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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 312
経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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路線価が一万七千円(平米)、203.1平米の借地です。借地権は30%です。最初に150万入れて月に約8千円で借地賃借

解決済みの質問:

路線価が一万七千円(平米)、203.1平米の借地です。借地権は30%です。最初に150万入れて月に約8千円で借地賃借契約して20年経っています。この土地を買いたいのですが、お財布事情が苦しいので地主さんに交渉したいのですどのくらいまで価額交渉できるのでしょうか。
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.

底地の買い取りは、その土地の相場×(1-借地権割合)が基準となります。
路線価はあくまで国税庁が相続税課税のために公的評価として公表しているもので、実際の時価とは本来性質が異なります。
実際の時価を求めるは現実の取引事例との比較や収益分析をおこなってそれぞれ価格を求めます。借地契約を結んでいることによる市場性の減少、担保価値の減少、制限等があげられますので、その減価をどう配分するかによって価格に差がでます。
仮に借地契約による減価を20%として算出しますと

土地相場 = 公示価格 ÷ 0.95
公示価格 =路線価 ÷ 0.8
したがって
更地の土地相場= (¥17,000 ÷ 0.8) ÷ 0.95=¥22,368/㎡

所有権価格=203.1㎡×¥22,368=¥4,543,026
底地価格=¥4,543,026×0.7=¥3,180,118
借地契約による減価調整=¥4,543,026×0.8=¥3,634,420
底地権価格=¥3,634,420×0.7=¥2,544,094となります。

¥2,544,094~¥3,180,118の間で価格交渉するのが妥当と考えます。

地主との交渉では、一度感情的なトラブルになると何年間か時間をかけないと前へ進まない場合もあるので、注意が必要です。

 

 

 

質問者: 返答済み 3 年 前.

第三者として同じ土地を買いたい場合は金額に違いがありますか?


私は実際に賃貸契約している本人ではありません。


競売で建物を落札しまして、土地を賃貸契約していた者とは身内の関係です。

専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.

競売によって借地権付建物の所有権が競落人に移転しますので、借地権の譲渡がなされ借地権者が変わることになります。価格には相違はないと考えます。
但し、この借地権の譲渡には地主の承諾が必要となりますので、仮に地主が承諾をしないということになれば、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求めることになります。

質問者: 返答済み 3 年 前.

少しでも安く購入するための手段はないのでしょうか。

専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.
最低価格で購入できれば最良ですが、地主の心づもりを見極め、後は交渉次第ではないでしょうか。
質問者: 返答済み 3 年 前.

競売の際に裁判所で依頼して作成?している現状調査書に一緒に公示された評価書の価額を土地相場価額として使ってはいけないでしょうか。今までにアドバイス頂いている算出金額と金額に差があるもので、そのあたりはどうなんでしょうか。仕事の合間の確認のため時間かかりすいませんがよろしくお願いいたします。

専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.
土地の価格を算出するには、その地域の取引事例を基準とするのが一番正確です。私が算出した価格は路線価を基準とした場合の算出方法を示したものです。裁判所で公示された価格があるのであれば、不動産鑑定士が算出したものですので、それを基準とすることが最良と考えます。
質問者: 返答済み 3 年 前.

建付地価額=標準画地価額×地面積×建付減価0.9と公示されているので


底地価額=建付地価額×0.7


借地契約による減価調整=上記金額×0.8


ということですね。


減価調整は20 ~30 %と調べている時に他で見たのですが、そのあたりの数値まで一般的と思ってもいいでしょうか?

専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.

「減価調整は20 ~30 %と調べている時に他で見たのですが、そのあたりの数値まで一般的と思ってもいいでしょうか?」

その位だと考えます。あとは、交渉により調整することになります。

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質問者: 返答済み 3 年 前.

丁寧にありがとうございました

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