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AE, 行政書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 748
経験:  民事法務専門
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父母が父名義の土地と父と母の共有名義の家屋に住んでおりました。父が死亡し遺言により私が土地と家屋の1/4、妹が家屋の

解決済みの質問:

父母が父名義の土地と父と母の共有名義の家屋に住んでおりました。父が死亡し遺言により私が土地と家屋の1/4、妹が家屋の1/4を相続しました。つまり、私名義の土地に母1/2、妹1/4、私1/4名義の家屋が建っています。私と妹は30年以上前に結婚し家を出ています。事情があり家族は疎遠になっています。土地の固定資産税分だけでもそれぞれの持分で払ってもらおうと使用貸借での契約を提案しましたが拒否されました。そこでご相談させていただきます。
1.地代を正式に請求できる賃貸契約を母と妹に対し求めることは可能でしょうか。
2.権利金(更地価格の60%)と通常の地代((固定資産税+都市計画税)の3倍)を請求した場合、家族間でも借地権が発生するのでしょうか。
3.将来、母が亡くなり、私が家屋を相続した場合、妹の同意があれば借地権がなくなり、土地と家屋の円滑な売却が可能でしょうか。
家族の仲が円満であれば、このような問題は生じないところですが、事情がありご相談させていただきます。
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
質問者: 返答済み 3 年 前.
再投稿:まだ回答がありません。
質問者: 返答済み 3 年 前.
再投稿:まだ回答がありません。
専門家:  AE 返答済み 3 年 前.

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ご質問に対する回答は以下のとおりです。

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1.賃貸契約を求めるのは自由にできますが、契約はあくまでも当事者の意思が合致することによって成立するものですので、相手が拒否した場合に強制することはできません。

契約がなくても、あなた名義の土地の上に母・妹名義も含まれる建物があり、母がそこに居住しているのですから母と妹に対して不当利得(法律上の原因なく利益を受けている)として家賃相当額を請求するという理屈は単純に見れば成り立ちます。

ただし、関係者がご家族の場合のこういった問題は単純に判断できることではなく、たとえばお父様の遺言によって土地・家屋の持分を相続されているという事情からすると、お父様のご遺志としてお母様の存命中は無償での使用を認めることを前提にあなたに相続させたとも考えられるため、相手が拒否する場合にどうしても請求したければ調停や裁判などによって結論を求めることになる可能性が高いでしょう。

固定資産税の納税義務は所有者に対して課されるものですので、持分割合に応じて負担するというのが原則ですが、親族間での貸借の場合に実際にお住まいになっている方が負担するというのケースも良くありますので、お母様に請求するのは合理的です。ただ、それもまずは話し合いで負担を決め、無理であれば調停・裁判によるほかないのは同様です。

 

2.権利金や地代の請求によって借地権が発生するということではなく、あくまでも契約によって契約上の権利である借地権が発生するとご理解ください。権利金や地代の請求は貸主の賃貸借契約があることを前提とした行動ですので、争いになった場合に権利金や地代を請求した事実があると、貸主からは賃貸借契約があったことを否定しづらくなるというだけです。

通常の地代というのは税務上の借地権の認定に関する問題ですので、使用する権限があるのか、賃料を支払う義務があるのか、ということとは直接には関係無いのです。

 

 

3.将来お母様にもしものことがあった場合、遺言がなければ土地はあなたの単独所有、建物は妹さんとの共有になりますので、妹さん同意があればもちろん土地と建物の売却は可能です。

またお母様、妹さんとなんの契約もなく、お母様には無償で土地の使用する権限があったと仮定した場合でも、その権利はお母様の死亡によって消滅し妹さんには土地を使用する権限がないことになりますので、妹さんが反対したとしても強制的に建物を撤去させ、土地を売却することも法律的には可能です。 逆に、妹さんと賃貸借契約を結んでいた場合、妹さんにも使用する権限があることになるため、売却には妹さんの同意が必須になります。

専門家:  AE 返答済み 3 年 前.
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AE, 行政書士
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