友の間のものですので、銀行に対する拘束力はご親友が亡くなる前後や相続放棄の有無にかかわらずありません。銀行としては、支払が滞れば強制執行の手続きに進むことになりますし、この契約が競売により売却することを止める手段にはならず、買受人に対しても何ら主張をすることはできないのです。

次に、相続人が全員相続を放棄した場合、ご親友の遺産は相続財産法人となり、家庭裁判所により相続財産管理人を選任してもらうことになります。この場合でも銀行が勝手に処分することはできませんので、その点はご安心ください。相続財産管理人は相続人に代わって財産の処分や債務の弁済を行う権限を有しており、最終的に残った財産は国庫に入ります。
この相続財産管理人に対しても原則として売買予約契約の効力を主張することはできるのですが、銀行とのローン契約の内容によってはご親友の死亡により一括弁済をする必要があることも考えられるため、売買予約契約によって無条件に処分を止められるとは限らないと考えられます。

今後のご親友の奥様ほか相続人の動き次第で対応も変わりますので、まずは誰が相続人となるのか、あるいは相続放棄をするつもりなのかというところをハッキリさせるべきでしょう。
専門家:  AE 返答済み 2 年 前.
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