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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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大変お忙しいところ、申し訳ありませんが対応に苦慮してますのでよろしければお願いします。「所有の意思もって占有

質問者の質問

大変お忙しいところ、申し訳ありませんが対応に苦慮してますのでよろしければお願いします。 「所有の意思もって占有」の解釈について 所有する山林の下まで宅地造成され隣接の業者所有地との境界線が曖昧な状態で現在に、昨年春に和歌山市が地籍調査し、H26.2.6に成果の閲覧・承認終え後は県と国の承認待ちです。 これにより境界が明確になりましたが、山林の斜面の下部に幅2m前後の土砂防止用平地が50m前後あります。この平地から下に5~10m幅で業者名義の斜面が残っていてここから住宅が建っていますが、平地下の端の家の親父さんが住宅購入時に業者から斜面(自分の家から上の斜面5m前後とその上平地)は使っても良いから言われ、土砂防止の平地に幅2m長さ25m位に木で柵(猪避け)囲い野菜や菜園道具、観葉植物、木を植えて使用してます。 子供の頃近くに住んでましたが40年前から大阪や、東京で住んでいたため現地にはあまり行ってなく、今までは境界がはっきりしない為立退きを要請できずにいたが、昨年の地籍調査で境界が分かった為、看板を立て立退き要請するも、家購入時に業者から斜面は使っても良いとの事で使ってる。もう20年以上経過してるか民法の取得時効が成立すると言って退去しません。 時効取得の条件である「所有の意思を持って占有する」は、斜面を使っても良いと言われ使用することは「所有の意思があるとき」に該当しないのではないでしょうか 民法は泥棒に肩入れする法律を作るのでしょうか? 使用されてる場所は、道路からの入口になり、山は傾斜が急で利用するには難しく斜面を使うことで土砂災害の恐れもあり対応に困っています。 土地:山林1600坪 S43.12.30 相続で所有権移転(2名) 相手側 住宅購入   S51.7.27 業者名義部分も利用 業者:和光開発㈱   H18.8.23 破産終結で現在会社ありません その他 *業者は破産してるため対応できません *土砂防止用平地端が境界線になり、この地の町会より猪侵入防止用のフエンスを平地部分に設置したいとの申出あります *利用部分は山林への入り口になり又一部売却は諸費用高く残りの土地の処分 が困難になります *斜面利用の平地は、住宅購入から多少時間経過としてからと思いますが20年経過の可能性強いと思います

投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.
「所有の意志をもって占有する」とは賃貸借ではなく自分が所有するのだというつもりで、20年間平穏かつ公然と占有してきた場合には、所有権を取得するという意味です。上平地を柵で囲い占有してきているので、取得時効は完成していると考えられます。取得時効の権利者は、それを援用しなければ権利を取得できません。裁判外で援用することもできますが相手が認めませんので、結局裁判で決着をはかることになります。しかる後、判決に基づいて土地の分筆をなし、所有権移転をすることになります。ただし、相手の希望どおりにしたくない場合は、相手が時効が完成しているにも関わらず、まだ援用していないので、上平地の土地を第三者に売却し登記をすませると、その第三者には時効取得を主張できず、第三者に土地を返さなければならなくなります。信頼の置ける第三者に買い取ってもらい、第三者より土地の明け渡し請求をすることも一つの方法です。
質問者: 返答済み 3 年 前.

お手数お掛けしてます。

相手が裁判所に持ち込んだ場合、費用はどちらがどの位(一般的に概算)負担するのでしょうか?

又土地の分筆や登記費用は相手側が負担するのか、こちらも負担しなければならないのでしょうか?又その費用は一般的に概算どのくらいでしょうか?

よろしくお願いいたします。

専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.

判決により相手が勝訴すると訴訟費用を被告の負担という文言が入りますが、これは形式的な記載です。裁判の訴訟費用には弁護士費用は含まれず、裁判を起こしたときに裁判所に納めた印紙代や、訴状を送った郵便代くらいです。
実際に裁判に勝っても訴訟費用請求までする原告はまずいないでしょう。訴訟費用についてのご心配は無用だと思います。

また、判決に基づく土地の分筆及び所有権移転の登記費用は、相手側が支払います。

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質問者: 返答済み 2 年 前.

先般回答頂いた中で、未援用なら土地を第三者に売却し登記をすませると、その第三者には時効取得を主張できず、の件で第三者とは息子等は該当しないですか?息子に贈与で名義を変えることではダメですか? 贈与でなく売買契約なら良いのですか?山林で急斜面で利用価値はなく課税のされてません。山林の入口ですのでなんとかしたいのですが

専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.
時効完成によって所有権を取得する者は、自ら所有者として登記できる状態になっているので、普通の物権変動における二重譲渡と同様に、対抗関係に立ち、登記無くして第三者に対抗できないということになります。登記を先にした第三者に対して所有権を主張対抗できません。
但し、平成18年1月17日の最高裁判決事例で、取得時効完成後に当該不動産の譲渡を受けて所有権移転した場合において、当該不動産の譲渡を受けた時点において、多年に渡り当該不動産が占有されている
事実を認識しており、登記の欠陥を主張することが、信義に反するものと認められる事情が存在するときは、背信的悪意者にあたるとなり、正当な第三者に当たらないと判断された場合は、除外されます。
従って、第三者とは、物権変動の当事者である元の所有者と時効取得者以外の者を意味しますから、ご子息でもかまわないのですが、ご子息は、占有されている事実を認識されておられると思いますので、第三者としては、不都合かと考えます。
信頼のおける、親戚・友人等への所有権移転が無難かと考えます。
質問者: 返答済み 2 年 前.

急斜面で課税もされていないですが、持分 兄2/3 私1/3ですが一度兄に一本化してから第三者に所有権移転した方がいいか、持分別に所有権移転すべきか?

所有権移転の方法は売買契約以外に方法がないですか?又元に戻す方法はあるのでしょうか?

専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.
お兄様とご本人は元所有者ですので、それぞれが第三者に所有権移転登記する必要があります。お兄様に一本化して更に第三者に移転することは2度手間となり、費用や時間も無駄と考えます。
それぞれが持ち分を1人の第三者に一度に移転手続きをした方がよろしいかと考えます。
所有権移転の方法は売買でも贈与でもかまいません。
第三者から占有使用している隣接者に対し、所有権に基づく返還請求権としての土地明渡請求を提訴し、勝訴判決を得た後に、「木の柵、菜園道具、観葉植物、等」の撤去をします。しかる後に第三者から売買或いは贈与で、元に戻すことになりますが、それを実行してくれる信頼できる人が必要かと考えます。

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