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houmu
houmu, 行政書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 949
経験:  行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
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オーナーですが戸建を中途解約したいと仲介業者を通じて借主より申し出がありました。 定期借家で契約しているので後二年

質問者の質問

オーナーですが戸建を中途解約したいと仲介業者を通じて借主より申し出がありました。
定期借家で契約しているので後二年は安定した家賃が入ると考えていましたが賃貸契約書を作成した仲介業者は解約は違反ではないとのこと。そこで下記の法を確認しました。
<定期借家における中途解約(例外)>
(借地借家法38条5~6項)
例外の要件=居住用+床面積200平方メートル未満+やむを得ない事情
と法には決めてあるのに契約書には「やむを得ない事情」の文言を外して記載してありました。借主は家購入のためとのことですから、本来ならば「やむを得ない事情」にはあたりませんので法的には解約できないはずです。しかし業者 の契約書によれば解約問題なしと言うことになるそうです。
しかし、借家法に背いた標準の契約書を意識して作成しているのは根本的な間違いだと考えますが如何でしょうか。業者に法の文言を逸脱した理由を聞くと「やむを得ない事情」の判断が難しいからと
のことで呆れてしまいました。またその会社のCSRを調べるとには法律を遵守する云々をうたってありました。





契約書には「やむを得ない事情」のみを削除されてました。
本来ならば「やむを得ない事情」が家の購入には該当しませんので中途解約は無効だと思いますが、居住用+床面積200平方メートル未満の2要件のみで解約できるかのような
記載となっていますが如何ですか。法に逸れる場合、改めて特約に記載して説明をするなどの必要があるのではと考えますが?尚、仲介業者はオーナーが捺印しているから十分理解しているとみなすとのことですが・・・

(例外に該当した場合)
・賃借人は1か月の予告期間で中途解約ができる
・これよりも,賃借人に有利な特約があれば,特約の内容が優先
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  houmu 返答済み 3 年 前.
ご質問にある、定期借家契約における『やむを得ない事情』については、あくまでも
賃借人の最低限の権利として、法律が定めているものです。

従って、やむをえない事情があっても解約できないという契約をすることはできま
せんが、特に事情がなくとも解約できるという規定についてはなんら問題ありません。

そもそも、定期借家と云う制度は、空き物件はあるが、いざ自分で使いたい、あるい
は取り壊しをしたいといった際に出て行ってもらうのに非常に苦労するケースが
多くあり、それだったら貸さずに空き家のままにしておこう、という現実があったことに
対して、不動産が有効活用されるようにと作られた制度です。
しかし、中途解約に制限がある場合、大学生が在学中だけ利用する場合のように、
利用期間がほぼ確定している場合であればともかく、そうでない場合ですと、
なかなか賃借人としても利用しづらいものです。
このような観点からみますと、本件の契約というのは、一般の賃貸契約の場合と
異なり、期間満了で退去してもらうことができるというメリットだけを利用し、解約
についてはいつでもできるようにすることで、ちょうど中間的な商品になっていると
いえます。

賃貸人の心配を軽減しつつ、賃借人への配慮もしていることで、入居者を探し
やすい営業面のメリットは充分にあるものと考えます。

今回の場合、ご質問者様がそのような契約内容になっていることを把握できて
いなかったということは問題であり、仲介事業者としての責任を充分に果たせて
いないのではないかという疑義はたしかにあります。しかし、こちらも貸主として
収益を上げる事業主ですから、自ら内容を確認し、疑問があれば事前に質問を
し、修正を求める必要がありました。もし、仲介事業者が虚偽の説明をされたの
であれば、責任追及できる可能性もありますが、単に説明がなかったに過ぎな
いのであれば、難しいでしょう。


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