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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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借地権付き建物

質問者の質問

借地権付き戸建住宅の売買について質問です 停止条件付き公正証書を作成し期日には売買が成立するはずでしたが実は違法建築部分があり(建坪いっぱいに立ててあるのでダクトやプレハブの撤去)その後何十年もそのままの状態で地主さんが言うには貴方が買った場合に知っても知らぬも違法部分は撤去してもらいたい とのお話でした 私は上記の件は全く知らず売主に話したところ「これから言うつもりだった売買までには撤去する」と 言うのですが、そうこうしていたら公正証書の売買期日が完全に過ぎていました こういった場合に公正証書の効力はあるのでしょうか? こちらとしては問題として売買を中止したいのです。公正証書には不履行の場合は不履行側が違約金を支払う旨が記載してりますが期日がとうに過ぎている公正証書自体の効力はあるのでしょうか?言うつもりだったという件が痂疲があった場合に契約解除とあるのですが解除できる事となるのでしょうか?

投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.

質問があります。売買契約の仲介業者はいるのでしょうか。

質問者: 返答済み 2 年 前.

当初は売主が友人だという不動産屋を公証人役場に書類等を作成しておりましたが、さて売買をと言ってきたのは土地を管理している地主さん側からの仲介で(期日が過ぎれいる状態にもかかわらず)地主さんにもこちらにも何も言ってきてはおりません


売主だけが地主経由で連絡をしております


建物が既存違法建築の可能性が出てきました


建蔽率や容積率です(地主が知らない地下等が有るため)

専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.

情報をいただきありがとうございます。公正証書の内容が解らないので、推測で回答します。
公正証書の内容が、ある期日までに契約締結を交わすもので、締結をしない場合は相手方は違約金を支払うことを約したのもとした場合、その契約に際して地主から建物の違法部分の撤去を申出でされているにもかかわらず、借地権者である売主がその事実を事前に買主に知らせず、また売買完結までに違法部分を撤去すると言ってるにもかかわらず、未だそれが履行されていないとすれば、ご貴殿の売買締結の意思表示は撤回することができます。重要な部分に関するもので、もしそのような錯誤がなかったなら誰でも、契約の意思表示をしないと思われる場合には意思表示は撤回することができます。(民法95条)また詐欺によって意思表示をした場合は、これを取り消すことができます。(民法96条)
意思表示が無効であることによって、その法律行為は有効要件を欠くことになるので、法律行為全体が無効となります。
従って、公正証書に違約条項があっても無効となり、売買は中止できると考えます。

pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
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質問者: 返答済み 2 年 前.

本日、早々に弁護士の方にお願い致しました。公正証書記載の通りに売り主側の地主の承諾の停止条件期日違反、違約金の支払に向けて動いて頂けるようです


(当初、売買金額で相手ローンが完済できない事実が出た為に賃貸契約を5年し公正証書期日が過ぎた現在も賃料を支払っている事実の為?)


そういった経緯になりましたが何か心配な事、または私が注意すべき事はありますか?


とても解りやすく力になります本当に有難う御座います。

専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.

賃貸借契約で5年経過し、自動更新し、家賃を支払っている状態のようですが、今後も建物の使用を継続する場合は、家賃の支払いは継続する必要があります。

弁護士より相手側に違反の申し入れをした後、相手側が賃貸借契約の解約を請求し、家賃の受取拒否をされることも想定しておいた方がよいかも知れません。

弁護士がご貴殿の代理人として交渉するようになると思いますので、経過をこまめに確認することが肝要かと考えます。

質問者: 返答済み 2 年 前.

お話が前後して申し訳ありません


当初から購入の物件として不動産屋を交えて通常の話をしました


が後から住宅ローンの完済が出来ないため売買の中止という事になりました売り主側から5年賃貸をした後に買い取って頂けないか(ローンの残金も少なくなる)という件があり、こちらも倉庫として使用したかった事もあり売り主側の要望として公正証書に売買の期日、不履行の場合の違約金等を承諾して現在に至りました違約金は双方と同じ金額です


決まった日までに相手は地主の承諾を得なければ不履行となっております

専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.

売主か買主のどちらか一方だけが、売買の本契約を結ぶ権利をもつ約束(予約)をしている時は、その権利を持つ者が相手方に一方的に本契約を結ぶと通知すれば売買は成立します。いつまでに通知したらよいか特に決めていなかった時は、相当な期間を定めて、その期間内に本契約を結ぶかどうかの催告ができ、もし、その期間内にはっきりとした返事をしない時は、その予約は効力を失い、契約を完結させることは出来なくなります。(民法556条)
予約とは将来、本契約を結ぶことを約束しておく契約で、予約が行われるとその一方が予約に基づいて申し込むと相手方は、それを承諾する義務を負うことになります。
一方だけが承諾義務を負う場合(片務予約)と双方が負う場合(双務予約)とがありますが、(民法556条)は片務予約のことをいっています。不動産売買は双務契約です。従って、公正証書を作成し、期日には売買する約束であったが、もろもろの事情で期日を過ぎてしまい、契約を結ぶかどうかのはっきりした返事をしていないので、予約は効力を失ったと考えます。

質問者: 返答済み 2 年 前.

それでは先生の見解では売り主側の不履行による違約金は発生しないという事でしょうか?


弁護士に申し込みをし最初の支払はまだ振り込んではいません


勝訴する可能性が無いのなら弁護を取り下げるつもりです

専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.

基本的に、ご貴殿は今回の売買契約を中止したいとのご相談でした。

売主から違約金を取ることよりも、売買を中止することに重点を置かれることに傾注することが目的と考えます。

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