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houmu
houmu, 行政書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 54
経験:  行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
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私の住宅地の隣接地にはA(大工)が仕事場を建てています。Aの仕事場はB(元教師)の土地と県の土地の上に建っています。

質問者の質問

私の住宅地の隣接地にはA(大工)が仕事場を建てています。Aの仕事場はB(元教師)の土地と県の土地の上に建っています。Bとは土地の賃貸契約をBの先代と結んでいます。県の土地は不法占拠しています。私の妻が天気のいい日に部屋を乾燥するために窓を開けていると、窓に近い所にタイヤなど産業廃棄物を運んできて燃やして黒煙を部屋に入れたり、夜中にカンカン大きな騒音を立てたりして迷惑していたので、Bにもその事を言うのですが聞くだけで、らちがあきませんでした。住宅を購入する時に関与したC(行政書士、測量士)に県の土地の払い下げを依頼しましたが引き受けてくれませんでした。依頼を続けて何年か経ったある日引き受けてもらいました。CはAに測量の仕事をしたが代金を払ってもらえなかったみたいでした。県の土地を払い下げてもらうにはAの立ち退き、Bの土地の買い取り、隣接地のD(元水道工事店主)、E(建築業社長)の同意が必要とのことでした。Eは払い下げを辞退。Dは平成13年に現在地を購入して倉庫を建てています。Dの土地は不道路地で払い下げを必要としていましたので同意は得られました。県の土地の払い下げは平成24年3月6日付の登記識別情報をもらって終わりました。Cはすべて自分がするといわれるので、お任せしました。 第1の件です。Aとは平成20年1月24日建物売買契約を締結しました。私の名前が出ない方がいいとCが言うのでBの名前で締結しました。契約書には、第1条に建物代金は70万円である。第2条に契約と同時に手付金40万円を支払う。第3条に建物の引き渡しは平成20年11月30日までに行い、引き渡しと同時に売買代金を支払う。第10条(特約事項)建物の撤去に要する工事施工費用は60万円で、平成20年11月30日までに支払う。売主はこの期日までに建物の撤去工事を完了する。とありました。Cが要求する通り、平成20年1月24日に65万円、平成21年4月30日に65万円払いました。これでこの件は終わったと思い、この件の事を忘れていました。平成21年11月13日にCがひょこり来てAの建物の撤去工事費用の見積書2社分もってきました。坂本工務店(平成20年5月24日付)の90万円と松田製材所(平成21年10月25日)の129万9千円でした。他社にしてもらってもいいけど、Aに工事を任せた方がきちんとしてもらえるとの説明だけでした。正直なんの事かわかりませんでした。Aの件は終わったものとして私の記憶にはありませんでした。平成21年11月16日にCから電話があり、30万円振り込んでくれとの事でしたので、Cにお任せしているんだからと思い、30万円振り込みました。この30万円は坂本工務店の見積額と契約書の60万円との差額なのか?何かすっきりしない気持が続いていました。その後他の件でCとやり取りしててCは果たして私の立場も考えて公平に問題を処理してもらっているのだろうかという疑問が湧いてきました。Aとの契約書を何度も見直しましたが、何故追加工事代金30万円が発生するのか理解できません。立ち退きが130万円で済むのでAと建物売買契約を締結したのであって、その事ぐらい契約書を作成したCには理解してもらっていると思っていました。ある時からCの提案で手紙のやり取りをしました。Cが言うには‘十分説明して振り込んでもらったので問題ない。建物の取壊しをいつしたら私が得なのか各方面に聞いていたら遅くなり、遅くなったことで産業廃棄物の分別作業に要する費用及び処分費用やその他でAが契約書の金額では工事ができないと言って見積書を持ってきた。’との事でした。追加工事代金が発生する説明は受けてないし、手紙で初めて知ったばかりで、いつ建物を取壊したらいいか考えていたなんて言っても契約書に決めてあるし、遅れたことによって追加工事代金が発生したと言っても採用した見積書の日付を見ると理解できない。振り込んでもらったと言うことは了解してもらったと言うことだといいますが、払い下げは私だけが関与しているわけでないので、払い下げの件が進展することを願って振り込みに協力しました。契約書に書いてない正当な理由のない追加工事代金を私が払う必要あるのでしょうか。この代金を取り返せないでしょうか? 第2の件です。Cの仲介で、Bの土地を買うためBと不動産売買契約を平成19年8月27日に締結しました。締結する前にB同席のもと、Cが町の固定資産課税明細書の評価額が坪12万円なので、坪12万円でどうですかと言うことで、坪12万円に決まりました。公簿面積は23坪ですが実測面積が30坪だということで、合計360万円になりました。この金額を用意しておけばいいのだと思っていました。締結日まで時間がありましたので、Bの土地は無道路土地でEの土地の一部(11.79㎡)があれば道路に出入りできるのでいいなといいました。CはEの土地の一部はBが出入りに使用していたので、民法上Bのものであると言いました。後日、売買契約締結必要書類(8月27日取引)というメモを持ってきました。そのメモには8月27日に用意するものが書いてありました。売買代金手付金として現金180万円、現況測量・不動産売買契約手続費用として現金43万2千3百円、Eの土地の一部(11.79㎡)の土地代金に充当する土地分割所有権移転事務手続委託費用として現金87万円、印鑑(実印)、収入印紙(2000円)、Bの領収書が書いてあり、(備考)としてEの土地の一部(11.79㎡)の土地売買の件は8月24日午前にEと相談する予定と書いてありました。平成19年8月27日に、Bには売買代金手付金として現金180万円(残金180万円は平成20年1月31日に支払いました。分けてくれというのはC、Bの要求で税金対策でした。土地の所有権移転登記は払い下げが終わってからの方が払い下げ代金が安くなるからといわれ、現在も登記は終わっていません。)を払い領収書を貰い、Cには現況測量・不動産売買契約手続費用43万2千3百円とEの土地の一部の土地代金に充当する土地分割所有権移転手続費用87万円(ともに平成19年8月23日に銀行振込しました。)を払いました。この当時、行政書士のCが任してくれと言うので、公平に事案を処理してくれると信じていましたので、なんの疑念も抱いていませんでしたが、その後の事の進展があまりにも遅くまた事の進展、遅延の十分な説明もなく何年も経過し、その間お金の請求があれば、素早く振り込んで協力したが、果たしてその時お金の請求しなくても、もっと事が確実になってからでもいいのではないか、事案の処理にあたっての言動、方法等に公平性が感じられないことがあったりして疑念を抱くようになりました。最終的には私が手紙で問題点を指摘し、Cに回答してもらうという形で進めましたが、問題の解決にいたりません。 まず現況測量・不動産売買契約手続費用43万2千3百円の件です。この費用の内訳は‘調査業務11万9千円(+交通費2千5百円)、測量業務(地積測量)18万6千円(+交通費1千5百円)、申請書の作成業務(契約証書)3万円、添付図面作成業務5万4千円、申請代理・協議等1万7千円(+交通費2千円)’です。Bの土地は公簿面積23坪、実測面積30坪です。公簿面積23坪で売買するのであれば、このような費用は発生しないと思います。実測面積30坪で売買するのであれば、本来なら土地地積更生登記を済ませるべきだと思います。土地地積更生登記をしないのであれば、契約を締結する前の打ち合わせの時でも、この事を言及されておれば、これに纏わる問題を後日でも質問できたと思います。土地地積更生登記をしないのであれば、売主Bには、実測をして隣接地との筆界確認も完了させて、地積更生登記ができるような図面、書類一式を作成して、買主に交付する責任はあると思います。契約書には、実測図は添付してありますが、地積更生登記について何も明記してありません。この費用は、Bが払うのが公平だと思います。このことをCに言うのですが、売買契約締結必要書類のメモに書いてあるので、私が払うべきだの一点張りです。Cは仲介料は一銭ももらってないと言います。 次にEの土地の分割所有権移転手続費用87万円の件です。私が、Eの土地の一部(11.79㎡)があればBの土地が接道した土地になっていいなと言ってこの費用が発生しました。この手続が終了したという報告はまだ受けていません。この費用はBが負担して、私に坪12万円で土地代金を請求されるのが筋ではないでしょうか。このことをCにいうのですが、売買契約締結必要書類のメモにあるのでと言うばかりです。Bとの売買契約が済み、県の土地の払い下げが決まるまでに、Cの方から、Dが接道するために必要としている土地は県の土地よりBから買った土地の方が最適なので、Dにその土地の購入を相談してみるとのことでしたが、結局価格の面で折り合わなかったみたいでした。要するにBの土地の価格が高すぎたということです。県の土地の払い下げのときは、土地の価格決定は不動産鑑定士に任し、その他の仕事はC(行政書士、測量士)に任しました。Bの土地は、不整形な土地で、接道していない土地で、Aの地上権が設定された土地です。土地の重要項目を考慮せずに、町の固定資産課税明細書の評価額が坪12万円だから坪12万円と土地の価格を決めるのも、どうかと思います。専門家には業務上法律で規制されているので、業務を遂行する場合公平になるように努められると思います。Cはなぜ価格決定を専門家に任せず、自分に任せてくれと言ったのか疑問です。Cは‘宅地建物取引業法でいう仲介業を行ったわけでも報酬を得ているわけでもありません。売買契約締結に至るお世話に当たって、片方の利益だけを考えて対応するようなことは一切無い事を申し添えます。’と手紙にかいてます。また行政書士法を長々とかいています。Cは、‘専門家に任せると高くなる。’といいますが、私の今の不利益の方が大きいです。問題解決のため、ご教示よろしくお願い致します。

投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記

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