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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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土地の賃貸借契約の更新が出来ずに困っています。地代年額9,000円の契約更新ですが、父が昨年亡くなったので土地の名義

解決済みの質問:

土地の賃貸借契約の更新が出来ずに困っています。地代年額9,000円の契約更 新ですが、父が昨年亡くなったので土地の名義変更が済んでいないと契約が出来ないと借主が拒否しました。地代年額9,000円ですが、借主の申し入れ通り司法書士に頼み名義変更を行いました。貸主を私に変更し父名義字時と全く同じ内容の賃貸借契約書を作成し契約を申し入れました。ところが、借主は、一文が納得出来ないからと賃貸借契約書に署名・捺印を拒否しました。賃貸借契約書は、貸主以外は父名義時と私名義時と文言は一言一句全て同じで理解できません。この契約の使用目的は、車庫・物置を使用目的として定義されており、居住を禁じています。特例として借主の本宅が、天災・人災により被災した場合は、居住開始日より6カ月間を認めています。この6カ月の制限を、勝手に二重線で消し突き返す次第です。あまりにも勝手で横柄な態度で困っています。今後、どの様に対応すれば苦慮してます。誠に恐縮ですが、ご教示の程、宜しくお願い致します。
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.
借地借家法の適用がある借地契約は建物所有の目的の借地です。ご貴殿の場合、使用目的が 車庫・物置となっているようですが、物置に注意が必要です。「建物所有の目的か否か」によりご貴殿の権利及び借地人の権利に決定的影響します。建物所有の目的の賃貸借の場合は借地借家法が適用され、期間が満了しても容易に明け渡してもらえません。物置小屋がある場合はいつの間にか本建築になる場合があり得ます。人が居住しないからいいとはいえません。安易に妥協しない方が賢明です。以前と同条件での契約更新でなければ解約する旨を内容証明郵便で申し入れることが必要と考えます。
質問者: 返答済み 3 年 前.

pote888様、ご回答ありがとうございます。ご回答頂いた内容について質問させて頂きます。亡父が借 地契約に際し、人の居住を認めない事を条件に貸しています。(借主より、人が居住しないと一筆頂いています。)それをふまえ、現在の賃貸借契約書を作成し、昨年まで賃貸借契約が成立していました。この様な状況でも、借地借家法が適用されるのですか?そうとなれば、pote888様の結語にある内容証明郵便で解約の旨の通知は、問題が生じませんか?理解が出来ず申し訳ございません。再度のご教示を宜しくお願い致します。解約が可能であれば、内容証明郵便で申し入れる文章は、どの様な書式で内容はどの様なものになるのでしょうか?合わせご教示の程、宜しくお願い致します。

専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.

借地借家法は建物の所有を目的とする地上権または賃借権をいいます。

(借地借家法第2条)

従って、人の居住の有無には関係がありません。物置が建物に該当するするかどうかですが、一般的な備品や道具のみを保管するような基礎もなく土地に定着性がないような物は建物としては認められませんが、物置きを拡張し、基礎を造って土地に定着をさせ独立の建物にいつのまにか変更された場合には、問題となってきます。

特例として借主の本宅が、天災・人災により被災した場合は、居住開始日より6カ月間を認めているとのことですが、このような賃貸借を一時使用の借地権といいます。一時使用借地権は、臨時設備の設置、その他一時使用のために設定さ れる借地権のことです。一時使用借地権とされた場合は、借地借家法が適用されません。しかし、臨時設備の概念が問題となります。臨時設備とは博覧会会場施設や建設工事現場の飯場など、使用目的から見て限定された期間に用いることが明らかな建物を指します。判例上「目的とされた土地の利用目的、建物の種類、設備、賃貸期間等諸般の事情を考慮し、賃貸当事者間に短期に限り賃貸借を存続させる合意が成立したと認められる客観的合理的な理由が存在する場合に限る」となっています。天災・人災により被災した場合に6ヶ月間の居住が客観的合理的な理由として一時使用借地権として認められるかどうかは疑問です。通常借地権と認定される可能性が大きいと考えます。

契約更新拒絶の通知書ですが

内容としては以下のようなものです。

借地契約更新拒絶解答書

あなたに対し平成何年何月の契約をもって私の所有する富山県何市何町何丁目何番地 何平方メートルについて、私の設定した借地権は平成何年何月何に消滅しましたが、同契約を更新したい旨、平成何年何月何日ご請求になりました。しかし、あなたは条件変更を要求されましたが、承諾しかねますので、更新契約のご請求を拒絶します。

 

平成何年何月何日

               住所

               氏名               印

 

 

住所

氏名             殿

 

上記のようなものが更新を拒絶する解答書の例です。参考としてください。

質問者: 返答済み 3 年 前.

pote888 様


早速のご回答ありがとうございます。ご丁寧な内容に御礼申し上げます。以下は、法律に無知な私共の失態で借主に有利な状況となっています。約30年位前に借主が、倒壊寸前だった物置を貸主の許可なしに車庫兼物置に建て直しました。当然貸主である父は工事の差し止めを請求しましたが、強引に建て直し現在に至っています。pte888 様が記述されている【物置を拡張し、基礎を造って土地に定着させた独立の建物】となっています。pote888 様の記述を読めば読むほど、契約更新を拒絶は出来ないように思えてきます。果たして、契約更新の拒絶はできるのでしょうか?再度のご教示宜しくお願い致します。


 


 

専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.

更新拒絶は貸主の意志表示ですが、借主が使用を継続するする場合に、遅滞なく異議を申し立てる必要があります。そうすることによって前契約と同一の条件で借地権が設定されたものとみなされます。従って、借主には従前通りの契約条件をのませることができると考えます。

また、貸主として土地の明渡しを求めることができる正当事由があるときには、借地権者に正当事由を理由として(正当事由には立退き料が含まれることを考慮する必要があります。)借地権者に異議を申し立て、はじめて契約が終了することに注意してください。

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質問者: 返答済み 3 年 前.

pote888 様


ご丁寧なご回答に感謝申し上げます。色々とご教示頂きありがとうございました。ご教示頂いたことを参考に、粘り強く交渉致します。本当にありがとうございました。


 

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