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houmu
houmu, 行政書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 956
経験:  行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
62663831
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相続した不動産の保有期間の算出の仕方(売却時に長期譲渡所得となるかどうか)について質問です。 2009年6月に

解決済みの質問:

相続した不動産の保有期間の算出の仕方(売却時に長期譲渡所得となるかどうか)について質問です。

2009年6月に、相続により亡父が何十年と所有していた土地と建物が法定相続人4人の共有となり、その後2年を経て2011年に、調停により3人の共有として確定した物件を保有しています。(1人は離脱、3人の持ち分は40%、40%、20%、登記済)
この持分を共有者あてに今年売却した場合、長期譲渡所得となるのでしょうか?
(1.亡父の所有期間も保有期間に算入でき、5年を超えると認められるか)
(2.相続開始のときから算出するのでしょうか → 来年2015年1月を超えないと該当しない?)
(3.調停により遺産分割確定、共有持分最終確定時点から算出するのでしょうか → 2017年以降?)
よろしくお願いします。
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  houmu 返答済み 3 年 前.
相続や贈与によって不動産を取得された場合、所有年数を通算して
長期か短期かを判断することになります。

国税局のWebページにも記載されておりますので、ご紹介させていただきます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3270.htm
質問者: 返答済み 3 年 前.


ご回答ありがとうございました。


被相続人が所有していた期間を算入できるということで本件が5年以上の所有にあたることは理解しました。 本件では、買主(持分を売却しようとする相手)が、当該物件をすでに一部所有している共有者ですが、全く別の第三者への売却と同等であると考えていいのでしょうか? 素人の漠然とした感覚ですが何か違和感があるのですが。 追加の質問になって恐縮ですが、よろしくお願いします。

専門家:  houmu 返答済み 3 年 前.
土地の全部の所有権なのか、共有持分なのか、という点については特に
区別されていません。

、共有か否か、といういみでの第三者は気にされる必要はありませんが、
親族については低廉譲渡についてのチェックが厳しくなりやすいので、
基本的に受け取り側の問題ですが、注意が必要です。

低廉譲渡とは、時価よりも著しく低い価格で譲渡することです。
例えば1000万円の土地を500万円で売却した場合、差額の500万円に
ついて贈与だと判断され、贈与税の課税対象となります。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4423.htm
質問者: 返答済み 3 年 前.

詳しく、ご回答有難うございました。


低廉譲渡の件ですが、土地については、比較的近隣の公示地価に、その路線価と本件の路線価との比率を乗じた額をもとに決めようと考えていますが、これで問題がありますでしょうか。(公示価格比准方式)


 


上物(建物)については、築70年以上の木造2階建ての居宅がありますが、(固定資産税評価額が50万円程度)、契約上、何らかの価格を付ける必要があるでしょうか、そのまま第三者に売却する場合は、むしろ撤去費用分を値引きされると考えられ、むしろ差し引きたいぐらいですが?


 


かさねて質問ですが、よろしくお願いします。

専門家:  houmu 返答済み 3 年 前.
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不動産の評価には複数の方式があり、どれが一概に正しいとはいえません。
一般的には公示価格を元に修正をされるのが税務上無難な評価額となりそう
ですが、できれば複数方式で試算をされてみた上でどの程度の差額がでるのか
などもあわせて検討されておくのがよいでしょう。

参考
http://www.lotus21.co.jp/data/news/1001/news100108_02.html

より具体的な段階になりますと、やはりネット上でのご相談には限界があります
ので、例えば、ご自身で一度試算されてみた上で、資料を持って、税務署で
相談されてみたり、税理士会の無料相談を利用されてみるというのも良いかと
思います。
http://www.kinzei.or.jp/consult/tax_center/zeimu.html

古い家屋については、取り壊し費用相当を差し引いて売却するという方法は、
一般の不動産取引でも行われていますので可能かと思慮いたしますが、家屋に
利用価値があるということであれば、利用状況などに応じて満額ではなく
利用見込みに応じて一部を算入するといった調整も考えられるでしょう。
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