JustAnswer のしくみ:

  • 専門家に質問
    知識豊富な専門家があらゆる質問にお答えするために常に待機しています。
  • 専門家が丁寧に対応
    E メールやサイト内オンラインメッセージなど、さまざまな手段で回答を通知。
    必要に応じてフォローアップの質問をすることもできます。
  • 満足度 100% 保証
    専門家からの回答を確認し評価をすることで、支払うかどうかを決めます。

pote888に今すぐ質問する

pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 311
経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
61446608
ここに 不動産・宅地取引・登記 に関する質問を入力してください。
pote888がオンラインで質問受付中

路線価が一万七千円(平米)、203.1平米の借地です。借地権は30%です。最初に150万入れて月に約8千円で借地賃借

解決済みの質問:

路線価が一万七千円(平米)、203.1平米の借地です。借地権は30%です。最初に150万入れて月に約8千円で借地賃借契約して20年経っています。この土地を買いたいのですが、お財布事情が苦しいので地主さんに交渉したいのですどのくらいまで価額交渉できるのでしょうか。
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.

底地の買い取りは、その土地の相場×(1-借地権割合)が基準となります。
路線価はあくまで国税庁が相続税課税のために公的評価として公表しているもので、実際の時価とは本来性質が異なります。
実際の時価を求めるは現実の取引事例との比較や収益分析をおこなってそれぞれ価格を求めます。借地契約を結んでいることによる市場性の減少、担保価値の減少、制限等があげられますので、その減価をどう配分するかによって価格に差がでます。
仮に借地契約による減価を20%として算出しますと

土地相場 = 公示価格 ÷ 0.95
公示価格 =路線価 ÷ 0.8
したがって
更地の土地相場= (¥17,000 ÷ 0.8) ÷ 0.95=¥22,368/㎡

所有権価格=203.1㎡×¥22,368=¥4,543,026
底地価格=¥4,543,026×0.7=¥3,180,118
借地契約による減価調整=¥4,543,026×0.8=¥3,634,420
底地権価格=¥3,634,420×0.7=¥2,544,094となります。

¥2,544,094~¥3,180,118の間で価格交渉するのが妥当と考えます。

地主との交渉では、一度感情的なトラブルになると何年間か時間をかけないと前へ進まない場合もあるので、注意が必要です。

 

 

 

質問者: 返答済み 3 年 前.

第三者として同じ土地を買いたい場合は金額に違いがありますか?


私は実際に賃貸契約している本人ではありません。


競売で建物を落札しまして、土地を賃貸契約していた者とは身内の関係です。

専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.

競売によって借地権付建物の所有権が競落人に移転しますので、借地権の譲渡がなされ借地権者が変わることになります。価格には相違はないと考えます。
但し、この借地権の譲渡には地主の承諾が必要となりますので、仮に地主が承諾をしないということになれば、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求めることになります。

質問者: 返答済み 3 年 前.

少しでも安く購入するための手段はないのでしょうか。

専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.
最低価格で購入できれば最良ですが、地主の心づもりを見極め、後は交渉次第ではないでしょうか。
質問者: 返答済み 3 年 前.

競売の際に裁判所で依頼して作成?している現状調査書に一緒に公示された評価書の価額を土地相場価額として使ってはいけないでしょうか。今までにアドバイス頂いている算出金額と金額に差があるもので、そのあたりはどうなんでしょうか。仕事の合間の確認のため時間かかりすいませんがよろしくお願いいたします。

専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.
土地の価格を算出するには、その地域の取引事例を基準とするのが一番正確です。私が算出した価格は路線価を基準とした場合の算出方法を示したものです。裁判所で公示された価格があるのであれば、不動産鑑定士が算出したものですので、それを基準とすることが最良と考えます。
質問者: 返答済み 3 年 前.

建付地価額=標準画地価額×地面積×建付減価0.9と公示されているので


底地価額=建付地価額×0.7


借地契約による減価調整=上記金額×0.8


ということですね。


減価調整は20 ~30 %と調べている時に他で見たのですが、そのあたりの数値まで一般的と思ってもいいでしょうか?

専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.

「減価調整は20 ~30 %と調べている時に他で見たのですが、そのあたりの数値まで一般的と思ってもいいでしょうか?」

その位だと考えます。あとは、交渉により調整することになります。

pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
満足したユーザー: 311
経験: 工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
pote888をはじめその他名の不動産・宅地取引・登記カテゴリの専門家が質問受付中
質問者: 返答済み 3 年 前.

丁寧にありがとうございました

ユーザーの声:

 
 
 
  • 法律に詳しいかたにお世話になりたくても、緊急時にはなかなか連絡がとれません。丁寧でわかりやすく、こちらの心情を理解した上で、 客観的な意見をしっかりした理由も合わせて 説明して下さり、不安の解消に繋がりました。 神奈川県 小野
< 前へ | 次へ >
  • 法律に詳しいかたにお世話になりたくても、緊急時にはなかなか連絡がとれません。丁寧でわかりやすく、こちらの心情を理解した上で、 客観的な意見をしっかりした理由も合わせて 説明して下さり、不安の解消に繋がりました。 神奈川県 小野
  • 自分の意向に添う回答がいただけたので、、安心して自分で答弁書を作成し、知人に紹介された司法書士に相談したところ、十分訴状に対抗できるとの判断をされました。それを参考に、細部を詰める点も有り、答弁書を確実なものとする為、最終的に司法書士に依頼しましたが、安価に受けてもらえることとなりました。 東京都 梅村
  • 法律などの専門家や弁護士が身近に居なかったわけではありませんが、事案発生が連休中や土休日、深夜早朝にかかるなど、次の行動に移る前に冷静な判断が必要な場合があり、また個人的なことでありますが、深刻化、長期化し、また経済的に家族にも迷惑をかけることで、結果として自身の公務に影響が及ぼすことを大変危惧いたしました。結果、このたびの利用となりまして、貴社より、迅速な回答をいただくことができました。事案発生後一両日のうちに、先方と連絡をとり、適宜支払い手続きへと話をすすめております。またこの経験を同業の者とも共有し、今後ネットを通じた活動へ生かせるように務めます。 山形県 青木
  • まずは親身になって回答をして頂ける専門家であったこと。説明が簡潔でわかりやすく、質問者が気持ちの整理をしやすい配慮が伺えた。 岐阜県 石川
  • 短時間で的確なアドバイスを受けることができ、かつ、回答に対する質問に対しても直ちに真摯な回答が得られました。 大阪府高槻市 川嶋
  • 専門知識のある経験豊富な方に出会う機会のない人でも、このサイトで実現出来ることは素晴らしいことだと思いました。 専門家が辛抱強く回答をしてくださる姿勢にも感謝いたしました。 茨城県日立市 池田
 
 
 

専門家の紹介:

 
 
 
  • houmu

    houmu

    行政書士

    満足した利用者:

    53
    行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/HO/houmujp/2014-1-5_72819_00.64x64.jpg houmu さんのアバター

    houmu

    行政書士

    満足した利用者:

    53
    行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/OF/officeone/2011-10-31_104514_005.64x64.JPG office-one さんのアバター

    office-one

    宅地建物取引主任者

    満足した利用者:

    11
    宅地建物取引業者で専任の宅地建物取引主任者です。
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/SH/shihoushoshi/2012-1-25_52227_IMG0066.64x64.jpg shihoushoshi さんのアバター

    shihoushoshi

    司法書士

    満足した利用者:

    1
    東京司法書士会所属。東日本大震災法律相談員。都庁クレサラ相談員。相続手続き・借金問題に詳しい法律家。
  • /img/opt/shirt.png AE さんのアバター

    AE

    行政書士

    満足した利用者:

    68
    民事法務専門
  • /img/opt/shirt.png jo-ban さんのアバター

    jo-ban

    弁護士

    満足した利用者:

    58
    慶應義塾大学卒業。茨城県において法律事務所経営。
  • /img/opt/shirt.png dueprocess さんのアバター

    dueprocess

    特定行政書士

    満足した利用者:

    35
    中央大学卒・行政書士事務所経営・システムエンジニア
  • /img/opt/shirt.png gyoenlegal さんのアバター

    gyoenlegal

    司法書士

    満足した利用者:

    27
    中央大学法学部卒業渉外法律事務所・司法書士事務所を経て新宿にて司法書士事務所を開業
 
 
 

不動産・宅地取引・登記 についての関連する質問